Krasj, togvrak eller apokalypse?

Forferdelige advarsler om næringseiendom dukker opp nesten daglig i disse dager. Mens kontormarkedene er stresset på grunn av økt arbeid hjemmefra, ser noen eiendomsmeglere et stadig mer todelt marked, delt «i har og ikke har». Investorer, leietakere og byer – spesielt de med eldre bygninger i tilbakegang – må følge nøye med i de kommende månedene for å se hvor de faller og hvor ille ting kan bli.

Dramatiske negative vurderinger av næringseiendom er lett å finne. De San Francisco standard forutser en "episk kommersiell eiendomskrasj" som truer over den byen, og sammenligner den med et tog som nærmer seg med "byen, dens budsjett og dens evne til å tilby tjenester knyttet til skinnene." For ikke å bli overgått, Bloomberg twitret "fjernarbeid dreper Manhattans kommersielle eiendomsmarked" med lignende problemer som strekker seg til andre byer.

Men selv det språket blekner mot hva NYU-professor Arpit Gupta og hans kolleger sier, og spår en "kontoreiendomsapokalypse." Ved å bruke New York City-data anslår de "en 45 % nedgang i kontorverdier i 2020 og 39 % på lengre sikt, sistnevnte representerer et verdifradrag på 453 milliarder dollar," som kan kaste byen inn i en "økonomisk undergangsløkke." Lignende skader kan ramme andre byer, og i forlengelsen av den nasjonale økonomien.

Hvordan kan vi da forstå andre dårlige – men ikke apokalyptiske – data? CommercialEdge's Den månedlige "National Office Report" for september fant stagnerende gjennomsnittlige kontornoteringspriser, $38.70 per kvadratfot, "ned 0.1% fra år til år." Dårlig, men ikke apokalyptisk. Og som Jeg bemerket nylig, noen byer, spesielt i Sunbelt eller de med sterk biovitenskapsindustri, ser sterke leiemarkeder.

Hva forteller andre data oss? Moodys dokumenterte at verdipapirer støttet av kommersielle boliglån så "en stor økning i forhøyede kriminalitetsrater" i andre kvartal 2020, akkurat da pandemien traff. Men banker, livsforsikringsinvestorer og andre omstrukturerte lån og tilbød toleranse, noe som reduserte kriminaliteten. Den strategien vil være vanskeligere å følge hvis det kommer nytt press på kontormarkedet, spesielt når Fed hever renten, noe som gjør lånet mer kostbart over hele linja.

Foreløpig ser i hvert fall kommersielle banker nå ut til å ha kontroll på eiendomslånene sine. Deres avskrivnings- og kriminalitetsrater nådde 0.07 % i andre kvartal 2020, høyden på pandemien. Men i de to første kvartalene av 2022 Fed rapporterer disse prisene ved null, ikke et signal om dramatiske fall i lånekvaliteten.

Og selv 2020-tallets dårlige tall var ingenting som finanskrisen i 2008. Mellom 2009 og 2010 var mislighold av kommersielle banklån over 2 % i syv påfølgende kvartaler. Strammere regulering har siden bidratt til å kontrollere løse bankutlån, så heldigvis har vi ikke tegn til at kommersielle utlånssvikt trekker ned hele økonomien.

Å gå bak de samlede tallene viser noen positive tegn i næringseiendom. I det siste året har Sunbelt-byer som Charlotte og Austin, eller byer med konsentrasjoner av biovitenskap som Boston, sett tosifret økning i leieprisene. GoogleGOOG
og andre teknologifirmaer har leid store mengder plass i byer som New York og Chicago.

Den største risikoen i næringseiendom er eldre, mindre ettertraktede kontorlokaler. Mengden av dette i enhver by er sentral for å vurdere den totale risikoen. Et magasinrundebord fra PERE, som sporer private equity-eiendomsinvesteringer, fant et "veldig utfordret" men usikkert marked, med risiko som spenner fra inflasjon i bygge- og finansieringskostnader til en truende resesjon.

PEREs eksperter ser et "delt" marked, med mer moderne bygninger (spesielt de som er ESG-kompatible) og noen byer i god posisjon til å takle krisen. PERE-investorene ser en "ny normal" med mindre fulltidskontorbelegg, men med kontorer som fortsatt møter "ukjent" total etterspørsel fra kunder.

Men disse synspunktene til eiendomsinvestorer, som kan være (som de sier på gaten), "snakker boken sin" og setter en positiv spinn på tallene. I motsetning, vurder "apokalypse"-analyse fra NYU og Columbia professorer. Ved å kombinere hjemmearbeidsdata med finansiell informasjon fra eiendomsinvesteringsfond (REITs) annen finansiell informasjon, spår de "langsiktige kontorverdier som er 39.18 % under pre-pandeminivåene" med "kontoraksjer av lavere kvalitet ... en mer vesentlig strandet ressurs."

Hvis de har rett, er byene – og økonomien – i en vanskelig tur. Selv om noen eldre bygninger kan gjøres om til boliger, er det ikke en enkel eller umiddelbar prosess. Kollapsende eiendomsverdier kan føre til betydelige skattemessige problemer for mange byer, noe som resulterer i kutt i sosiale tjenester, utdanning, folkehelse og andre viktige statlige funksjoner. Vi er ikke inne i en apokalypse ennå, men vi må alle holde ett øye med muligheten.