Tre stater saksøker for påstått svindel med raske kontanter

MV Realty har et tilbud til huseiere med kontanter: Glem lønningslån, som ofte starter låntakere på veien til økonomisk ruin, og ta i stedet kontanter i nærheten av $1,000 fra MV og trenger aldri å betale tilbake.

Fangsten: I 40 år er huseierne pålagt å bruke MV Realty som sin eiendomsmegler når de bestemmer seg for å selge.

Kontrakten sier at den kan håndheves selv om huseieren dør. Det er en fluktluke. Hvis de ønsker å komme seg ut av avtalen, må eieren eller familien deres hoste opp kontanter tilsvarende 6% av boligens salgspris eller markedsverdi - som bestemt av MV. Det betyr at på en betaling på $1,000, basert på MVs egne estimater, ville de måtte betale MV omtrent $10,000.

MV kaller det sitt Homeowner Benefit Program. Selskapet har registrert 30,000 33 kunder i minst XNUMX stater, ifølge søksmålet og andre kilder.

Gjennom programmet, fortalte MV Forbes den har betalt rundt 40 millioner dollar til huseiere. Basert på dokumenter Forbes har sett og veiledning fra eksperter, som antyder at MV vil stå til å gjøre provisjoner på rundt $400 millioner til dagens verdi av boligene som er beheftet med avtalene. MV bestridte ikke dette tallet.

Det er en merkelig ordning, men om det er svindel vil avgjøres av rettssystemet. Søksmål anlagt sent i fjor av riksadvokatene i Florida, Massachusetts og Pennsylvania hevder at MV brukte villedende praksis for å gjøre det de sier er rovlån forkledd som eiendomsserviceavtaler. MV sa at den bestrider påstandene kraftig og vil seire i rettssaken.

Den Delray Beach, Florida-baserte MV Realty har fargerike røtter på Wall Street, der dens unike forretningsmodell ble laget. Dets grunnlegger, Amanda Zachman - da kjent som Amanda Zuckerman - var en tidligere TV-stjerne Big Brother som ble realityprogrammets skurk da hun ble fanget på video med rasistiske ytringer. MV er for tiden under ild ikke bare fra stater som hevder at det går i strid med ågerlovene for å dra fordel av desperate huseiere, men fra lovgivere i Philadelphia som har lagt merke til at MVs klienter i byen er uforholdsmessig svarte.

MV har også trukket oppmerksomheten til tre demokratiske amerikanske senatorer som spurte Federal Trade Commission og Consumer Financial Protection Bureau for å avgjøre om føderale lover blir brutt.

"MV Realty, og selskaper som det, tar titusenvis av dollar fra huseiere i bytte mot en minimal forhåndsbetaling," sa brevet 21. desember signert av Sherrod Brown fra Ohio, Minnesotas Tina Smith og Ron Wyden fra Oregon. «Ved å annonsere disse avtalene som et «lånealternativ» forsøker selskaper å unngå de juridiske begrensningene på utlån, mens de i hovedsak belaster låntakerne tyngende priser. Dessverre er eksklusive noteringsselskaper nå et nasjonalt problem, som påvirker forbrukere på tvers av statlige grenser.»

Hvis en huseier kan bli værende i 40 pluss år og avstå fra å selge før for eksempel 2063, vil MV ikke få betalt en cent, en risiko selskapet tar, sa MV Forbes.

MV er i diskusjoner med de tre statene som saksøker, sa administrerende direktør Tony Mitchell i en uttalelse til Forbes. "Vi er fullstendig forpliktet til å samarbeide med dem for å løse eventuelle bekymringer og for å avklare nylige misoppfatninger om vår forretningspraksis," sa han som svar til Forbes' spørsmål. "Vi mener at MV Realtys forretningspraksis er i samsvar med statlige lover i alle lokalsamfunn der vi opererer. Ikke desto mindre fortsetter vi å se etter måter å forbedre åpenheten, forenkle avtalene våre og gi ytterligere informasjon og forbrukerbeskyttelse. Det er vårt ønske og hensikt å være fullstendig transparente med kunder, beslutningstakere og regulatorer.»

