Statlige lovgivere tar på seg lokale forskrifter som øker boligkostnadene

Guvernører og lovgivere over hele landet fortsetter med det foreslå og gjennomføre politikk for å skape et mer konkurransedyktig skatte- og reguleringsklima, blant annet for å tiltrekke seg investeringer som vil bringe inn arbeidsgivere og høyt betalte jobber. Men hvis det ikke er tilstrekkelig og rimelig boligtilbud for å imøtekomme en tilstrømning av familier som støttes av nye jobber, så har statlige tjenestemenn et annet problem på hendene. Det er utfordringen politikere nå sliter med i mange raskt voksende stater.

For eksempel i North Carolina, blant topp 10 raskest voksende stater i fjor vurderer medlemmer av delstatens generalforsamling nå lovgivning for å "deannektere" eller fjerne eiendom i Summerfield, en by som ligger like utenfor Greensboro, fra lokal reguleringsjurisdiksjon, hvor lokale tjenestemenn gjentatte ganger har avvist foreslått utbygging. Lovgivere vurderer saken av statlig interesse fordi Summerfield ligger i en del av North Carolina hvor boligtilbudet må økes for å imøtekomme flere massive økonomiske utviklingsprosjekter som er planlagt å bringe mange nykommere til området. Dette trekket og relaterte forslag i andre stater demonstrerer hvordan debatten om boligkostnader og sonering er en som har en tendens til å bli opphetet og forvirrer tradisjonelle politiske koalisjoner.

Summerfield, som ble innlemmet i 1996 for å unngå å bli en del av Greensboro, har ekskluderende sonering slik at det i store deler av byen kun kan bygges eneboliger og på 1.3 mål store tomter. Bevegelsen for å vedta statlig lovgivning for å deannektere en del av Summerfield for å tillate bygging av nye boliger følger mange år med formelle forespørsler om å løsne nevnte restriksjoner og til og med en erkjennelse fra Summerfield-myndigheter om at deres sonepolitikk må endres.

Summerfields byadvokat advarte bystyret i 2021 at dens ekskluderende soneringspraksis inviterer til rettssaker om rettferdig boliglov. "Hvis du vil unngå potensielt ansvar, lag alternativer i vedtektene dine som vil tillate rimelige boliger et sted i Summerfield," rådet byadvokaten. "Du trenger ikke engang å identifisere hvor akkurat nå," la Summerfields advokat til. "Alt du trenger å gjøre er å lage reguleringsrammeverket som vil tillate en utbygger å komme inn og si: 'Vet du hva, jeg vil gjerne bygge tettere boliger'." Summerfield-tjenestemenn nektet å ta dette rådet.

Utilstrekkelig boligtilbud og raskt voksende boligkostnader er ikke begrenset til Summerfield og området rundt. Et Cato-institutt studere utgitt i desember 2022 fremhevet hvordan Nord-Carolinas befolkningsvekst har overskredet hastigheten på nybygging av boliger. Mens restriktiv lokal sonering hindrer boligtilførselsvekst i mange andre deler av staten, er behovet for å rette opp saken spesielt viktig i Greensboro og regionen rundt, ofte referert til som triaden.

Greensboro, som grenser til Summerfield, rangert nummer én i nasjonen i fjor for den største økningen i leiekostnader, med leie for en ettromsleilighet i Greensboro som økte med 74 % på ett år. Toyota, Boom Supersonic, Publix og andre investerer milliarder i regionen på nye produksjons- og distribusjonsanlegg som vil bringe inn tusenvis av godt betalte arbeidere. Ønsket om å sikre disse arbeiderne og deres familier tilgang til rimelige boliger, kombinert med lokale tjenestemenns avslag på å fjerne eller lette regulatoriske hindringer for utvikling av flere boliger, har ført til at statlige lovgivere i Raleigh konkluderer med at de må handle.

Boom Supersonic investerer en halv milliard dollar for å bygge et supersonisk jetproduksjonsanlegg som ligger 11 minutter fra Summerfield med bil. Dette anlegget vil sysselsette mer enn 2,000 personer. Toyota bruker 3.4 milliarder dollar på å bygge et produksjonsanlegg for litiumbatterier som ligger 35 minutter fra Summerfield. Batterianlegget, som vil være Toyotas første i Nord-Amerika, er anslått å sysselsette 3,875 personer. Publix, i mellomtiden, bruker 400 millioner dollar på å bygge et mer enn to millioner kvadratmeter distribusjonskompleks i nærheten som vil forsyne dagligvarebutikker i hele North Carolina og Virginia. Det prosjektet vil skape 1,000 nye arbeidsplasser.

