Bør du leie eller selge boligen din hvis du reiser til utlandet?

Min kone, Rebecca, og jeg møtte denne vanskeligheten med leie og salg tilbake i 2018 da vi bestemte oss for å flytte fra Virginia til Mexico.

Som tidligere skatteadvokat for Internal Revenue Service (IRS) var jeg klar over mange av de relevante lovene, men jeg lærte likevel noen viktige og overraskende leksjoner under denne prosessen. Her vil jeg gjerne dele med deg historien om hvordan vi taklet leie- eller salgsdilemmaet, slik at det kan hjelpe deg med å bestemme deg hvis du tenker på å flytte til utlandet.

En investering i vår økonomiske fremtid

Eiendom er et kritisk element i en velbalansert investeringsportefølje. Men for 20 år siden, da Rebecca og jeg ønsket å kjøpe vårt første hjem, var vi mer opptatt av om vi ville ha råd til et hus i stedet for hvordan det ville se ut ved siden av aksjebeholdningen vår.

På den tiden var boliger i de trendy nabolagene i Virginia rett over Potomac-elven fra jobbene våre i Washington, DC så etterspurt at potensielle kjøpere rutinemessig ble tvunget til å by mer enn prisantydning og gi avkall på bolig- og sikkerhetsinspeksjoner. Dette gjorde oss nervøse. Dessuten var mengden penger banken ønsket å låne oss (tilbake i de vanvittige dagene før den globale finansnedbrytningen) mer enn noen av oss noen gang kunne forestille seg å betale tilbake.

Fordi vi var negative til å være fattige i huset – det vil si at vi ikke ønsket å bruke mesteparten av inntektene våre på et boliglån – gikk Rebecca og jeg med magefølelsen og bestemte oss for et billigere alternativ.

Vi kjøpte et rekkehus fra 1940 på den velkjente "feil side av sporene" for halvparten av det vi ville ha brukt på et litt større enebolig i et mer populært nabolag. Men vi følte oss trygge i det nye huset og planla å bruke pengene vi ikke betalte til banken til reisen som vi begge elsket å gjøre.

Det viste seg at lykken var med oss. Som eiendomsmegleren vår hadde spådd, var vi i fortroppen av vårt nye nabolags gentrifisering. Moderne boligutbygginger ble bygget på hver side av oss, flere butikker og restauranter flyttet inn, og området vårt ble kjent som det sjarmerende, koloniale nabolaget. Så begynte boligprisene i hele byen å stige.

Da vi kjøpte huset vårt i 2000, vurderte byen vårt land og hus til $127,900 378,420. Ti år senere var vurderingen $2018. Og da Rebecca og jeg bestemte oss for å flytte familien vår til Mexico i januar 516,168, var det $XNUMX XNUMX.

Velg mellom to attraktive alternativer

Rebecca og jeg hadde et vanskelig valg å ta angående huset etter å ha bestemt oss for å flytte utenlands. Skal vi leie det ut og bruke de månedlige leieinntektene til å betale utgiftene våre i Mexico, eller bør vi ta ut penger og dra nytte av en føderal lov som eliminerer skatt på den betydelige gevinsten vi ville oppnå ved å selge?

Å leie hadde fordeler. Den månedlige husleien ville gi en jevn strøm av inntekter for delvis å erstatte lønningene vi la bak oss og dermed redusere beløpet vi måtte trekke fra sparing for å dekke våre daglige levekostnader. Inntektene skulle dekke husleien vår i Mexico, undervisning for barnas skole, og, som jeg likte å spøke, legge igjen noen dollar til taco. Som finanspolitiske konservative (i hvert fall når det gjelder å bruke våre egne penger), likte Rebecca og jeg at leieinntekter ville gi en økonomisk pute inntil vi kunne utvikle flere forretningsideer vi ønsket å forfølge.

Et annet poeng å vurdere når du flytter til utlandet er at leieinntekter kan hjelpe deg med å få et oppholdsvisum i det nye landet ditt. Selv om dette ikke var relevant for vår situasjon, trenger noen nasjoner – for eksempel Uruguay – en påviselig inntektsstrøm for å få permanent opphold. Leieinntekter kan hjelpe deg med å oppfylle dette kravet.

