Arlington, Virginia vedtar viktige boligreformer, men mer arbeid må gjøres

For noen dager siden stemte styret i Arlington County, Virginia enstemmig for å tillate flerfamiliehusstrukturer - ofte kalt "manglende mellomboliger" - i nabolag som var utelukkende sonet for eneboliger. Dette er en stor seier for tilhengere av flere boliger, men det er mer arbeid å gjøre.

Arlington har noen av de høyeste boligprisene i Virginia. I følge data fra Zillow er det typiske hjemmet i Arlington verdsatt til $747,335, som er de 17^th høyest i staten. Og det er ikke unikt blant byer i Northern Virginia (NoVA): Metroområdet i Washington DC, der Arlington ligger, har 28 av de 30 dyreste boligmarkedene i Virginia.

Den eneste måten å holde boligprisene stabile er å bygge nok boliger til å møte etterspørselen, og den eneste måten å få prisene ned på er å utvide tilbudet raskere enn etterspørselen. Landbruksforskrifter som minimumsstørrelser, høydekrav og tetthetsbegrensninger som begrenser antall enheter på tomter – som den Arlington nettopp har reformert – begrenser mengden nye boliger som kan bygges. En stor mengde forskning viser at å begrense nye boliger via arealreguleringer øker boligprisene.

Arlingtons nye boligpolitikk tillater grunneiere å bygge duplekser til seks-plekser med høyre, noe som betyr at de ikke trenger noen spesiell tillatelse fra byen. Tidligere tillot disse sonene kun frittstående eneboliger. De nye politiske endringene vil ikke gjøre Arlington rimeligere over natten, men over tid, ettersom den nåværende boligmassen slites ut, vil de føre til flere boligalternativer, spesielt for mellom- og lavinntektsfamilier.

Selv om regelendringene er et godt første skritt, er det rom for forbedringer. Det er et tak på 58 nye strukturer per år de første fem årene, og de tillatte strukturene er spredt over byens forskjellige sonedistrikter. Dette er ikke ideelt siden boligetterspørselen kan være større i noen distrikter enn andre. Strukturer bør bygges der etterspørselen er, ikke der myndighetene vil ha dem.

Retningslinjen inneholder også minimumskrav til parkering. Forskning viser at slike krav øker boligkostnadene og ofte er unødvendige. Utbyggere har et insentiv til å bygge parkeringskjøpere og leietakere ønsker. Statlige regler som krever mer parkering enn nødvendig kaster bort verdifull areal. Hvis Arlington er bekymret for mangel på gateparkering, kan den endre beløpet den for øyeblikket krever for slik parkering for å tilpasse etterspørselen med tilbudet.

Andre uheldige bestemmelser inkluderer et mandat til å gi et spesifikt antall skyggetrær for hver struktur, restriksjoner på ekstra boligenheter (ADU) og maksimalt gulvareal og høydebegrensninger som kan begrense den økonomiske gjennomførbarheten til visse prosjekter.

Fremover bør Arlingtons innbyggere og beslutningstakere vurdere å eliminere alle parkeringsminimum (som Buffalo, NY gjorde), noe som gjør det enklere å bygge ADUer og redusere minimumsstørrelser (som Houston gjorde).

Likevel kan Arlingtons reformer være et eksempel på statlige endringer. I fjor indikerte Virginia-guvernør Glenn Youngkin sin støtte til boligreformer. Selv om han var lett på detaljer, nevnte Youngkin å sette rekkverk på hvordan lokale myndigheter kan bruke sonering. Arlingtons nye grense for bruk av enfamiliesoning kan være planen for en bredere statspolitikk som gjør det lettere å bygge boliger i byer over hele Virginia. Allerede genererer pro-husreformatorer som YIMBYs of Northern Virginia og YIMBY Action støtte til boligreform i Hampton Roads, Richmond og Charlottesville.

Å støtte boligreformen er vanskelig. Folk er naturlig nok bekymret for hvordan endringer vil påvirke dem. Selv blant mine venner og kolleger som instinktivt støtter frie markeder og eiendomsrettens hellighet, er det bekymringer for at det å tillate seks-plexer i nabolagene deres vil utsette dem for mer støy, overbelastning og de mange ulempene med nybygg.

Selv om slik frykt ikke er overraskende, er det ingen grunn til å begrense nye boliger. Hyggelige, fasiliteter fylte nabolag bør være åpne for folk på alle inntektsnivåer. Den eneste måten å øke tilgangen til Virginias beste byer og nabolag på er å bygge flere boliger. Arlingtons nylige reformer viser at de ønsker å ønske nye naboer velkommen, ikke avvise dem. Resten av Virginia burde følge den.