MVs unike forretningsmodell oppsto på Wall Street, hvor David Schiff, en tidligere partner i Perella Weinberg Partners og grunnleggeren av Innovatus Capital Partners, hadde lekt med ideen om å pakke inn inntekter generert av eiendomsmeglerprovisjoner og selge dem til investorer, ifølge en 2018 klage innlevert av MV Realty mot Innovatus. Schiff skjønte ikke at ideen hadde vært patentert i 2008.

Ifølge klagen diskuterte Schiff ideen i 2017 med Mitchell, MVs administrerende direktør, og MVs deleier Jonathan Neuman. Det ville bli MVs fordelsprogram for huseiere selv om avtalen med Schiffs firma aldri ble avsluttet og MVs inntekter aldri ble pakket og solgt til investorer.

Hvorfor avtalen med Schiff, og Innovatus, falt igjennom og om MV burde ha kunnet fortsette med Schiffs forslag uten hans involvering har vært gjenstand for årelange rettssaker. MV har fortsatt med programmet, i det minste delvis, fordi det var i stand til å vise at ideen opprinnelig ikke var Schiffs. Gjennom en talsperson nektet Innovatus å kommentere. Innovatus blir ikke anklaget for noen forseelse.

Uten Innovatus' støtte, henvendte MV seg til 777 Partners, et Miami-basert investeringsselskap, for å hjelpe til med å sikre pengene det trengte for å registrere huseiere, ifølge en Søksmålet arkivert av Innovatus mot 777 Partners. En talsperson for 777 Partners fortalte Forbes at firmaet ikke lenger er "involvert i" MV Realty.

Et spørsmål som forblir ubesvart er hvorfor Schiff valgte å jobbe med MV Realty i utgangspunktet. En klage inngitt som en del av et søksmål mellom de to selskapene viser at han og/eller Innovatus hadde et tidligere forretningsforhold med Mitchell og Neuman fra MV. Neumans fortid burde sannsynligvis ha reist røde flagg.

Da Neuman var offiser i finansfirmaet Imperial Holdings i 2011, var kontoret hans i Boca Raton, Florida, raidet av FBI etter mistanke om forsikringssvindel. Neuman ble aldri siktet, men han og en annen tidligere Imperial-ansatt, som på et tidspunkt også var eier av MV Realty, var gjenstand for en årelang etterforskning. Mitchell, MVs nåværende administrerende direktør, var administrerende direktør i Imperial Holdings på den tiden. På et tidspunkt, ifølge Selskapet, Mitchell var også et mål for etterforskningen. Et selskap filing fra tidspunktet for Neumans fratredelse fra Imperial i 2012 viser at firmaet ble tvunget til å stenge sin premium finansvirksomhet, som utgjorde mer enn 58 % av salget i 2011, og betale en $ 8 millioner fine for å løse svindelanklager. I 2016, The Street rapportert at den amerikanske advokaten søkte et sivilt inndragning av $6.5 millioner fra Neuman og andre tidligere Imperial-ansatte og at Imperial Holdings «betalte inndragningen som en del av sine skadesløsavtaler med de tidligere ansatte».

Gjennom en talsperson sa MV at Neuman "aldri har vært en offiser eller ansatt" i MV. "Når det gjelder hans tidligere ansettelse, var det en etterforskning av Imperial Holdings som resulterte i en betaling og sivilt oppgjør fra selskapet," sa talspersonen. "MR. Neuman ble aldri siktet for noen forseelse, innrømmet aldri noen forseelse og betalte aldri noe. Den saken ble avsluttet for over syv år siden.»

Det som forblir stikkpunkter i Homeowner Benefit-programmet for låntakere er hvorvidt utbetalingene til huseiere utgjør lån - MV sier de ikke er det - og kontraktens varighet på fire tiår.

Å binde huseiere til en viss eiendomsmegler år før de trenger tjenesten, og gjøre det i bytte mot en økonomisk redning, er å ta urettferdig fordel, fortalte Sarah Mancini, en advokat ved National Consumer Law Center, Forbes.

"Å bestemme hvem du skal liste hjemmet ditt med er en stor beslutning," sa Mancini. «MV Realty finner folk som er økonomisk nødlidende og gir dem penger i stedet for å si: 'La meg fortelle deg hvorfor jeg kan selge boligen din for den høyeste verdien.' Mange mennesker som er målrettet ønsker ikke engang å selge huset sitt. Denne transaksjonen ser ut som et lån for meg på så mange måter.»

