(Bloomberg) — For enhver regjering vil det være risikabelt å revidere et landsdekkende boligeiendomsmarked under de beste omstendigheter. Kinas president Xi Jinping prøver det i en tid da økonomien avtar, omicron truer hans null-Covid-politikk og forholdet til omverdenen blir stadig mer belastet.
Mest lest fra Bloomberg
Ettersom den farefulle kombinasjonen tar stadig større toll på kinesiske finansmarkeder, dukker ett spørsmål stadig opp: Hva er sluttspillet til Xi?
Gitt kommunistpartiets ugjennomsiktighet og dets historie med å gå tilbake på eiendomsreformer, er svaret umulig å vite sikkert. Men Kina-overvåkere har begynt å skissere en sannsynlig fremtid for eiendomsmarkedet som ser langt forskjellig ut fra dets mer enn to tiår lange serie med overlading av økonomisk vekst, husholdningenes formue og offentlige inntekter.
Kort sagt, dagene med voldsomme boligprisgevinster og gjeldsdrevne byggeturer fra milliardære eiendomsmagnater kommer til å forsvinne. De vil bli erstattet av et mye mer stabilt marked der myndighetene er raske til å slå ned på spekulative vanvidder og utviklingen er dominert av statlige selskaper som tjener nytte-lignende avkastning.
"Hvis vi kaller det siste tiåret en gullalder for eiendomsbransjen, er den nå fanget i rustens tidsalder," sa Li Kai, Beijing-basert grunnlegger av obligasjonsfondet Shengao Investment, som spesialiserer seg på nødlidende gjeld.
Denne overgangen lover å være spesielt smertefull for privateide utviklere som China Evergrande Group som allerede har belemret internasjonale aksje- og kredittinvestorer med milliarder av dollar i tap. Samtidig kan det gå en lang vei mot å nå to av Xis mest verdsatte mål: Et mer stabilt kinesisk finanssystem og et smalere gap mellom landets rike og fattige.
Xis utfordring er å få i gang transformasjonen uten å utløse en krise på tampen av en lederkonfab som er allment forventet å sementere hans styre for livet.
Mens få analytikere spår en nært forestående finansiell sammenbrudd, øker risikoen fra eiendomsmarkedet. Svakere eiendomsselskaper er under enormt stress, rammet av en dobbel sjokk av straffende høye lånekostnader og fallende salg. Lavere rangerte utviklere, inkludert Evergrande, misligholder allerede dollargjeld til rekordhastigheter og smitte sprer seg til sterkere selskaper. Aksjer og obligasjoner til Country Garden Holdings Co., Kinas største utvikler etter salg, sank torsdag etter en rapport om at det slet med å finne etterspørselen etter en ny konvertibel obligasjon.
Det er mange grunner til at Kina trenger å omforme eiendomsmarkedet. Sektoren er full av spekulative kjøp og er overbelånt, noe som utgjør en risiko for det finansielle systemet i en nedgangsperiode. Prisen på boliger er en belastning for Kinas allerede krympende familier. Gjennomsnittskostnaden for å kjøpe en leilighet i Shenzhen var omtrent 44 ganger gjennomsnittlig årslønn for lokale innbyggere i 2020. Det forverrer ulikheten ettersom velstående utleiere hamstre eiendommer. Millioner av hjem står tomme og noen byggeprosjekter skader miljøet.
Næringen har en overdimensjonert innvirkning på økonomien. Når relaterte sektorer som bygg og eiendomstjenester er inkludert, står eiendom for mer enn en fjerdedel av kinesisk økonomisk produksjon, etter noen estimater. Mer enn 70 % av byens Kinas rikdom er lagret i boliger.
"Eiendomsmarkedet er et symptom på de underliggende problemene i Kinas økonomi," sa Craig Botham, Kinas sjeføkonom ved Pantheon Macroeconomics. "I flere tiår har det vært den beste, enkle løsningen for å generere inntekter fra lokale myndigheter, øke økonomisk vekst og gi husholdninger et sted å sette pengene sine og se dem vokse."
Løsningen, som i økende grad er tilfellet i Xis Kina, er strengere kontroll fra staten.
