To flere "sko å slippe" i eiendomsmarkedet til ...

Nåværende realiteter - og mulige konsekvenser - av hvordan det kommersielle eiendomsmarkedet kan spille ut i månedene fremover

Jeg har nylig lært opprinnelsen til uttrykket "venter på at den andre skoen skal slippe." På slutten av det nittende århundre kunne beboere i leilighetene i New York City høre lydene fra naboene som bodde over dem. En vanlig lyd var å ta av seg sko; når du hørte det dempet dunk fra en sko som traff gulvet, forventet du å høre den andre skoen falle kort tid etter.

Den første skoen i det amerikanske bolig- og næringseiendomsmarkedet var hele året 2022: konsekvente renteøkninger, en betydelig reduksjon i salgsvolum og et kaldt trekk i eiendomsprisene. Tre av de seks beste nye boligbyggerne i landet rapporterte nylig netto nye ordrer for høsten 2022 med nedgang på 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) og 80 % (KB HomeKBH
). I desember 2022 rapporterte det amerikanske handelsdepartementet at salget av nye eneboliger falt 27% fra desember 2021.

For kommersielle eiendomsfirmaer, spesielt i kontormarkedet, er forholdene fortsatt vanskelige. Ifølge nyere studier, opp til 71% kontorlokaler kan støtte "fire ganger deres nåværende bruk." Statistikk som denne setter nasjonal statistikk om ledige stillinger i alvorlig tvil.

La oss være ærlige; 2022 var ikke pent. Men eksperter er fortsatt ikke sikre på hvordan 2023 kan forme seg. Hvor mange flere sko må slippes før vi kan kalle det velkjente "alt klart" innen bolig og næringseiendom? Svaret er to og en mulig tredjedel (for alle sparspillerne der ute):

1. Revisjoner
2. Kommunale avgifter
3. (Mulig) tvangssalg

Den første skoen å slippe: revisjoner

De fleste private equity-selskaper innen eiendom har en desember-utgang og må levere reviderte regnskaper til sine banker og investorer innen utgangen av mars eller april. Fordi desember 2021 bokstavelig talt var det laveste rentemiljøet i historien mens leieprisene steg veldig raskt (dvs. inflasjon), var verdien av eiendom nær gravitasjonsløs. Spol frem til slutten av 2022 og forholdene var svært forskjellige, men mange eiendomsinvestorer har ikke proaktivt revurdert verdien av eiendomsbeholdningen sin i møte med dramatisk høyere renter.

Hvorfor har ikke enkelte eiendomsinvestorer revurdert verdiene sine? På den ene siden var leieprisene og dermed fortjenesten sannsynligvis fortsatt økende i 2022 vs. 2021. På den ene siden liker eiendomseiere å tro at hvis de genererer mer lønnsomhet, skaper de mer verdi, noe som er sant. Men i eiendom krever verdivurdering at du multipliserer fortjenesten din med en verdsettelsesfaktor for å få det endelige svaret (bare for å gjøre ting litt mer forvirrende). Du deler overskuddet med en prosentandel – kalt en kapitaliseringsrente – for å få eiendommens nåværende verdi. Cap rates har en tendens til å følge rentene. Når rentene stiger, stiger cap rates. Når cap rates stiger, faller verdien av eiendom.

Så alt annet likt, hvis en eiendomseier tjente mer i 2022 enn i 2021 på sine eiendomsbeholdninger, vil de fortsatt sannsynligvis ha lavere verdivurderinger sammenlignet med et år siden fordi rentene steg med nesten 5 prosentpoeng.

Og revisjonssesongen er sannhetens øyeblikk. Med betydelig færre transaksjoner – noe som betyr færre kompensasjoner for takstmenn som verdsetter kommersielle eiendommer – er eiendomsinvestorer nødt til å forsvare verdiene sine for første gang siden rentestigningen. All denne "revalueringen" skjer akkurat nå og vil vare i de neste 60 til 90 dagene. Det er relativt lav sannsynlighet for at verdien er høyere enn i fjor.

Hvorfor er alt dette viktig? Hvis en investors maksimale belåningsverdi hos utlåneren er 80 %, vil banken bare låne deg 80 % – selv om verdien av eiendommen din faller. Hva skjer hvis investoren skylder banken mer enn det de er villige til å låne deg? Du må enten betale hele lånet tilbake eller gi banken mer kontanter (eller andre eiendeler) som sikkerhet. Under pandemien var bankene raske til å gjøre endringer og dekke investorer uansett, men ting er veldig annerledes i dag.