Det er et lån som kommer med "vilkår som ville få en lånehai til å rødme," fortalte Kerry Smith, en advokat for Community Legal Services i Philadelphia som har bistått klienter med MV-relaterte saker. Forbes.

De fleste stater har lover som begrenser rentene som kan belastes på lån. Faktisk garanterte MVs avtaler nesten en 10x betaling enten gjennom provisjonene generert av et fremtidig salg av boligen eller ved å samle inn oppsigelsesbetalinger fra huseiere. Den typen avkastning for MV vil typisk overstige lovlige grenser for lån.

MV bestrider at utbetalinger til huseiere utgjør lån. I følge forbrukeradvokater er det en av MVs primære plasser, og uttrykket "ikke et lån" har en fremtredende plass på firmaets nettside. I stedet, i en tilfredsstillelse boliglån avtale sett av Forbes, MV refererer til betalingen som en "gjeld sikret med ovennevnte boliglån."

MV hevder at fordi huseieren aldri er forpliktet til å selge, kreves det aldri noen tilbakebetaling. Selv om det er sant, gjør 40-årsperioden for avtalen det ekstremt usannsynlig at noen eier ikke til slutt måtte engasjere seg med MV.

For Mancini og andre er det et annet problem. Kontraktsvilkårene inkluderer utløsere som vanligvis ikke innebærer salg av en eiendom. Et eksempel Mancini nevner er hva som skjer i tilfelle en huseier dør. I henhold til avtalen vil boets arvinger ha ti dager på seg til å varsle MV Realty om endringen i eierskap og enten erkjenne handelen eller betale gebyret for tidlig oppsigelse.

"Ingen arvinger vil engang få vite om dette innen ti-dagers vinduet for å unngå tidlig oppsigelsesgebyret," sa Mancini Forbes.Gjennom en talsperson bestridte MV at en slik hendelse ville utgjøre en «utløsende hendelse».

I tillegg hørte lovgivere på et bystyremøte i Philadelphia 14. desember vitnesbyrd fra flere forbrukeradvokater som beskriver hva de mente var en intensjon fra MVs side om å målrette mot svarte huseiere.

Gjennom en talsperson benektet MV på det sterkeste at den retter seg mot svarte huseiere og sa at de ikke har kunnskap om rasen eller etnisiteten til kundene sine.

Å målrette mot svarte huseiere er en hard påstand. The Reinvestment Fund, en Philadelphia-basert samfunnstjenesteorganisasjon, sier at den har dataene for å sikkerhetskopiere dem.

På rådsmøtet presenterte Ira Goldstein, Reinvestment Funds president for politiske løsninger, funn som viste at 69 % av MVs avtaler i byen ble gjort til svarte huseiere, som utgjør bare 37 % av alle huseiere i Philadelphia. Og Philly var ikke en anomali. Forskning på tvers av fire andre Pennsylvania-fylker ga lignende resultater, sa Goldstein.

Det er et funn som får ny betydning for alle som er kjent med fortiden til MV-grunnlegger Amanda Zachman. Zachman, tidligere kjent som Amanda Zuckerman, spilte hovedrollen i den 15. sesongen av reality-TV-showet Big Brother. Zachman er kjent for sin deltagelse i programmet for sine rasemessig ufølsomme kommentarer. Ett seks og et halvt minutt klipp samling med tittelen «Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior», starter med at Zachman sier «å bli anklaget for å være rasistisk er en alvorlig, alvorlig avtale» før hun går til en scene der hun sier at hun har tatt «som 14 Puerto Ricanske dusjer». Zachman er nå MVs salgssjef, ifølge hennes biografi om selskapet nettsted, som fremhever hennes rolle i å lage Homeowner Benefit Program, men som ikke nevner Storebror.

Goldstein sa at det var en mulighet for at hvis reinvesteringsfondet var i stand til å gjøre rede for huseieres inntektsnivå, kan noe av raseforskjellen forsvinne. Han tror imidlertid ikke det vil endre mye.

"Jeg vet ikke om de aktivt retter seg mot svarte huseiere eller om det er et resultat av en algoritme," sa Goldstein Forbes. "Men hvis du ser på dataene i Philadelphia, jobber MV seg uforholdsmessig inn i svarte nabolag. Det skjer ikke ved et uhell.»