Det er imidlertid også ulemper ved å leie, som vi lærte da vi undersøkte alternativene våre. For det første ville kostnadene for et forvaltningsselskap å annonsere og føre tilsyn med eiendommen bite inn i fortjenesten vår. Disse selskapene krever ofte et gebyr som tilsvarer én måneds leie for å finne en leietaker og deretter 8 % til 10 % av den månedlige leien for å vedlikeholde eiendommen og svare på spørsmål som leietaker tar opp. Mens nettsider som Craigslist eksisterer som gratis plattformer for å hjelpe til med å koble utleiere og leietakere, kan ikke disse verktøyene administrere eiendommen.

For det andre må vi rapportere leieinntektene som skattepliktige, noe som ytterligere reduserer det som gikk i lommene våre.

Rebecca og jeg syntes også å selge var et spennende alternativ. Basert på samtaler vi hadde med flere lokale eiendomsmeglere, samt våre uavhengige undersøkelser ved hjelp av nettverktøyet Zillow, som bruker sammenlignbare egenskaper for å anslå boligens markedsverdi, forventet vi at vi kunne selge huset for omtrent $600,000 XNUMX.

I så fall ville vi oppnå en fortjeneste på $400,000 200,000 etter å ha trukket fra vår opprinnelige kjøpspris og kostnadene for kapitalforbedringene vi hadde gjort, som til sammen var $400,000 XNUMX. Vi kunne investere $XNUMX XNUMX fortjenesten og bruke avkastningen til å dekke utgifter i Mexico.

Videre, i henhold til seksjon 121 i Internal Revenue Code (ekskluderingen av boliger), vil ingen av dette overskuddet på $400,000 500,000 være skattepliktig. Boligekskluderingen lar et ektepar eliminere inntekter på opptil $250,000 XNUMX i gevinst ved salg av et hjem. En enkelt person kan ekskludere opptil $XNUMX XNUMX.

For å kvalifisere for denne eksklusjonen (og dette er avgjørende for å forstå hvis du vurderer å selge boligen din), må ektepar og enslige oppfylle eierskapstesten og brukstesten.

Du er kvalifisert for eksklusjonen hvis du har eid og brukt eiendommen som hovedbolig i en periode på minst to år av de fem årene før salget. Du kan møte eierskaps- og brukstestene i ulike toårsperioder, men du må oppfylle begge testene i løpet av femårsperioden som slutter på salgsdatoen.

Hvis vi solgte huset vårt, ville vi oppfylle både eierskaps- og brukstestene og kunne ekskludere hele overskuddet vårt, noe som resulterte i null skatt.

Uten fordelen med ekskluderingen av boliger, betydde 10% kapitalgevinstskattesatsen at vi ville betale skatt på $40,000 400,000 på $XNUMX XNUMX fortjenesten. Førti tusen dollar er mer enn vi forventet at det ville koste familien vår på fire å bo i Mexico i ett år. Det er mye penger å betale i skatt.

Årsakene til at vi leide

Flere faktorer bidro til at vi tok beslutningen om å leie ut boligen vår. Først fant vi umiddelbart en pålitelig leietaker på egen hånd som vi kunne stole på til å ta vare på huset og hagen. Vi ga henne kontaktinformasjon for lokale reparasjonsfolk vi tidligere hadde brukt, og eliminerte behovet for et administrasjonsselskap.

Husleien vi samler inn beskattes som alminnelig inntekt (Rebecca og jeg betaler i skatteklassen på 12 %, men prisene varierer fra 10 % til 37 % basert på inntekt og arkivstatus). Likevel, det å ikke pådra seg kostnadene til et tredjeparts forvaltningsselskap betydde mer penger i lommen vår.

For det andre, gitt naturen til metroområdet i Washington, DC – svært forbigående med nærliggende boliger som vårt etterspurt – forventet vi at verdien av boligen ville fortsette å stige. Videre, fordi brukstesten for ekskludering av bolig gir et to av fem års vindu, trengte vi ikke umiddelbart å selge for å få skattefordelen.

