Hvordan utsette skatt på fritidshussalg

La oss si at du selger feriehuset ditt, som du bruker til personlige formål og også leier ut til tredjeparter. Et ganske vanlig oppsett. Hvis du kjøper en ny fritidsbolig, kan du utsette innregningen av gevinsten ved salget? Hvis ja, hvordan? For å finne ut spurte vi Bruce Bell, advokat ved Chicago-kontoret Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Light: Hvordan fungerer dette skattemessig?

Bruce Bell: Internal Revenue Code tillater skattebetalere å utsette gevinster på eiendomssalg brukt til forretnings- eller investeringsformål, hvis inntektene reinvesteres i annen eiendomsvirksomhet eller investeringseiendommer. Det er regler for å unngå full gevinst anerkjennelse: alle kontanter fra salget må reinvesteres i erstatningseiendommen, og generelt sett må anskaffelsen av den nye eiendommen skje innen 180 dager fra datoen for salget av den tilbakeleverte eiendommen.

light: Hvilke andre skritt må du ta?

Klokke: For å se om du kvalifiserer for skatteutsettelse, tell antall dager boligen er leid ut og brukt til personlige formål. Du må eie eiendommen du selger i minst 24 måneder før salgsdatoen, kalt tilbakeblikk.

Boligen må også leies til virkelig markedsverdi i 14 dager eller mer i løpet av hver av de to 12-måneders periodene umiddelbart før salget. I tillegg må din personlige bruk av boligen i løpet av denne tidsperioden ikke overstige det største av 14 dager eller 10 % av antall dager boligen leies til markedspriser.

light: Hva med tider når du ikke bor der og stedet ikke er leid ut?

Klokke: Dager hvor eiendommen er ledig og tilgjengelig for utleie behandles ikke som dager for personlig bruk. Det samme gjelder dager hvor eiendommen er under reparasjon eller utbedring, som ikke behandles som leiedager. Alt dette må du kunne dokumentere.

light: Hva annet?

Klokke: I løpet av den 24-måneders tilbakeblikkperioden kan du begrense din personlige bruk av eiendommen og øke leiebruken for å tilfredsstille den trygge havnen. Hvis eiendommen brukes av andre familiemedlemmer i løpet av denne tidsperioden, kan du kreve leie til markedspriser i stedet for å tillate dem å bo i hjemmet uten eller til en rabattert kostnad. Enhver kombinasjon av redusert personlig bruk og økt utleie av eiendommen kan hjelpe deg med å nå dine mål.

light: Hvor harde og raske er disse safe harbor-reglene?

Klokke: Den trygge havnen er en retningslinje fra IRS som, hvis den er fornøyd, vil forsikre deg om at IRS ikke vil utfordre utvekslingen. Hvis du ellers kommer i nærheten, men ikke er i stand til å tilfredsstille safe harbor-kravene, kan det være lurt å kreve byttebehandling, selv om det ikke er sikkert at skattemyndighetene ikke vil utfordre din utsettelse av gevinst ved salg av eiendommen.