Utleiehjelp og lavrenteinsentiver

Vi tar en titt på det jeg kaller "seksjonen" boligprogrammer som en del av den tidligere representantens dybdeundersøkelse av føderale anti-fattigdomsprogrammer opprettet eller assosiert med War On Poverty. Som i forrige innlegg, vil jeg gi litt bakgrunn og historie, gi Ryans vurdering og lage min egen, sammen med noen ideer om hvordan programmet kan forbedres eller gjenbrukes.

Seksjon 521 Rural Rental Assistance Program

Jeg har påpekt før det Rurale Amerikas boligproblemer er verre enn i urbane omgivelser. Arbeidere tjener mindre, må reise lenger for å finne bolig, og når de først gjør det, oppdager de at det er få ledige stillinger, og at bygningene er eldre og mer nedslitte. Byggekostnadene for nye boligkostnader i landlige områder konkurrerer med de i byene, men landleiene er mye lavere enn i urbane eller forstadsområder. Oversettelse: utviklere finner raskt ut at de fleste prosjekter i landlige områder rett og slett ikke er gjennomførbare, og dette inkluderer prosjekter finansiert med non-profit skattefradrag. Så landlige områder står overfor den dobbelte knekken med lave lønninger og lavt boligtilbud; selv om boligkvaliteten er lavere, er prisene fortsatt høye og ledighetene lave. I mellomtiden, subsidier ender opp i byer i stedet for på landsbygda.

Section 521-programmet administreres av – overraskende nok – United States Department of Agriculture (USDA) som en del av Housing Act av 1949. USDA driver faktisk en rekke programmer, inkludert Section 515 Rural Rental Housing Program, og Section 514 og 516 Farm Labour Housing-programmer, som hver bruker lån og subsidier for å oppmuntre til utvikling av landlige boliger. Bistand fra Section 521-programmet kan dessuten brukes til å betale husleie i disse enhetene. Leietakere betaler husleie tilsvarende 30 % av deres justerte månedlige inntekt basert på deres AMI; Seksjon 521-programmet betaler den resterende delen av leien. Som de andre boligprogrammene som allerede er diskutert, kombinerer disse kapital- og husleieavlastningsdollar.

Ryan bestemte, basert på studier han siterte, at Section 521-programmet mislyktes i sitt oppdrag om å hjelpe folk med å finne rimelige boliger. Den nasjonale lavinntektsboligkoalisjonen i fjor sa at «30 prosent av leietakere på landsbygda er kostnadsbelagte, og betaler mer enn 50 % av inntekten for boligen og nesten halvparten av dem betaler mer enn XNUMX % av inntekten for bolig. Mer enn halvparten av husholdningene på landsbygda som lever med flere problemer, som for eksempel overkommelighet, fysiske mangler eller overbefolkning, er leietakere.»

Jeg har allerede lagt merke til at boligproblemene på landsbygda i Amerika er alvorlige og utfordrende å løse. Jeg er enig i at selv om seksjon 521 og de tilknyttede programmene er velmente, gjør ikke mye av problemet. I likhet med de andre programmene som er diskutert her, hvis vi skulle deregulere boligpolitikken for å tillate bygging av flere boliger, ville disse subsidiene faktisk utgjøre en større forskjell i hardt rammede landlige områder uten å ty til alle de kompliserte og ineffektive finansieringsordningene.

I regnskapsåret 2012 var seksjon 521-utgiftene 905 millioner dollar. Section 521 RA-programmet ble finansiert med 1.375 milliarder dollar i FY20 og 1.410 milliarder dollar i FY21. FY22-utgiftsregningen ga 1.450 milliarder dollar for seksjon 521.

Seksjon 236 Utleie av boligstøtteprogram

Seksjon 236-programmet tilbød insentiver til utviklere i form av under markedsrenter (BMIR) for å stimulere til bygging av rimelige leieboliger. Hovedverktøyet i programmet, opprettet i 1968, er Under Market Interest Rates (BMIR) for utviklere som er villige til å bygge boliger for familier med lavere inntekt. BMIR-konseptet har sin opprinnelse i Housing Act fra 1961, med insentivet en lav lovpålagt 3 prosent rente. BMIR forsikret ikke aktivt nye lån etter at det ble erstattet av seksjon 236. Mens programmet var aktivt ble tusenvis av enheter bygget ved å bruke føderalt støttet boliglånsforsikring på lån over en 40-års periode. Det ble også gjort utbetalinger til private utbyggere som reduserte renten. Prosjektene inkluderte også seksjon 8 leietakerbasert bistand. I følge Ryans analyse mottok fortsatt mer enn 11,000 XNUMX slike enheter på den tiden betalinger for å redusere renten.

Programmet ble opprettet i 1968 og ble gradvis faset ut til fordel for kuponger, og innen regnskapsåret 2012 brukte Section 236-programmet 401 millioner dollar på rentereduksjonsbetalinger på gjenværende boliglån. Da forpliktelsesperioden nærmet seg slutten, i 2016, HUD ga råd om hvordan du kan avvikle, konvertere eller holde boligen rimelig. Det er uklart nøyaktig hvor disse betalingene står fordi HUD ikke har en gjennomsiktig rapporteringsprosess, men det meste av seksjon 236-boligene har blitt konvertert til privat bruk eller fortsetter å operere som rimelige enheter med ulike subsidier. Ryan ga ikke mye når det gjelder en analyse av effektiviteten til programmet annet enn å si at det ikke var noen studier på programmets effektivitet.

Mitt syn på dette programmet er at det ville være verdt å se med stigende renter om incentivering av nybygging av markedsrente utleieboliger kan motiveres med betalinger for å redusere renten ned til null med betingelser. Som jeg har påpekt, med økonomisk usikkerhet, stigende renter og fallende etterspørsel, vil produksjonen av utleieboliger trolig falle. Det betyr at når etterspørselen kommer tilbake, kanskje til og med eksploderer, vil lavinntektshusholdninger på jakt etter utleieboliger møte skyhøye leiepriser. Det vil vekke flere bekymringer som vil føre til unyttig regulering. Å tilby lån med redusert eller til og med null rente nå, sammen med andre insentiver til private utviklere, vil redusere risikoen deres og øke forsyningen for fremtiden.