Starwood REIT, i likhet med BREIT, begrenser investorinnløsninger fra eiendomsfond

Kjent som SREIT, er REIT på 14.6 milliarder dollar ledet av Barry Sternlicht, grunnlegger og administrerende direktør i Starwood Capital, et privat investeringsselskap med fokus på eiendom med over 125 milliarder dollar i eiendeler under forvaltning. Starwood Capital forvalter REIT. Sternlicht er også administrerende direktør i Starwood Property Trust (STWD), et børsnotert eiendomsutlånsselskap.

SREIT er den nest største ikke-omsatte REIT bak Blackstone Real Estate Income Trust, som har rundt 69 milliarder dollar i netto eiendeler. Blackstone (ticker: BX) kjøretøyet, kjent som BREIT, flyttet for å begrense innløsninger i november etter at forhøyede forespørsler om investoruttak overskred den kvartalsvise grensen på 5 %.

I likhet med BREIT tillater SREIT månedlige innløsninger på 2 % av netto aktivaverdi, eller NAV, og 5 % av NAV kvartalsvis.

Den forhøyede innløsningsforespørselen viser at mange detaljinvestorer flytter til exits på ikke-omsatte REIT-er, som ikke omsettes på en børs, etter at resultatene deres har langt overgått resultatene til børsnoterte selskaper i år. Det enorme ytelsesgapet mellom de ikke-offentlige og offentlige REIT-ene har skapt et insentiv for investorer i de ikke-omsatte REIT-ene til å ta ut penger.

I stedet for å handle på børser som NYSE, er disse REIT-ene som aksjefond fordi investorer kan kjøpe eller selge aksjer månedlig basert på deres NAV underlagt innløsningsgrenser.

I et brev til finansielle rådgivere som ble videresendt til Barron's, sa SREIT at de mottok forespørsler om gjenkjøp tilsvarende 3.2 % av NAV i november. Basert på den månedlige grensen på 2 %, oppfylte den 63 % av forespørslene om investorinnløsning (0.63 ganger 3.2 tilsvarer 2). Eventuelle forespørsler som ikke ble fylt, må gjøres på nytt i desember, heter det i brevet.

Ikke-omsatte REITS har månedlige og kvartalsvise innløsningsgrenser for å beskytte dem mot å måtte likvidere betydelige mengder eiendom eller øke innflytelsen vesentlig som svar på høye innløsningsforespørsler fra investorer.  

"Disse grensene er utformet for å beskytte eksisterende investorer og den langsiktige helsen til kjøretøyet, og til slutt for å maksimere aksjonærverdien," skrev SREIT i sitt brev.

SREIT har en lignende eiendelsmiks og gebyrstruktur som BREIT og har hatt sammenlignbare resultater. SREIT, i likhet med BREIT, har hoveddelen av sine eiendeler i flerfamilieleilighetskomplekser, etterfulgt av varehus. Disse har vært to av de sterkest presterende sektorene i REIT-bransjen de siste årene.

SREITs årlige avkastning til og med oktober var 10.2 % på en av aksjeklassene, sammenlignet med avkastningen på rundt 9 % for BREIT.

Ledende offentlige leilighet REITs liker

Egenkapitalboliger

(EQR) og

Midt-Amerika leilighetssamfunn

(

MAA

) er av med ca. 30 % i 2022. SREITs årlige basishonorar er 1.25 % av netto eiendeler og et resultathonorar på 12.5 % med forbehold om 5 % hindersats. Det har gitt en avkastning på rundt 15 % årlig de siste tre årene.

SREIT- og BREIT-aktivabasene er dominert av kommersielle eiendomsinvesteringer, som er mindre likvide enn børsnoterte verdipapirer. I sin 10-Q sa SREIT at de hadde 2.5 milliarder dollar i umiddelbar likviditet i slutten av september, bestående av 1.7 milliarder dollar i lånekraft og 800 millioner dollar i kontanter.

I likhet med BREIT har SREIT vokst raskt det siste året ettersom forvaltningskapitalen steg til 30 milliarder dollar i oktober fra rundt 20 milliarder dollar ved utgangen av 2021. Med rundt 15 milliarder dollar utestående gjeld ved utgangen av september, har SREIT en høyere gearingsgrad enn sammenlignbare offentlige REIT-er som Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay -fellesskap

(AVB), og

Prologis

(PLD), det største lageret REIT. AvalonBay, for eksempel, har en lignende bedriftsverdi – markedsverdi pluss netto gjeld – som SREIT, men har 8 milliarder dollar i utestående gjeld.

Likevel har detaljinvestorer likt ytelsen til de ikke-omsatte REIT-ene og rikelig utbytteavkastning på rundt 4 %. Men å sette begrensninger på innløsninger, eller å pålegge en gate, kan rasle investorer og potensielt føre til flere uttaksforespørsler samtidig som det gjør det vanskelig for den ikke-omsatte REIT å selge nye aksjer til investorer.

Keefe, Bruyette & Woods-analytiker Robert Lee skrev tidligere i år at alternative forvaltere er ivrige etter å tiltrekke seg «låst kapital» fra individuelle investorer. Selv om det ikke er et problem når tidene er gode, sa han, "det er en risiko for at individuelle investorer i tider med stress kan innse at de ikke er så fornøyde med mangelen på tilgang til kapitalen deres."

Selv om likviditetsgrensene er tydelig avslørt i ikke-omsatt REIT-litteratur, har de ikke vært et problem før nylig. Slik beskriver SREIT sin innløsnings- eller gjenkjøpsplan:

"Selv om du bør se på investeringen din som langsiktig med begrenset likviditet, har vi vedtatt en tilbakekjøpsplan for aksjer, der aksjeeiere på månedlig basis kan be om at vi kjøper tilbake hele eller deler av deres aksjer. På grunn av den illikvide karakteren til investeringer i eiendom, kan det hende vi ikke har tilstrekkelige likvide ressurser til å finansiere gjenkjøpsforespørsler. I tillegg har vi etablert begrensninger på mengden midler vi kan bruke til gjenkjøp i løpet av en hvilken som helst kalendermåned og kvartal.»

Skriv til Andrew Bary på [e-postbeskyttet]