En kort historie om seksjon 8-boligkupongprogrammet

Kongressmedlem Paul Ryans gjennomgang av fattigdomsprogrammer på 50^th Årsdagen for erklæringen av krigen mot fattigdom inkluderte 20 boligprogrammer, inkludert Low Income Housing Credit (LIHTC) som var temaet for mine siste innlegg. Ved siden av LIHTC er Housing Choice Voucher (HCV) ofte kalt seksjon 8 den største arbeidshesten i fjøset av føderale boligsubsidier. Budsjettet for 2023 for Institutt for bolig- og byutvikling (HUD) inkluderer mer enn $ 32 milliarder for HCV-programmet som betaler for 200,000 XNUMX kuponger. Det er verdt å dekke historien til programmet. Når vi ser tilbake, er det klart at arbeidet med å bruke eksisterende utleieboliger i markedet for å hjelpe folk med mindre penger alltid har lidd av det samme problemet, å finne den rette balansen mellom føderale og lokale krav til både leietaker og boligleverandør og opprettholde fleksibilitet og portabilitet av kupongsystemet.

En av de beste historiene til Housing Choice Voucher-programmet (men jeg kommer til å referere til det hele i avsnitt 8), er av Congressional Research Service (CSA), En oversikt over seksjon 8 Boligprogrammer: Boligvalgkuponger og prosjektbasert leiehjelp. Gjennomgangen gir en god oversikt over hvor programmet oppsto og utviklet seg. Programmet har blitt kalt seksjon 8 fordi det ble godkjent i henhold til seksjon 8 i US Housing Act av 1937.

I likhet med mattilgang har boliger vært et evigvarende problem i industrielle økonomier. Lønnstakere opplever ofte at lønnen deres ikke holder tritt med prisene på forbruksvarer som boliger som ikke har noen erstatninger på markedet. I stedet for å subsidiere produksjon og redusere barrierer for markedet for private profittmotiverte aktører, har regjeringer typisk gått inn ved enten å bygge og drive boliger for mennesker med lav eller ingen inntekt, eller de har subsidiert andre til å skape og administrere boligene. Seksjon 8-programmet har sitt utspring i et forsøk på å gi mennesker med mindre penger som sliter med å betale husleie økonomiske ressurser for å skaffe seg utleieboliger fra private aktører.

§ 23

Seksjon 23-programmet var et resultat av lovgivning vedtatt av kongressen i 1965, og skapte muligheten for lokale offentlige boligbyråer til å inngå kontrakter med private boligforetak for å huse folk som sliter med å betale husleie. Seksjon 23 tillot HUD å betale boligeiere på årsbasis på vegne av kvalifiserte leietakere. Leietakerne ville kvalifisere seg basert på inntekt og boligeier ble definert som en ideell boligleverandør. Det som er overbevisende med denne tidligere formen for å utnytte andre enheter som kjøper land, bygning og drift av boliger, er at den kom fra en erkjennelse av at regjeringen ikke hadde mye suksess som utvikler og forvalter av boliger. Dette er et tilbakevendende tema i Amerika etter andre verdenskrig, regjeringen prøver å lindre boligprisproblemer mens de sliter med om de skal bygge og administrere boliger eller betale andre for å gjøre det.

Eksperimentelt boligstøtteprogram (EHAP)

CSAs historie beskriver begynnelsen av EHAP i 1970, som en test av "virkningene og gjennomførbarheten av å gi lavinntektsfamilier godtgjørelser for å hjelpe dem med å skaffe eksisterende, anstendig leieboliger etter eget valg." Det ordet "valg" er nøkkelen, fordi det vil informere den underliggende ideen til Section 8-programmet slik det utviklet seg gjennom flere tiår, og gi folk som trenger bolig muligheten til å handle det private markedet med føderale penger. Det var fire spørsmål regjeringen ønsket å svare på med forsøket.

• Hvor mange familier vil delta?
• Hva slags bolig ville de valgt og hvor?
• Hva ville private boligleverandører gjort?
• Hvor mye vil programmet koste?

