Den 120 km lange togturen mellom byene Luoyang og Zhengzhou er et utstillingsvindu for økonomisk ubehag og ødelagte drømmer. Fra vinduet passerer endeløse, halvbygde boligtårn etter hverandre i løpet av den timelange reisen. Mange av bygningene ser ut til å være ferdige; noen er ferdige og har blitt hjem til familier. Men mange flere er tomme skjeletter der byggingen opphørte for lenge siden. Utviklere har gått tom for kontanter og kan ikke lenger betale arbeidere og kjøpe materialer. Prosjekter har stoppet opp. Familier vil aldri få hjemmene sine.
Togturen gjennom Kinas hjerteland bidrar til å forklare en av landets største kriser i nyere minne: publikums tap av tillit til regjeringens økonomiske modell. I flere tiår har eiendomsbransjen vært et symbol på Kinas ustoppelige fremgang. Private gründere har tjent store formuer. Gjennomsnittlige mennesker har vært vitne til at nettoformuen deres stiger når boligverdiene tredobles. Lokale myndigheter har fylt kassen ved å selge store landområder til utbyggere. Forbløffende 70% av kinesisk husholdningsformue er nå bundet opp i eiendom.
Å undergrave tilliten til denne modellen er å rokke ved grunnlaget for Kinas vekstmirakel. Med omfattende covid-19-nedstenginger og en nedbryting av private gründere, skjer dette på mange fronter. Men ingen steder er det tydeligere enn i eiendomsbransjen, som utgjør anslagsvis 25 % av bnp. Igangsettingen av nye prosjekter falt med 45 % i juli sammenlignet med for ett år siden, boligsalget med 33 % og eiendomsinvesteringene med 12 %. Effektene bølger gjennom økonomien, og rammer både møbelprodusenter og stålarbeidere. Slaget mot tilliten kommer på et kritisk tidspunkt for Xi Jinping, Kinas leder, som trolig vil få en tredje periode på en partikongress i oktober.
Å gjenopplive tilliten til systemet er avgjørende for Xi og kommunistpartiet. Likevel har responsen fra regjeringen vært ukarakteristisk usammenhengende og sakte, med tjenestemenn som tilsynelatende er overveldet av kompleksiteten i situasjonen. For å gjenopprette troen på boligmarkedet, må publikum se prosjekter som har stoppet og prisene stige. I mellomtiden må byggefirmaer og deres arbeidere få tilbakebetaling, og lokale og utenlandske investorer må betales tilbake på renteproduktene sine. Og alt dette må gjøres uten å blåse opp igjen den uholdbare gjeldsboblen som eiendomsmarkedet har blitt.
Linjer i sanden
Boligkrisen har to umiddelbare årsaker. Den første er en regjerings nedbryting av utskeielser i eiendomsbransjen. Siden august 2020 har tjenestemenn begrenset utvikleres forhold mellom gjeld og eiendeler, netto gjeld til egenkapital og kontanter til kortsiktig gjeld, i en policy kjent som de "tre røde linjene". Dette har tvunget mange til å stoppe uholdbar låneopptak og selge ned eiendeler, og sterkt begrenset deres evne til å fortsette å bygge og selge nye prosjekter.
Kinas null-covid-politikk er et annet slag. Sentralregjeringen har tvunget dusinvis av byer til å låse innbyggere i hjemmene sine i dager, og noen ganger uker, i strekk når covid-tilfeller blir oppdaget. I skrivende stund er megabyene Chengdu og Shenzhen helt eller delvis låst. Nedstengningene har stoppet folk fra å se på boliger og foreta kjøp. De har også hatt innvirkning på forbrukerpsyken. Entreprenører frykter plutselig nedleggelse av virksomhetene deres. Ansatte bekymrer seg for å bli permittert. Denne typen frykt oppmuntrer ikke til boligkjøp.
