USA: en ny eiendomsboble er på vei

Den mest nyttige egenskapen til boligmarkedet er at det er en utmerket termometer for landets økonomi. Den forutser hva som vil være, så når det aktuelle markedet er det amerikanske markedet, som utgjør 25 % av planetens økonomi, er smitte til Europa bare et spørsmål om tid.

USA: nok en boligboble som ligner på 2008?

I 2008 hadde det amerikanske eiendomsmarkedet allerede opplevd en svært viktig boble når det gjelder volum, sammenlignet med det er det i dag et helt annet bilde som gjør at de to hendelsene ikke er sammenlignbare i det hele tatt.

Den første boblen ble også kalt subprime-bobleboblen, med dette navnet som ble brukt for å identifisere de boliglånene som ikke samsvarte med en førsteklasses kredittverdighet.

På den tiden tok et stort flertall av amerikanere på seg gjeld for kjøp av ett eller flere boliger gitt den lette tilgangen til kreditt, frem til det ble stadig vanskeligere å få lån og evnen til å betale tilbake dårligere ytelse og så, i kaskade etter hvert som boliglån "sprunget opp", økonomien stupte inn i en tilstand av resesjon.

Skadene generert av denne hendelseskjeden ble tatt opp i antall for bare to år siden, i 2020, med en bemerkelsesverdig verdivekst på eiendommen, 13% fra år til år, langt høyere enn 20-årsgjennomsnittet på 2% og til og med 10-årsgjennomsnittet på rundt 5%.

I denne forbindelse registrerte National Shiller Price Index (pristrender i prosent av boligmarkedet) i 2021 en økning i verdien av boliger som nådde en lavt på $ 50,000.

Hvis vi ser bort fra Florida, som på grunn av sin svært rimelige beskatning kan ha dopet data, har resten av det amerikanske boligmarkedet vokst enormt de siste tre årene, til tross for en pandemi, krigen i Ukraina som har berørt alle på grunn av ressurser og bjørnemarked (som har svevet i mer enn et år nå).

Det var ikke uvanlig å se køer på åpne hus i USA i fjor for å kjøpe boliger i alle størrelser og priser, men nå har ting definitivt endret seg. Amerikanske familier har færre og færre ressurser å bruke, og de som ikke trenger det umiddelbart, gir enten opp å kjøpe boliger eller alternativt finne bekvemmeligheter.

Dette har noen effekter: På den ene siden er det færre som kan og vil kjøpe bolig, kanskje til tross for behovet, derav det drastiske fallet i boliglånsøknader, og på den andre siden lider hele bransjen, flere vaklende jobber, mindre etterspørsel etter kjøkken og stuer, færre elektrikere, snekkere og flyttejobber, og derfor lider den amerikanske økonomien i en kraftig sammentrekning.

Dataanalyse og helse på det amerikanske boligmarkedet

Etterspørselen etter boliglån, både som første og andre bolig, er på 22 års laveste nivå, og dette til tross for at markedet går veldig sakte.

Boligmarkedet er sterkt forventende på krisen som kommer, men det er også veldig tregt, det har ikke samme reaksjonstid som aksjemarkedet som ofte er brå, først stopper boligprisene, så forsvinner kjøperne og til slutt prisen korrigerer (i år -8%) med alt som følger.

Avdrag-til-inntektsforholdet er viktigst, og amerikanerne er vant til å tenke i form av overkommelighet for avdraget. For samme avdrag i dag har en amerikansk statsborger råd til et hus verdt $118,000 2020 mindre enn i XNUMX, hvis vi snakker om $500,000 hus. Dette er på et tidspunkt hvor renter som er nært knyttet til avdraget er 6% men det er ikke sikkert disse kan gå opp igjen og få spredningen til å utvide seg.

Den 6 %-renten er sterkt knyttet til den amerikanske sentralbankens renteøkning, og de er på dette nivået med en samlet renteøkning på 225 basispunkter, men Federal Reserve har allerede uttalt at det ikke bare vil være minst én renteøkning til i år, men at økningene vil fortsette neste år til inflasjonen når rundt 3%. 

Jo mer rentene går opp, jo dyrere blir boliglånene, sammenlignet med begynnelsen av året da boliglånene i USA var på 3 %. I dag, etter tre kvartaler, er de oppe i 6.25 % og veksten viser ingen tegn til å stoppe opp.

Et veldig interessant faktum i denne spiralen av vanskeligheter med å få tilgang til kreditt og fallende eiendomspriser er prosentandelen av søk etter uttrykket "hvordan selge huset mitt nå" på Google som registrerte en ekstraordinær + 2750% i august bare i år.

Når vi går i detalj, kan vi se at prisklassen som er mest berørt vil være boliger mellom $500,000 og $800,000 og de under $200,000, til tross for at de i de sistnevnte områdene foreløpig har hatt en viktig fallskjerm som det faktum at boligkjøp har en sterk emosjonell komponent og derfor er kjøpere villige til å tåle økninger for å oppnå drømmen om å kjøpe bolig, men hvor lenge denne "tålmodigheten" vil vare i møte med fortsatt økning er ukjent.

De Månedlig forsyning av nye boliger, som er forholdet mellom nybygde boliger til salgs og usolgte boliger, er faller kraftig, et signal om at usolgte eiendommer blir mer og mer vanlig.

Det amerikanske boligmarkedet i fortiden

Sammenlignet med 2000, hvor det var lite tilbud og boligprisene holdt seg ganske bra, er det i dag mange hus og prisene synker kraftig, dette kombinert med det faktum at fødselstallene blir lavere selv i Latino og Afroamerika befolkninger (som historisk sett har høyere fødselsrater) og at pandemiske og post-pandemiske insentiver til å kjøpe eiendom gradvis tar slutt, gir opphav til den perfekte stormen i boligsektoren i statene.

Den eneste veldig positive merknaden er det faktum at husholdninger sammenlignet med subprime-pantelån krisen i 2008 er mye mer solid, men til tross for dette, mens i fjor var det mulig å ha råd til å kjøpe 60 % av eiendommene på markedet i dag med gjennomsnittsformuen til amerikanske husholdninger, har denne prosentandelen sunket til 45 % (et fall på 15 % på bare tre kvartaler).

Smitteeffekten av boligsalgskrisen er bare et spørsmål om tid. Europa, og spesielt Italia kan regne med noen av de høyeste husholdningsbesparelsene globalt, noe som er en god formildende faktor; til dette må vi legge til den strategiske beliggenheten og den sterke effekten av turisme og mat og vin som øker verdien på boliger. På den annen side er det imidlertid bekymringer for den offentlige gjelden som kan bringe landet i mislighold og den nærliggende krigen i Ukraina med den alltid tilstedeværende faren for at den vil bli en atomkrig og en global krig.