I den enkleste anvendelsen av testen hadde vi opptil tre år etter utflytting til å selge. Hvis salgsdatoen vår var i januar 2021, ville tilbakeblikkperioden på fem år løpe fra januar 2016 til januar 2021, og vi ville ha bodd i huset som vår primære bolig fra januar 2016 til januar 2018 og ville kunne ekskludere gevinst.

Den siste grunnen til at vi først bestemte oss for å leie i stedet for å selge, var at vi ønsket et sted å komme tilbake til i tilfelle ting i Mexico ikke skulle fungere.

Beslutningstid, igjen

I juni 2020 informerte leietaker oss om at hun ville flytte ut i august. På dette tidspunktet var vi to og et halvt år inne i Mexico-eksperimentet vårt og forpliktet til livene våre der, uten planer om å flytte tilbake til USA. Vi var klare til å utforske alternativene våre med hensyn til huset på nytt.

Min første reaksjon var å selge. Vi var fortsatt innenfor to av fem-års-vinduet for å oppfylle brukstesten og ekskludere vår gevinst fra beskatning. Eiendomsmeglere vi snakket med (og nettplattformen Zillow) spådde at vi nå kunne selge huset for $100,000 mer enn to år tidligere, noe som betyr at vi ville spare rundt $50,000 i skatt og ha hele $500,000 fortjeneste i hånden for å investere.

Rebecca ønsket å fortsette å leie. En kombucha-bedrift vi hadde startet og de spanskspråklige kursene hun hadde drevet i Mexico var periodevis lønnsomme, men hun likte å ha den jevne leieinntekten.

En annen grunn til at Rebecca ønsket å henge på huset, var for å innse ytterligere takknemlighet som flere lokale eiendomsmeglere spådde etter at Amazon annonserte at de ville bygge sitt andre hovedkvarter i området.

Mens vi fortsatt diskuterte hva vi skulle gjøre, grep skjebnen inn. Jeg diskuterte dilemmaet vårt med en venn som har investeringsekspertise, og han tilbød noe som Rebecca og jeg ikke helt hadde forstått. Han forklarte at avkastningen vi tjente på å leie var mer enn vi sannsynligvis ville fått hvis vi solgte huset og investerte gevinsten.

På det tidspunktet ryddet vi inn for omtrent $25,000 XNUMX per år i leieinntekter etter å ha betalt eiendomsskatt, huseierforsikring og vedlikeholdsutgifter. (Vi hadde betalt ned det resterende boliglånet før vi flyttet.)

Hvis vi skulle selge huset og investere gevinsten på 500,000 5 dollar, måtte vi finne en investering som ga XNUMX % avkastning for å realisere like mye som vi fikk i leieinntekter. Selv om vi kanskje kan finne den avkastningen i en bedriftsobligasjon eller børsnoterte aksjer, er disse aktivatypene vanligvis mer risikable investeringer enn eiendom.

Omtrent samtidig som jeg hadde denne samtalen med venninnen min, fant Rebecca og jeg gjennom jungeltelegrafen en familie med gode karrierer og som ville betale en litt høyere månedlig leie enn vi tidligere hadde fått. Dette gjorde beslutningen om å leie igjen lett.

I tillegg visste jeg at utestengelsen av boliger ikke var helt av bordet. I henhold til loven kunne vi tilbakestille femårsperioden som er kritisk for brukstesten hvis vi bestemte oss for å flytte tilbake til huset som vår primære bolig og ble der i to år – eller mer hvis det passet oss. Selv om det ikke er i tankene våre å flytte tilbake nå, er det ikke utenfor mulighetenes rike. Og hvorfor ikke? Huset har vært bra for oss.

Til syvende og sist er beslutningen om å selge eller leie boligen din en personlig. Det finnes ingen løsning som passer alle. Som historien vår viser, er imidlertid utestengelsen av boliger et avgjørende økonomisk hensyn som enhver huseier bør huske på. Hvis du ender opp med å selge boligen din utenfor to av fem-års-vinduet, kan det hende du må overlate en stor del av salgsprisen til onkel Sam.

Så hvis du bestemmer deg for å holde på hjemmet ditt i noen år etter å ha flyttet til utlandet, vær oppmerksom på hvordan denne skatten kan påvirke økonomien din på veien.

Denne historien gikk opprinnelig i International Living.