Resultatet er en knase. Kinas utviklere er svært avhengige av å selge boliger lenge før de bygges, for å generere likviditet. I fjor forhåndssolgte de 90 % av boligene. Men uten tilgang til obligasjoner og lån, ettersom bankene reduserer eksponeringen mot eiendomssektoren, og med nysalg som nå faller, har den Ponzi-aktige karakteren til eiendomsmarkedet kommet til syne.
Evergrande, verdens mest gjeldsatte utvikler, misligholdt i desember. Et forsøk på å restrukturere offshore-gjelden, ment som en modell å følge, gikk glipp av en frist i slutten av juli. Minst 28 andre eiendomsselskaper har gått glipp av betalinger til investorer eller gått inn i restrukturering. Handelen med aksjene til 30 Hong Kong-noterte utviklere, som utgjør 10 % av markedet etter salg, har blitt frosset, ifølge Gavekal, et forskningsfirma. I begynnelsen av august handlet halvparten av Kinas børsnoterte utviklere til et pris-til-inntektsforhold på mindre enn 0.5, nivået Evergrande handlet på fire måneder før det misligholdt, bemerker Song Houze fra MacroPolo, en tenketank i Chicago.
Bedrifter som for bare måneder siden ble ansett som sikre spill sliter nå. Ta Country Garden, Kinas største utvikler etter salg. Tidligere i år trakk de fleste analytikere på skuldrene fra bekymringene om at det ville komme under press. Investorer fortsatte å kjøpe obligasjonene. Men 30. august avslørte Country Garden at overskuddet for første halvår hadde falt med nesten 100 %. Eiendomsmarkedet har "raskt glidd inn i en alvorlig depresjon", bemerket det i inntjeningen. Belastningen på Country Garden indikerer at problemene ikke lenger er spesifikke for enkelte utbyggere. Hele bransjen er i faresonen.
Potensielle boligkjøpere har falt ut av markedet. Langt mer bekymrende er imidlertid de millioner av mennesker som venter, ofte i årevis, på boliger de allerede har betalt for. Bare 60 % av boligene som ble forhåndssolgt mellom 2013 og 2020 er levert.
Liu, som har bedt om å bli referert til ved sitt familienavn, kjøpte en leilighet i Zhengzhou i 2014, og betalte en første nedbetaling på 250,000 40,000 yuan ($2017 XNUMX). Boligen skulle etter planen stå ferdig i XNUMX. Men den dagen kom aldri. I stedet leide han en leilighet, før han til slutt kjøpte en annen i en gammel bygning uten heis. Det er neppe livet han så for seg selv. Liu begynte aldri å betale boliglånet sitt og har deltatt i endeløse diskusjoner med eiendomsutvikleren om å få tilbake nedbetalingen. "Det nytter ikke," sier han.
Analytikere har vært klar over disse problemene i årevis, men hadde trodd at kinesiske myndigheter ikke ville la fornærmede boligkjøpere protestere. En rapport publisert for to år siden av pwc, et regnskapsfirma, bemerket at selv når bygging av boligprosjekter stopper opp, "har hundrevis eller tusenvis av ukoordinerte husholdninger normalt liten evne til å påvirke ting".
Dette regnestykket har blitt snudd på hodet. En liten, men innflytelsesrik bevegelse for å samle inn og publisere data om nektet å betale boliglån har overrasket myndighetene. Den 12. juli begynte anonyme frivillige å dele data om boikott av boliglån på sosiale medier. Så langt er rundt 350 identifisert; analytikere mener dette sannsynligvis er en brøkdel av det sanne tallet. Statlige sensurer har gjort sitt beste for å fjerne henvisninger til den eksplosive informasjonen, men kunnskapen om protestene ser ut til å ha spredt seg likevel. Mens den gjør det, vil andre bli overtalt til å utsette kjøp eller stanse betalingen av boliglån.
