Nye advarselsskilt dukker opp for Kinas eiendomsmarked

BEIJING — Nye data viser at Kinas massive eiendomssektor fortsatt sliter med å snu, til tross for tegn på bedring tidligere i år.

"I en reversering fra april akselererte prisene i boligmarkedet, men salget avtok," sa den USA-baserte China Beige Book i sin rapport for mai, utgitt tirsdag. Det er basert på analysefirmaets undersøkelse av 1,085 virksomheter utført fra 18. til 25. mai.

"I kommersiell eiendom svekket både prising og transaksjoner kraftig," heter det i rapporten. "Dårlige resultater i bygging og redusert finansiell aktivitet sendte kobberprodusentenes inntekter og produksjon i mai ned."

Beijing har lettet presset på eiendomsutviklere det siste året, etter en nedbryting av gjeldsnivået deres i august 2020. Eiendomssektoren og relaterte industrier har stått for mer enn en fjerdedel av Kinas økonomi, ifølge Moody's estimater.

Salget av nye boliger for uken som ble avsluttet 28. mai vokste med 11.8 % fra et år siden, en kraftig nedgang fra 24.8 % vekst en uke tidligere, påpekte Nomuras sjefsøkonom Ting Lu i Kina i en rapport mandag. Det er basert på syv-dagers glidende gjennomsnittsdata fra Wind Information.

Begge ukenes salgsvolum var lavere enn i samme periode i 2019, før pandemien, heter det i rapporten.

Det meste av salgsnedgangen stammet fra Kinas største byer, heter det i rapporten. De såkalte tier-1-byene har vært et lyspunkt siden folk har en tendens til å flytte til urbane sentre for å få jobb.

Investorer i kinesiske eiendomsutviklere blir også mer skeptiske til markedet.

Markit iBoxx-indeksen for kinesiske høyrenteeiendomsobligasjoner er tilbake til nær der den ble handlet i november, da Beijing annonserte støtte til sektoren gjennom en "16-punktsplan."

Selv om planen «har vært medvirkende til å sette et gulv for denne krisen», er initiativene kun rettet mot å støtte utvikleres gjeld på prosjektnivå, sa S&P Global Ratings-analytikere i en rapport fra 22. mai.

Det betyr at det fortsatt er usikkerhet om hvorvidt utviklere kan tilbakebetale investorer for obligasjoner på holdingselskapsnivå, sa ratingbyrået. De ser på om utviklerne kan generere nok penger fra eiendomssalg.

I april påpekte analytikerne at salget av nasjonale eiendommer falt til 900 milliarder yuan (126.87 milliarder dollar), under fjorårets månedlige gjennomsnitt på 1.1 billioner yuan.

I hele 2023 forventer S&P at utviklersalget i Kina vil falle med rundt 3 % til 5 % – litt bedre enn det tidligere anslåtte fallet på 5 % til 8 %.

Årets prognoser er basert på forventninger om at salget i større byer vokser med omtrent 3 %, mens salget i mindre byer ikke faller med mer enn 10 %, heter det i rapporten.

I det sekundære hjemmemarkedet har forretningsaktiviteten «avkjølt siden april, med et fall i antall boliger som er oppført for salg, lavere prisantydning og færre transaksjoner», sa Fitch Ratings i en utgivelse mandag.

"Denne nedgangen følger en sterk oppgang i 1Q23, noe som tyder på at boligkjøpernes tillit fortsatt er skjør midt i usikre økonomiske utsikter og svake sysselsettingsutsikter."

Nye boliger i Kina selges vanligvis før utbyggere er ferdige med å bygge leilighetene.

"Sentimentet i det sekundære hjemmemarkedet kan generelt betraktes som et barometer for eiendomssektoren, ettersom priser og tilbud ikke er underlagt regulatorers inngripen - i motsetning til markedet for nye boliger," sa Fitch-analytikerne.

Sekundært boligsalg påvirker også prisene for nye boliger i stor grad, sa analytikerne, og anslår at mer enn halvparten av boligene som selges i Kinas største byer faller inn i sekundærmarkedet.

Den svake utviklingen i mai kommer midt i høye markedsforhåpninger om en bedring.

En kvartalsvis undersøkelse fra People's Bank of China hadde funnet en økning i lokalbefolkningens interesse for å kjøpe bolig i de kommende månedene - og større forventninger til høyere eiendomspriser.

Eiendomsmarkedet er fortsatt i en «tilpasningsperiode», sa Liu Lijie, markedsanalytiker ved Beike Research Institute, i en skriftlig kommentar tirsdag oversatt av CNBC.

Regjeringens politikk må forbedre markedets forventninger til gjenoppretting av eiendom, sa Liu, og la merke til at ytterligere tiltak kan tas selv i store byer for å øke boligkjøpet.