Igjen, dette er temaene for nesten enhver evaluering av kontantbasert program. Det som er utrolig er at det tok til 1980 å få svarene, og resultatene høres like kjente ut som spørsmålene. Kategorisk sett var resultatene (fra CSA-historien),

• Boligkvalitet og medvirkning – Det ble bestemt i konklusjonen at «subsidier må være knyttet til boligstandarder», men det var klokt knyttet til forståelsen av at «strengere boligstandarder begrenser deltakelse», og at «ettersom tilskuddet øker, så gjør deltakelse."
• Holder seg tilkoblet – Der folk valgte å bruke utbetalingene var basert på å holde seg nær og opprettholde bånd med «slektninger, naboer og venner og ikke påvirkes av bostøtteutbetalinger». Med andre ord, folk som fikk hjelp var akkurat som alle andre mennesker som forsøkte å ta en beslutning om hvor de skulle bo, og balanserte pris med andre faktorer.
• Ingen effekt på pris – Et bostøtteprogram har praktisk talt ingen effekt på boligprisen og stimulerer ikke til nybygg eller større rehabilitering. Imidlertid bidrar det til å bevare den eksisterende boligmassen ved å stimulere til reparasjoner.»
• Kjør det på lokalt nivå – Anbefalingen i 1980 var å delegere forvaltningen av et kupongprogram til lokale offentlige boligforetak.

Det som virkelig er overbevisende her er hvordan resultatene av eksperimentet i 1980 fastsetter de eksakte problemene som fortsatt står overfor dagens seksjon 8-program; og hvordan disse resultatene og konklusjonene fortsetter å bli oppdaget igjen, og igjen, men likevel ignorert. Boligleverandørers deltakelse fortsetter å ligge etter, og årsakene er akkurat der i rapporten for 42 år siden; når reglene og kravene blir for strenge, velger private boligleverandører seg ut på grunn av kostnadene og risikoen. Dette ble bekreftet igjen i en HUD-studie jeg ofte siterer.

Og spørsmålet om portabilitet og valg er akkurat der også. Jeg har påpekt en gang tilog en gang til, at forventningen om at en familie som får et bilag skal måtte rykke opp etter en utvidet jakt på en kvalifiserende enhet er urettferdig for familien og unødvendig. Familien har tatt et levende valg basert på en rekke faktorer, hvis de er fornøyde med hvor de bor, hvorfor kan de ikke bare bruke kupongen der, i dag?

På et annet tidspunkt vil jeg grave dypere inn i inflasjonsimplikasjonene av eksperimentet, men fra overflaten fant resultatene at et kontantbasert program ikke så ut til å gi næring til leiestigninger som svar. En av bekymringene med et kontantprogram, som jeg har selv, er at å skylle ut kontantbetalinger for husleie ville ha effekten av å øke leieprisene over hele markedet. Jeg har ingen kvantitativ sans for hvordan denne inflasjonen kan sammenlignes med inflasjonen skapt av LIHTC da den subsidierte byggeprosjekter på flere millioner dollar. Men den gode nyheten fra 1980 er at kontanter til leie resulterer ikke i merkbar inflasjon.

Seksjon 8 og Boligvalgkuponger nå

Senter for budsjett og politiske prioriteringer oppsummerer kronologien til seksjon 8 godt.

"Section 8-programmet ble etablert i 1974 under Nixon-Ford-administrasjonen. Store endringer i den leietakerbaserte delen av programmet ble gjort ved lov vedtatt i 1983, 1987 og 1998. Som en del av 1998-lovgivningen slo kongressen sammen de to tidligere komponentene i det leietakerbaserte seksjon 8-programmet – sertifikater og bilag – inn i et enkelt boligprogram."

I dag er det to programmer under seksjon 8, Housing Choice Vouchers, et program som lar lokale PHAer utstede bilag til kvalifiserte husholdninger, og prosjektbaserte bilag som tildeler en kupong til en boenhet i et kvalifiserende prosjekt. I det første tilfellet har en familie en kupong og ser etter en privat eier som vil godta kupongen, og i det andre tilfellet brukes en kupong som en del av antatte leieinntekter i et nyoppført prosjekt, vanligvis nonprofit eid og drevet og ofte et prosjekt med 9 % LIHTC og andre kapitalsubsidier.

Det som er viktigst å merke seg er at kupongprogrammet helt fra begynnelsen og gjennom historien har skapt muligheten til å la folk med mindre penger ta et valg om hvor de vil bo og grensene for disse mulighetene når de kan bruke det. valg med for mange regler og grenser. Håndtering av boligkvalitet har en kostnad, spesielt mindre valg for kuponginnehavere. Bekymringer om privat vinningskriminalitet på bekostning av skattebetalere og bilagsinnehavere har drevet stadig mer regulering, men har også hatt en tendens til å presse private boligleverandører bort fra deltakelse. Ettersom vi fortsetter gjennomgangen av programmet, vil dette være et vedvarende og nådeløst tema.