Investorer og potensielle boligkjøpere ser nå med uro på statens svar, både på sentralt og lokalt nivå. I mer enn et tiår har kinesiske byer hatt en lang liste med regler og insentiver for å finjustere lokale eiendomsmarkeder, vanligvis for å redusere spekulasjoner og avkjøle raske prisstigninger. Disse inkluderte kontroll over tilgang til boliglån, samt begrensninger på hvem som kan kjøpe boliger og hvor mange de kan kjøpe.
Byer løsner nå på disse reglene. Mellom mai og juli kunngjorde kommunale myndigheter 304 individuelle tiltak for å gjenopprette tilliten, ifølge cicc, en kinesisk investeringsbank. Zhengzhou, i sentrum av boliglånsprotestene, var en tidlig pådriver. I mars annonserte den 18 aksjoner i håp om å stimulere etterspørselen. Det gjaldt blant annet tiltak for å gjøre det lettere å få boliglån, og for å la familier med eldre medlemmer kjøpe leiligheter hvis de flytter til byen.
Disse signalene til kjøpere har tiltrukket seg mye oppmerksomhet – ikke fordi de har gjenopplivet etterspørselen, men fordi de ser ut til å være i strid med sentralregjeringens politikk. I en video som ble spredt bredt på kinesiske sosiale medier i august, ble en lokal kommunistpartisjef i Hunan-provinsen sett oppfordre folk til å kjøpe så mange boliger som mulig: «Kjøpte du en tredje? Så kjøp en fjerde." Meldingen kolliderer med den fra Mr Xi selv, som har advart om at "hjem er for å bo i" og absolutt ikke for spekulative investeringer.
Lokale myndigheter har også blitt oppfordret av regulatorer og tjenestemenn til å opprette redningsmidler for å investere i uferdige boligprosjekter, og til slutt for å hjelpe til med å levere boliger til frustrerte kjøpere. Zhengzhou har bevilget 80 milliarder yuan (12 milliarder dollar) til saken. Tankegangen går at lokale midler vil være bedre tilpasset forholdene på bakken.
Zhengzhou eksperimenterer med kanskje den mest aggressive lokale planen til nå. Bystyret har utstedt et direktiv til utviklere som sier at all stanset bygging må starte på nytt innen 6. oktober. Insolvente selskaper som ikke kan gjøre det, må søke om restrukturering for å få inn nye investeringer, og også tilbakebetale eventuelle forskuddsbetalinger gjort av boligkjøpere som Liu. Unnlatelse av å gjøre det kan føre til at utviklere blir etterforsket for underslag og andre alvorlige forbrytelser.
På sin side har beslutningstakere gjentatte ganger kuttet boliglånsrentene siden midten av mai. For å garantere tilbudet av boliger, har sentralregjeringen tatt til fulle å garantere nye obligasjonsutstedelser av noen private utviklere, og effektivt flytte risikoen til staten. Longfor, et eiendomsselskap som sliter, priset en obligasjon på 1.5 milliarder yuan til en kupongrente på 3.3 % den 26. august, langt under markedspriser. Dette var mulig utelukkende fordi obligasjonen var fullt underskrevet av China Bond Insurance, et statlig byrå. Flere slike utstedelser er planlagt for å levere likviditet til utbyggere som myndighetene ser på som høyere kvalitet. Det er begynnelsen på et program for å plukke vinnere.
En annen spiss av statlig støtte kommer i form av direkte likviditet. Den 22. august sa sentralbanken og finansdepartementet at de vil støtte spesielle lån fra statsstyrte politiske banker som kan gis for å fullføre forhåndssolgte boliger. Størrelsen på programmet er ikke avslørt, men Bloomberg, en nyhetstjeneste, rapporterte at 200 milliarder yuan ville bli gjort tilgjengelig.
Denne typen offentlige utgifter er et tveegget sverd. På den ene siden vil det bidra til å levere boliger til rettmessige eiere og starte betaling av boliglån på nytt, og ta press fra bankene. Men samtidig fyller kontantene et hull skapt av dårlig lokal styring og tvilsomme eiendomsutviklere. "Det representerer ganske enkelt penger som ikke kan brukes på stimulanser andre steder," bemerker Alex Wolf fra JPMorgan Chase, en bank.
