Med verdivurderinger høye og mange boomere som forbereder seg på eller går inn i pensjonisttilværelsen, kan mange eiere av investeringseiendommer revurdere strategien sin rundt eierskap av eiendom.
Det er et stort problem for mange mennesker som nærmer seg og går av med pensjon, gitt at det er anslagsvis 6.4 billioner dollar i nettoformue som personer over 55 år har bundet opp i investeringseiendommer, ifølge estimater fra Realized, en plattform som tilbyr løsninger for eiendomsformue.
Spesielt når de kommer ut av pandemien, vil mange eldre kanskje ikke håndtere det å være en utleier lenger, de må utføre oppgaver som husleieinnkreving og eiendomsforvaltning, sier Rob Johnson, leder for formuesforvaltning i Realized.
Selv om det nå kan være et flott tidspunkt å avslutte med så høye verdier, er det flere ting du bør vurdere før du bare går i gang og selger. Her er hva finansielle rådgivere forteller kundene.
Tenk fremover. Alle som vurderer å selge en investeringseiendom bør rådføre seg med skatte-, finans- og eiendomseksperter før de tar en avgjørelse. Ideelt sett vil disse diskusjonene finne sted før eiendomseieren trekker seg tilbake til å gi nok tid til å planlegge ordentlig, sier Nell Cordick, senior visepresident og finansrådgiver i Bogart Wealth, som har kontorer i Virginia og Texas.
En viktig faktor i disse diskusjonene bør være skatter. «Når folk ikke har gjort den riktige skatteplanleggingen på forhånd, blir de sjokkert over skatteresultatene ved å selge en investeringseiendom. Det de trodde ville være deres netto [inntekt fra salget] er mye, mye lavere på grunn av skattekonsekvensene, sier hun.
Fra et skattemessig synspunkt bør du vurdere konsekvensene av å selge eiendommen direkte kontra andre skattegunstige alternativer som f.eks. en 1031-sentral, som tilbyr flere fordeler, men som også krever streng overholdelse av skattemyndighetenes regler.
Tidspunkt for et salg kan også være viktig fra et skattemessig perspektiv. Å selge på et år hvor andre inntektskilder er lave kan være et godt alternativ, sier hun. Hvis du er over 63 år, vil du tenke over hvilken effekt, om noen, et salg vil ha på Medicare-braketten din, legger hun til.
Utover skatter. Det er også viktig å forstå hvordan et salg passer inn i kundens overordnede eiendomsstrategi. Noen eiere kan for eksempel velge å selge høyt, selv med de skattemessige konsekvensene, fordi de tror det vil komme en korreksjon der de kan kjøpe lavt og så gå gjennom hele prosessen på nytt, sier Cordick. Andre vil kanskje rett og slett ut av å eie en investeringseiendom og er villige til å akseptere skattekonsekvensene for å unngå følelsesmessige problemer, sier hun.
Her er noen spørsmål rådgivere bør stille, sier Jody King, direktør for formueplanlegging ved Boston-baserte Fiduciary Trust.
Ønsker kunden å fortsette å være en praktisk utleier, eller foretrekker de en mer passiv rolle? Hvis de liker å være i eiendomsdriftsbransjen, hvor gift er de med denne spesielle eiendommen? Vil den beholde verdien, eller kan det være lurt å selge nå og finne en annen eiendom på et mer attraktivt sted? Hvor viktig er kontantstrømmen for pensjonisttilværelsen din, og hvordan vil du erstatte den hvis det er nødvendig for å opprettholde livsstilen din?
Kjør gjennom mulighetene. For kunder som ønsker å forbli i investeringseiendomsbransjen, kan det være flere alternativer. For de som ønsker å administrere skatteplikten sin, kan ett alternativ være å selge sin nåværende investeringseiendom og kjøpe en annen eiendom gjennom en 1031-børs. Denne strategien tillater investorer å utsette kapitalgevinstskatt på salg av investeringseiendom, dersom strenge regler overholdes. For eksempel må de identifisere en erstatningseiendom innen 45 dager, og fullføre byttet innen 180 dager.
For eiere som ønsker å ta en mindre aktiv rolle, men likevel vil ha skatteutsettelsesfordelene ved eierskap av eiendom, er det muligheten for en Delaware Statutory Trust, eller DST, som er profesjonelt administrerte porteføljer av kommersiell eiendom. DST-er tilbyr investorer brøkdel av eierskap av kommersielle eiendomseiendommer, men alt forvaltningsansvar er overført til en sponsor, sier Johnson fra Realized.
Noen DST-er har én eiendom, mens andre har mer enn 20 eiendommer innenfor sin struktur. Investorer kan også diversifisere ved å investere i flere sommertid, sier han. "Å ha en diversifisert portefølje i pensjonisttilværelsen er viktig fordi du ikke ønsker å ta unødig risiko eller overkonsentrere porteføljen til bare én eiendom," sier han.
Noen kunder kan også vurdere å selge eiendommen sin og investere i et Opportunity Zone Fund, et investeringsprogram opprettet av Tax Cuts and JOBS Act av 2017 for å gi skattefordeler til visse investeringer i områder med lavere inntekt. Investorer ruller gevinsten på den solgte eiendommen inn i Opportunity Zone Fund hvor den vil øke skatt utsatt til 2026, sier Brad Levin, administrerende direktør og senior formuerådgiver i The Colony Group. Det er mange tilgjengelige fond av denne arten satt opp av eiendomsinvesteringsselskaper, sier han.
Et annet alternativ for kunder med veldedige tilbøyeligheter er å overføre eiendommen før den selges til en veldedige resten tillit. Gevinsten som realiseres ved salg er da fritatt for gevinstskatt. Inntektene kan reinvesteres og investoren mottar inntekt fra trusten for livet, og når individet dør, går det som er igjen til veldedighet, sier Levin.
«Det handler ikke bare om skattesparing eller ikke. Det er mange forskjellige deler av det, og du må forstå hele bildet før du kan gi råd, sier King of Fiduciary Trust.
Husk at følelsesmessige tilknytninger til eiendommer kan endre bildet. Ønsker klienten å beholde eiendommen i familien? Og i så fall, hva er den mest hensiktsmessige måten å sette i gang et eierskifte? Hvor viktig er kontantstrømmen for pensjonisttilværelsen din, og hvordan vil du erstatte den hvis det er nødvendig for å opprettholde livsstilen din?
Selv om det ikke finnes en løsning som passer alle, kan rådgivere hjelpe kundene med å finne fordeler og ulemper ved de ulike alternativene. "Det er rådgiverens jobb å presentere alternativene og la klienten ta avgjørelser basert på disse alternativene," sier King.
Ta kontakt på [e-postbeskyttet]
Kilde: https://www.barrons.com/advisor/articles/investment-real-estate-sale-retiree-baby-boomer-51649098177?siteid=yhoof2&yptr=yahoo