Den betydelige økonomiske utviklingen som skjer i regionen og behovet den skaper for ytterligere boliger har ikke fått medlemmer av Summerfield Town Board til å endre kurs. Etter først å ha foreslått et nytt leilighetskompleks med 1,161 2021 enheter i 600, reduserte en utvikler forslaget sitt til et prosjekt på XNUMX enheter. Bystyret avviste forslaget i en avstemning holdt 22. februar. Senatets president Pro Tempore Phil Berger (R) forklarte i en uttalelse hvorfor fortsatt uforsonlighet på lokalt nivå nå utløser et statlig lovgivende svar:

"Jeg vet ikke om planene som er sendt av en lokal utbygger bør eller ikke bør godkjennes av det lokale styret," sa senator Berger. «Det jeg vet er at Triaden tiltrekker seg milliarder av dollar i ny økonomisk utvikling, og ettersom området vårt fortsetter å vokse, er det et presserende behov for ytterligere boliger, slik at sykepleierne, lærerne, førstehjelperne og bygningsarbeiderne området vårt er avhengig av kan bo i lokalsamfunn de tjener."

Et trekk fra generalforsamlingen for å deannektere en del av Summerfield vil garantert bli møtt med voldsom motstand fra lokale tjenestemenn. "Det ville være en stor urettferdighet og danne en farlig presedens for vår generalforsamling å ignorere de lokale folkevalgte og gjøre en slik endring i byen vår," sier Summerfield-ordfører Tim Sessoms.

Bortsett fra måten de øker boligkostnadene og reduserer tilbudet, hevder kritikere av Summerfields lokale reguleringsbestemmelser at begrensningene også setter miljøhelse og offentlig sikkerhet i fare. Med omtrent 12,000 XNUMX innbyggere er Summerfield den mest folkerike byen i North Carolina uten vann- eller kloakkinfrastruktur. Faktisk er det den største byen i North Carolina, South Carolina og Virginia som er fullt ut på septiske systemer. Som de har gjort tidligere, bruker Summerfield-tjenestemenn igjen dette som en unnskyldning for å blokkere foreslått boligutvikling.

"Byen har verken et vann- eller kloakksystem for å støtte over tre ganger tettheten våre utviklingsbestemmelser for øyeblikket tillater," skrev ordfører Sessoms i et offentlig brev utgitt 9. mars, som forklarer hans avvisning av den nevnte utbyggingen. "Summerfield har ikke infrastrukturen til å håndtere byrden som den foreslåtte tettheten vil legge på våre allerede overfylte skoler og overfylte veier."

Likevel ville utvikleren av det nylig avviste prosjektet på 600 enheter ha installert den nødvendige vann- og avløpsinfrastrukturen i Summerfield. Summerfield-tjenestemenn har avslått foreslåtte investeringer i kloakk- og vanninfrastruktur tidligere. Denne mangelen på vanninfrastruktur har blitt brukt som en grunn til å motsette seg utvikling og vekst i årevis.

David Couch, eier av landet foreslått for utbygging, sa i en uttalelse at "Summerfield Town Council har vedtatt sonepolitikk som har tjent til å ekskludere innbyggere med beskjedne midler, og de har gjort det med stor effekt."

"Greensboro og Guilford County-området ble rangert som nummer én i landet i fjor i leieøkninger," la Couch til. "Vi trenger desperat mer boligtilbud, spesielt med den vellykkede jobbrekrutteringsinnsatsen fra mange, og milliarder av dollar i økonomisk utvikling i umiddelbar nærhet."

Couch og andre kritikere av Summerfield-tjenestemenns aversjon mot utvikling hevder at det å holde 12,000 XNUMX mennesker utelukkende på private septiske systemer, i tillegg til å gjøre boliger dyrere, utgjør en risiko for miljøhelsen fordi slike septiske systemer kan lekke ut i lokale vannforsyninger. Bortsett fra miljørisikoen som stammer fra mangel på vanninfrastruktur, er det også økte risikoer for offentlig sikkerhet. Det er fordi brannslokkingsevnen er redusert når det ikke er noe lokalt vanninfrastruktursystem som førstehjelpere kan bruke.