I Guangdong – hjemmet til Evergrande – legger lokale tjenestemenn til rette for møter mellom utviklere som sliter og SOEer, ifølge en Cailian-rapport. Lån fra store eiendomsfirmaer som brukes til å finansiere fusjoner og oppkjøp vil ikke bli regnet med i beregninger som begrenser gjeld, sa folk som er kjent med saken til Bloomberg forrige uke.
"Regjeringen ønsker å oppmuntre til konsolidering i boligsektoren - større og ofte statseide utviklere vil sannsynligvis overta de svakere aktørene," sa Gabriel Wildau, senior visepresident i det globale forretningsrådgivningsfirmaet Teneo. "De ønsker å bryte økonomiens avhengighet av eiendom."
Kinesiske myndigheter har siktet seg inn på overskudd i eiendomsmarkedet før, men sektorens betydning for økonomien betydde at slike drivkrafter forsvant når vekstmålene ble truet. Beijing prøver å redusere avhengigheten av eiendom ved å øke investeringene i høyteknologisk og ren energiindustri – en del av Xis planer om å gjøre veksten mer bærekraftig og høyere kvalitet. Likevel vil en slik prosess ta tid og tålmodighet.
"Overgangen vil være lang og smertefull, og vi er ikke helt sikre på om toppen har sterk nok vilje til å se gjennom den vanskelige prosessen," sa Hao Hong, sjefstrateg i Bocom International Holdings Co.
Tjenestemenns besluttsomhet blir testet. Kinas eiendomsnedgang akselererer, til og med utløser en advarsel fra Federal Reserve. I byer over hele landet har nedgangen i nyhusprisene blitt dypere hver måned siden september, da prisene falt for første gang på seks år. Boligsalget fortsetter å synke. Data mandag kan vise at eiendomsinvesteringene vokste bare 5.2 % i fjor, spår økonomer, den tregeste siden 2015.
Kinesiske utviklere tyr til obligasjonsbytteavtaler, betalingsforsinkelser, aksjesalg og andre desperate tiltak for å betale tilbake gjeld. Minst åtte av firmaene har misligholdt lønnsobligasjoner siden oktober. Det inkluderer Evergrande, hvis krise har fanget utlåner China Minsheng Banking Corp., verdens verste bankaksje. En indeks over eiendomsaksjer falt 34 % i fjor, det verste siden den globale finanskrisen i 2008.
Myndighetene er forberedt på å akseptere risikoen for økonomisk vekst og finansiell stabilitet fra kampanjen, ifølge Eswar Prasad, som en gang ledet Det internasjonale pengefondets Kina-team og nå er ved Cornell University.
"Beijing ser ut til å ha bestemt at dette sannsynligvis er forbigående kostnader som ikke lenger kan unngås av hensyn til å begrense fremtidige svingninger i finansmarkedene og enda flere ubalanser i eiendomsmarkedene," sa Prasad.
Slike kostnader øker. Aksjene til eiendomsfirmaer falt 4.3 % torsdag, det meste på fire måneder, og er verdsatt til bare 30 % av de rapporterte eiendelene. Det er den billigste i data som strekker seg tilbake til 2005. "Bare noen få overlevende" vil gjøre det bra fremover, skrev Citigroup Inc. aksjeanalytikere i et nylig notat.
Ruten i Kinas høyrente-dollarobligasjonsmarked akselererer, utløst av firmaer som tidligere ble ansett som økonomisk mer solide enn Evergrande - som Shimao Group Holdings Ltd. og Sunac China Holdings Ltd. Mer bekymringsverdig er det at den sprer seg til utstedere av høyere kvalitet som Country Garden. . Aksjene til utvikleren stupte nesten 8 % på torsdag, mens dollarobligasjonen med forfall i 2025 falt 4.8 cent til 74.4 cent, klar til det største fallet siden 1. november.
Uansett hvilken form Beijings kampanje for å redusere eiendomsmarkedet tar, er det klart at epoken som beriket eiendomsmoguler og huseiere er over. En kjedeligere og mer stabil fremtid venter hvis kommunistpartiet kan holde kursen og unngå en finanskrise.
"Gullalderen med høye eiendomspriser og skyhøye inntekter for utviklere er sannsynligvis borte," sa Gary Ng, seniorøkonom i Natixis SA. "Boligprisene vil bare vokse i en stramt administrert sone i fremtiden, noe som betyr at boliger vil se stadig mer ut som verktøy."
Mest lest fra Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html