Boligprisene synker — Ja, et hus er fortsatt en god investering

Etter en langvarig økning i boligprisene peker nå signaler mot en betenkningstid. I stedet for at boligkjøpere blir begeistret over denne muligheten, lurer mange på om det å kjøpe et hus i en lavkonjunktur fortsatt er en klok investering.

Selv om det er noen unntak, er det å eie et hjem fortsatt et smart økonomisk trekk for folk flest. Dette gjelder spesielt hvis du planlegger å eie eiendommen i minst fem år. Her er de viktigste grunnene til at du fortsatt bør prioritere å kjøpe bolig.

Å eie hjemmet ditt er en god sikring mot inflasjon

Historisk sett har verdistigningen i eiendom overgått inflasjonsraten. I følge Robert Shiller, en økonomiprofessor ved Yale University, er årlig avkastning på denne aktivaklassen fra 1928-2021 4.2 %. Sammenlign dette med den årlige inflasjonsraten i samme periode på 3.08 %.

Det er år, inkludert 2022, hvor inflasjonen overgår eiendomsverdien. Men når du ser på trender over en lengre tidsramme, har avkastningen du tjener fra eiendom en tendens til å være høyere.

En annen måte å se på denne investeringen er i forhold til boliglånsrenten din. Kjøper du hus og tar opp et 30-årig fastrentelån på 5.25 %, betaler du samme rente i hele 30 år. Med rentene som forventes å forbli høye på kort sikt, kommer du fremover fordi renten du betaler er mindre enn inflasjonsraten.

Når inflasjonen faller, vil også rentene falle. På dette tidspunktet kan du velge å refinansiere til en lavere rente, og likevel spare penger.

Hvis du velger å leie i stedet, kan det hende at leien du betaler endres når leiekontrakten er ute. For de fleste leietakere dekker leieavtalen kun en 12 måneders periode. I følge Redfin er leieøkningen fra år til år for tiden 15 % og har holdt seg stabil i tenårene i noen måneder nå.

Ved å leie i stedet for å kjøpe, risikerer du potensielt å betale mer for bolig hvert år i stedet for å holde betalingen stabil hvis du kjøper bolig.

Å eie hjemmet ditt bygger egenkapital

En viktig ting å huske når du betaler den månedlige boliglånet, er at en del av regningen betaler ned lånets hovedstol. Du bygger med andre ord egenkapital. Når du skal selge boligen, får du disse pengene tilbake.

Utleie bygger derimot ikke egenkapital. Hver måned når du betaler husleien, har du ingenting å vise til annet enn tak over hodet. Hvis du tar opp et boliglån på $200,000 i 30 år til 6% og selger etter ti år, har du opparbeidet mer $32,000 i egenkapital.

Det er skattefordeler til huseierskap

En stor fordel med å eie et hjem er skattelettelsene. De to mest betydningsfulle er boliglånsrentefradraget og kursgevinstfritaket. Med boliglånsrentefradraget kan du avskrive rentene du betaler i forhold til skatteklassen din.

For eksempel, hvis du er i skatteklassen på 25 %, realiserer du en skattebesparelse på 25 % av renten du betalte. Så hvis du betalte $10,000 2,500 i boliglånsrente for året, kan du skrive av $XNUMX på skatten hvis du spesifiserer.

Med kapitalgevinstfritaket kan enslige filer kvalifisere til å ekskludere opptil $250,000 500,000 av gevinsten fra salget av en primærbolig fra deres skattepliktige inntekt. Hvis du sender inn en felles avkastning med din ektefelle, kan du ekskludere opptil $XNUMX XNUMX. Dette er en massiv skattelettelse, og det er en måte folk bygger formue på med eiendom.

Leier du, er det ikke skattefradrag for deg å kreve. Det er ingen skattelettelser i det hele tatt.

Langsiktig verdsettelse

I tillegg til å bygge egenkapital i hjemmet ditt, får du også prisstigning. Som tidligere nevnt er den gjennomsnittlige årlige økningen i eiendomsverdier på om lag 4 %. Ved å bruke regelen på 72 kan du forvente at verdien av huset ditt vil dobles på 18 år. Hvis du foretok en forskuddsbetaling på $50,000 og tok opp et lån på $200,000 i 30 år til 6%, etter 18 år, har du bygget opp $77,123 i egenkapital. Den samlede verdien av boligen din på $250,000 500,000 når den ble kjøpt har økt i verdi til $377,123 50,000. Du har nå en investeringssaldo på $77,123 ($250,000 forskuddsbetaling + $XNUMX verdt av hovedbetaling + $XNUMX verdistigning) hvis du skulle selge.

Historisk sett trender boligprisene oppover; det har kun vært noen få unntak, hovedsakelig i 2008 og 2019. Derfor er sjansen stor for at du vil realisere en økt verdi i boligen din.

Den eneste verdsettelse du opplever som leietaker er den årlige økningen i din månedlige husleie. Det er ingen langsiktig verdsettelse for deg å nyte siden du ikke bygger noen egenkapital.

Hvorfor denne gangen ikke er som forrige gang

I følge Consumer Affairs håper 63 % av folk på et boligkrasj slik at de har råd til å kjøpe bolig. Dessverre er det ingen tegn som tyder på at dette skjer. De fleste eksperter er enige om at en krasj som den i 2008 ikke er på bordet.