Tilbake til tegnebrettet
Zhengzhous innsats for å oppmuntre nye kjøpere siden mars har falt flatt. I stedet har forholdene fortsatt å forverres, noe som tyder på at det ikke er nok å fikle med lokal politikk. Lokale redningsmidler ser også spinkle ut. På papiret har flere byer store potter å bruke, men de er avhengige av lokale myndighetsfinansieringsfirmaer som selv er sperret for kontanter. Analytikere følger nøye med på Zhengzhous forsøk på å starte all konstruksjon på nytt innen en måned, men mange stiller spørsmål ved om midlene som trengs for en slik rask løsning er tilgjengelig. Tiltakene kan utløse en bølge av kollapser blant mindre utviklere, og forårsake panikk og finansiell uro.
Investorer har satt mer håp til sentralregjeringen, men så langt har svaret ikke matchet omfanget av krisen. Låneprogrammet på 200 milliarder yuan kan utgjøre bare 10 % av det som trengs for å fullføre alle landets uferdige hjem. Omtrent 5 milliarder dollar i boligeiendom har blitt forhåndssolgt siden 2020, regner Mr. Song fra MacroPolo, og gjør en redning av selv en liten del av disse boligene utrolig kostbare.
Sentralstyret har fortsatt flere spaker å trekke. Larry Hu fra Macquarie, en investeringsbank, sier at en rekke tiltak kan settes på plass. Disse inkluderer midlertidig lempelse av de "tre røde linjene"' politikk, eller lover å fungere som en utlåner til siste utvei for alle stoppede boligprosjekter. Sistnevnte, selv om det er dyrt, er fullt innenfor statens økonomiske midler.
Debatten fokuserer nå ikke på om sentralstyret kan gjenopprette tilliten, men på hvor langt den er villig til å gå. Det opprinnelige nedslaget på innflytelse var ment å straffe selskaper som hadde tatt på seg for mye gjeld. En større redningsaksjon vil oppmuntre flere utviklere til å be om hjelp til å fullføre boliger, og presse regjeringen til å subsidiere enda mer av eiendomssektoren, skriver Allen Feng fra Rhodium, et forskningsfirma: "ganske det motsatte av det som var ment med tre røde streker'".
Kampanjen mot innflytelse var også ment å bringe eiendomssektoren mer i tråd med etterspørselen i løpet av det neste tiåret. Tjenestemenn har lenge erkjent at utbyggere solgte alt for mange boliger. Omtrent 70 % av de solgte siden 2018 ble kjøpt av folk som allerede eide en, anslår JPMorgan. Å begrense gjeldsnivået skulle tvinge bedrifter til å tilpasse seg faktisk etterspørsel.
Den etterspørselen vil sannsynligvis falle ettersom Kinas befolkningsvekst avtar. Boligsalget nådde 1.57 milliarder kvadratmeter i 2021, mer enn dobbelt så høyt som i 2007. Men Chen Long fra Plenum, et annet analysefirma, anslår at den reelle årlige etterspørselen vil falle til 0.88 milliarder til 1.36 milliarder kvadratmeter i løpet av det neste tiåret. det demografiske skiftet tar tak og urbaniseringen avtar. Å blåse opp markedet på nytt betyr å støtte opp boblen.
Regjeringens balansegang er risikofylt. I midten av oktober vil partikongressen finne sted mens store byer stenger. Boikott av boliglån vil buldre videre, og muligens vokse seg enda større. Den generelle tilliten til Kinas økonomiske grunnlag kan krysse en terskel som det blir langt vanskeligere å komme seg over. Alt dette betyr at Xis tredje periode vil starte under uheldige omstendigheter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle rettigheter forbeholdt.
Fra The Economist, publisert på lisens. Det originale innholdet finnes på https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html