De nåværende forholdene i finansmarkedet er dramatisk strammere. Eiere som kan ha vært trygge de siste årene kan nå bli tvunget til å finne andre finansieringsmuligheter. Eller bli tvangsselgere.

Det er investorer som har vært både kloke og proaktivt ærlige i møte med stigende renter (selv om inntektene fortsatt klatret på eiendommene deres), men mange har holdt verdiene de samme som i 2021. Noen har til og med løftet dem.

De som har sparket verdsettelsen kan nedover veien, kan bli tvunget til å erkjenne det faktum at rentene er oppe. Selv om de gir gode resultater, kan bankene tvinge dem til å svare på spørsmålet: Oppfyller lånene dine verditesten?

Den andre skoen å slippe: Reduserte skatteruller

Hvis du er en by, et fylke eller en skolekrets som samler inn eiendomsskatt, er inntekten din basert på to ting: 1. Millage-satser (skattesatser) og 2. Verdien av eiendommene du skattlegger.

Det er alltid en forskjell mellom hva en takstmann sier at en eiendom er verdt og hva den skattepliktige verdien er. Svært betydelige reduksjoner i eiendomsverdier vil sannsynligvis utspille seg i domstolene i løpet av de neste par månedene og kvartalene. Ettersom revisorer og eiendomseiere hersker over hvor høye verdier kan være for revidert økonomi, har de samme eiendomseierne en tendens til å kjempe mot domstolene for å få lavest mulig ligningsverdi fra kommunene.

Så hva betyr det? Hvis høyere renter resulterer i lavere verdier gjennom revisjonssesongen, vil eiendomsinvestorene som eier disse eiendommene ta sin neste tur til domstolene for å redusere mengden skatt de betaler til kommunene.

En reduksjon i eiendomsverdier og en økning i ledighetsprosenten betyr lavere skatteinntekter for byene. Fordi byer spiller en svært viktig rolle i å tilby ulike former for finansiering for å få eiendomsavtaler over målstreken, er det problematisk å se for seg betydelige skatteinntektsreduksjoner på steder der infrastrukturforbedringer er avgjørende for at eiendomsutviklingen skal komme videre.

For å si det enkelt betyr lavere skatteinntekter færre muligheter for utviklere.

Denne spesielle skoen kommer til å være veldig regional. Kommuner har ulik økonomisk levedyktighet. De med mindre kontormarkeder, for eksempel, vil sannsynligvis klare seg bedre. Skatterollebekymringen kan også dempes av en økning i skattesatsene, som midlertidig kan fikse et kvitteringshull, men til slutt gjør ethvert sted mindre attraktivt for investorer på lang sikt.

Den (mulige) tredje skoen å slippe: Tvangsselgere

La meg gjøre én ting klart: Jeg forutsier ikke en tvungen selgers marked. Det kan skje; det er kanskje ikke det.

Men når vi ser de to første skoene falle, må vi alle holde ørene åpne for å høre om den tredje skoen faller for bolig- og næringseiendomsmarkedet. Det er godt mulig at kombinasjonen av disse to første faktorene – reviderte verdivurderinger og reduserte skatteinntekter – resulterer i at investorer blir tvangsselgere.

Spørsmålene vi må stille nå er: "Når finner vi ut av det?" og "Hvor lang tid vil det ta?" Det korte svaret er at vi sannsynligvis får vite det til sommeren. Våren er en flott tid for å se styrken til forbrukermarkedet fordi vårens salgssesongen er når flertallet av forbrukerne kjøper nye boliger (i tide) for neste skoleår. De tidlige tebladene på vårens salgssesong ser ut til å være i orden, men det kan endre seg raskt hvis rentene av en eller annen grunn går opp.

Det vil også bli sommer før bankene klarer å tyde løsninger for de som ikke oppfyller sine låns LTV-tester.

Hvis lavere verdivurderinger av eiendommer ikke resulterer i tvangssalg, tror jeg vi nærmer oss det helt klare i boligmarkedet. De fleste nedgangssyklusene for boliger er mye lengre enn ett år, men alt er mer ustabilt i næringseiendom enn det pleide å være. Toppene er høyere, nedgangene er raskere, og jeg tror at når investorer føler at rentene er stabile og risikoen for tvangssalg nøytraliseres, vil det være en reell etterspørsel etter eiendomsmidler.