Det er en håndfull grunner til dette. For det første har forbrukeren en sterkere balanse i dag enn i 2008. Dessuten var mange av boliglånene som ble tegnet i 2008 av lav kvalitet, og det var ikke mange kontroller og balanser på plass for å hindre ukvalifiserte låntakere i å ta på seg subprime-lån. I dag er bransjen veldig annerledes, og det er flere begrensninger på hvem som kvalifiserer for boliglån.

Til slutt skjer en krasj bare når det er flere selgere enn kjøpere. Når det er få kjøpere, må selgere senke prisen for å lokke noen til å kjøpe. Men hvis 63 % av folk venter på sidelinjen, er det usannsynlig med en fullskala krasj. En stor gruppe mennesker er klare til å kjøpe, så ethvert fall i prisforlangende vil resultere i en flom av kjøpere, som faktisk vil stabilisere prisene.

Har det alltid vært skremmende å kjøpe bolig?

Å kjøpe bolig har alltid vært et skummelt forslag. Det er en stor økonomisk investering når du registrerer deg for en månedlig betaling for de neste 30 årene. Dette er grunnen til at du ser boligprisene falle under økonomiske nedgangstider. Hvis en person er usikker på om de vil ha jobb i morgen, er det ikke sannsynlig at de forplikter seg til å kjøpe et hus.

Hvis du spoler tilbake klokken til 1950-tallet og ser at boligprisene var mye lavere, må du huske at den gang var det bare én ektefelle som tjente inntekt i de fleste tilfeller. Dessuten var det utfordrende å kjøpe bolig på grunn av høye lånestandarder. Det var ikke før etableringen av Federal Housing Authority (FHA) og Veterans Administration (VA) boliglånsprogrammer at det ble lettere å kjøpe et hjem.

Likevel var det en enorm oppgave å kjøpe bolig. Dette gjaldt enda mer på 1970-tallet da stagflasjonen tok tak og rentene skjøt i været til nesten 20 %.

Spol frem til 2008, og regjeringen måtte gå inn igjen for å lokke folk til å kjøpe boliger med First Time Homebuyer-kreditten på $8,000.

Uansett hvilken periode du ser på, er det alltid grunner til at folk er nervøse for å kjøpe bolig (i tillegg til den naturlige frykten for å forplikte seg til en månedlig betaling i opptil 30 år).

Hva om du allerede eier et hjem?

Siden eiendom er en utmerket langsiktig investering, hva mer kan du gjøre hvis du allerede eier et hjem? For det første kan du vurdere å kjøpe en investeringseiendom. Ikke bare drar du fordel av langsiktig verdsettelse, men når du leier ut eiendommen, betaler leietakeren ditt månedlige boliglån, noe som øker avkastningen din.

Forståelig nok er ikke alle interessert i fysisk å eie en utleieeiendom - eller arbeidet som følger med det. Et alternativ er å investere i eiendom gjennom kjøp av aksjer i selskaper som korrelerer med boligmarkedet. Q.ai tilbyr Investeringssett med REITs og andre eiendomsposisjoner innebygd.

Noen mennesker kan vurdere å betale ekstra på boliglånets hovedstol. Men hvis renten din er under 4 %, er det mer intelligent å investere pengene i stedet for å betale ned på boliglånet. Dette er fordi du kan tjene høyere avkastning på pengene dine.

Gjennomsnittlig årlig avkastning på aksjemarkedet er 8 %. Hvis du investerer 6,000 10 dollar i året i 93,872 år, ender du opp med 6,000 4 dollar. Hvis du skulle betale en ekstra $10 årlig på 69,655% boliglån, i løpet av 24,217 år ville du ha spart $XNUMX i renter. Fordi aksjene dine vil tjene $XNUMX XNUMX mer enn rentesparingene dine, er det bedre å investere pengene dine i markedet.

Hvem bør ikke kjøpe bolig?

Det er noen få tilfeller der det er mer fornuftig å leie enn å kjøpe. Disse kommer alle tilbake til timing. Hvis du nettopp har startet karrieren og usikker på hvor du vil bo, er det ikke fornuftig å forplikte seg til et hjem.

I tillegg, hvis du nettopp tok en jobb i en ny by, er det smartere økonomisk å leie på kort sikt ettersom du finner ut hvor du ønsker å bo over tid. På slutten av dagen, hvis du ikke ser deg selv eie en bolig på minst fem år før du selger, er det bedre å leie og ikke kjøpe. Dette skyldes risikoen for at boligprisene ikke øker på kort sikt og alle sluttkostnader du betaler når du kjøper bolig. Din egenkapital, verdsettelse og skattelettelser tar tid å komme deg over den første pukkelen med avsluttende kostnader for å realisere fordelene ved å kjøpe.

konklusjonen

Totalt sett er boliger fortsatt en god investering - selv med boligsalget avtar. Selv om det er en risiko for at prisene flater ut eller faller på kort sikt, ikke forvent en alvorlig nedgang som i 2008. Og hvis investering i aksjemarkedet er noen veiledning, vet du at tiden i markedet er mye viktigere enn timing av marked. Det er med andre ord bedre å investere i eiendomsmarkedet – selv i nedgangstider – enn å prøve å velge den beste tiden å kjøpe eller selge.

Ingen vet når bunnen kommer eller når prisene vil begynne å stige igjen. Hvis du ikke vil gå glipp av handlingen, er det bedre å komme inn enn å vente.