Summerfield brannvesensjef Chris Johnson forteller denne forfatteren at et vanninfrastruktursystem ville tillate avdelingen hans å reagere mer effektivt på nødsituasjoner. "Hvis vi hadde et hydrantsystem, ville vi ha flere personer som utfører selve brannslokkingen og færre mennesker som dro for å jobbe med å sikre en positiv vannkilde," sier sjef Johnson.

Ordfører Sessoms sier det pågår arbeid for å bringe vanninfrastruktur til byen hans. "Summerfield har vært og jobber med en plan for vann for fremtiden til byen vår," skrev han i en e-post til denne forfatteren. På spørsmål om når planen hans er anslått å ha et vanninfrastruktursystem i drift i Summerfield, svarte ikke ordfører Sessoms.

North Carolina kan gå videre med et lovforslag for å ta Summerfield Town Council ut av ligningen om å godkjenne nye boliger på et stort område med eiendom som for tiden er i byens jurisdiksjon. Mange mener staten bør gå lenger. Senatets majoritetsleder Paul Newton (R), for eksempel, innført lovgivning i forrige sesjon som ville forhindre lokal sonering i North Carolina som begrenser utviklingen av ytterligere boliger.

"Dette er et forsyningsproblem skapt direkte av regjeringen," sa senator Newton under en 8. desember arrangement om boligpolitikk arrangert av John Locke Foundation, en Raleigh-basert tenketank. Newton la til at "privat sektor vil ta tak i dette hvis vi slipper det løs."

Statlige lovgivere og guvernører i andre stater har foreslått reformer som ligner på det Newton har etterlyst i North Carolina. Montana-guvernør Greg Gianforte (R), for eksempel, er en av de mest uttalte talsmennene for statlig lovgivning som foregriper lokale sonebegrensninger som hindrer vekst i boligtilbudet.

«Strenge reguleringer og andre boligforsyningsbestemmelser er egentlig et vått teppe på bygging, på ansvarlig utvikling. De øker kostnadene og begrenser tilbudet, sier guvernør Gianforte fortalte medlemmer av hans boligarbeidsgruppe i fjor. «Vi må få myndighetene ut av veien, der vi ansvarlig og trygt kan. Vi trenger regelverk for offentlig sikkerhet og for å beskytte miljøet, men på andre områder må vi finne ut hvordan vi kan effektivisere.»

Ublu og økende boligkostnader skaper kaos på familiebudsjetter over hele USA og priser mange ut av boligmarkedet, så mye at problemet har fått betydelig nasjonal medieoppmerksomhet det siste året. New York Times publiserte for eksempel en mye omtalt september Artikkel lurer på hva som skjedde med starterhjemmet. Før det publiserte New York Times en Artikkel juli i fjor dokumenterte hvordan boligkrisen ikke lenger er begrenset til kysten.

"Det er uten tvil den verste tiden noensinne å leie en leilighet på Manhattan, samtidig som rimeligheten av boligkjøp i metroer som Austin er den verste den noen gang har vært," en Bloomberg-analyse 20. september. bemerket. "I midten av 2020 var både månedlige husleie og boliglån billige, men i dag er det motsatt."

"Kostnadene for å leie eller kjøpe et hjem er for dyrt," Virginia-guvernør Glenn Youngkin (R) sa i en adresse i august 2022 til Virginia Senate Joint Money Committee, som gjenspeiler en melding hørt fra guvernører og lovgivere i mange andre stater. «Vi må takle de grunnleggende årsakene bak dette tilbud og etterspørsel misforholdet; unødvendige reguleringer, overbelastende og ineffektive lokale myndigheter, restriktive sonepolitikker og en ideologi om å kjempe med nebb og klør mot enhver ny utvikling."

Å begrense høye boligkostnader vil forbli blant toppprioriteringene for guvernører og lovgivere i mange stater i overskuelig fremtid. Som det har blitt demonstrert, indikerer ikke partipolitiske tilknytninger og ideologiske tilbøyeligheter en guvernørs eller lovgivers preferanser i denne saken, i motsetning til tilfellet på mange andre saksområder. Debatten om lokale sonebegrensninger og hvorvidt statlige lovgivere bør overstyre dem, går ingen vei. Faktisk vil det sannsynligvis eskalere, og produsere ukonvensjonelle politiske koalisjoner i prosessen.