Bekymret for boliglånsrentene? Her er hva Feds renteøkninger betyr

Hvis du er ute etter et nytt boliglån eller hvis du har et med regulerbar rente, kan du bekymre deg for at Federal Reserves forsøk på å kvele inflasjonen vil øke boligkostnadene dine.

Økonomer sier at det er en sammenheng mellom Feds trekk og boliglånsrenter, men det er misvisende å fokusere på Feds økninger i kortsiktige renter. Faktisk var gjennomsnittsrenten for et 30-årig fast boliglån lavere onsdag enn det var for en uke siden, selv om Fed var klar til å heve kortsiktige renter for fjerde gang på litt mer enn fire måneder.

Federal Open Market Committee gjorde nettopp det på onsdag, heve sin mål for federal funds rate — beløpet som bankene belaster hverandre for overnattlån — til et område på 2.25 % til 2.5 %, opp fra 1.5 % til 1.75 %. Målet hadde vært 0% til 0.25% frem til mars.

Det er et betydelig hopp, men analytikere forventer ikke at boliglånsrentene vil reagere mye, om i det hele tatt. Det er fordi Feds rentebevegelser kun har en indirekte effekt på boliglån og andre langsiktige lån. De er bare en av flere krefter som spiller inn i boliglånsrentene.

Feds rolle

Økninger i federal funds-renten har en tendens til å kruse gjennom kredittmarkedene, inkludert langsiktige lån som boliglån. Hvis du ser på rente for 10-årige statsobligasjoner — som har en tendens til å bevege seg i samme retning som boliglånsrenter — du vil se at den steg sakte ettersom inflasjonen tok av sent i 2021 og tidlig i 2022, og deretter hoppet ettersom Fed begynte å heve federal funds-renten i mars.

Men renten på 10-årige statsobligasjoner, i likhet med gjennomsnittsrenten for 30-års boliglån, toppet seg i midten av juni og har falt ned igjen, til tross for Feds uttalte plan om å heve federal funds-renten flere ganger i år. Denne frakoblingen peker på en annen kraft i spillet: Feds håndtering av boliglånsrelaterte eiendeler på balansen.

Fed fortsatte med å kjøpe obligasjoner under lavkonjunkturen 2007-09 og igjen under pandemien, og tok opp pantesikrede verdipapirer og statsobligasjoner. Å øke etterspørselen etter disse verdipapirene økte prisene, noe som førte til lavere renter, sa Paul Single, administrerende direktør og seniorøkonom i City National Rochdale. Disse trekkene, kombinert med lav inflasjon og andre faktorer, bidro til å presse boliglånsrentene under 3 %.

Historien fortsetter

Nå går Fed i motsatt retning. Den sluttet å øke i balansen i mars og begynte å krympe sine beholdninger gjennom avgang: Ettersom obligasjonene den allerede eier forfaller eller blir innløst av deres utstedere, vil Fed kjøpe færre nye obligasjoner for å erstatte dem. Innen september planlegger den å krympe sin beholdning hver måned med 35 milliarder dollar i pantesikrede verdipapirer og 60 milliarder dollar i statskasse.

Med andre ord, sa Single, gikk Fed fra å kjøpe verdipapirer verdt 120 milliarder dollar i måneden til å la 95 milliarder dollar i måneden rulle ut av sine bøker. Det er mer enn 2.5 billioner dollar i året i obligasjoner som «noen andre måtte kjøpe», sa Single.

Robert Heck, visepresident for boliglån for nettlånsmegleren Morty, sa at Fed har vært "den klart største kjøperen av pantesikrede verdipapirer de siste 15 årene." Beslutningen om å trekke seg tilbake fra det markedet vil i stor grad øke tilbudet av disse verdipapirene, drive prisene ned og rentene opp, sa Heck.

Fed har imidlertid vært eksplisitt om planene sine, og verdipapirprisene reflekterer nå de forventede effektene på tilbud og etterspørsel, sa Heck. Likevel, sa han, kan enhver endring i hvordan Fed-ledere snakker om planene deres for pantelånssikrede verdipapirer føre til flere endringer i rentene.

Og hvis Fed skulle begynne å aktivt selge sine boliglånsstøttede verdipapirer, i stedet for bare å la porteføljen krympe naturlig, "ville det sannsynligvis ha en ganske stor negativ innvirkning på rentene," sa Heck - noe som betyr at boliglånsrentene vil bli drevet opp.

Hva med inflasjonen?

Så er det X-faktoren for inflasjon, og spesielt hvor mye inflasjon långivere og investorer forventer i fremtiden.

Feds siste økning presset federal funds-renten inn i det økonomer anser som nøytralt territorium, og verken stimulerer økonomien eller bremser den, sa Single. Men de neste økningene som er planlagt av Fed vil presse renten "godt inn i det restriktive territoriet," sa Single, og "alt dette vil ha en innvirkning på hele økonomien."

Fed prøver å bryte økonomiens inflasjonsfeber uten å presse landet inn i en resesjon, men de vanlige indikatorene for økonomisk helse er forvirrende rotete. Bruttonasjonalproduktet synker og forbrukertilliten har rasert, men arbeidsledigheten er fortsatt lav, bedriftenes fortjeneste er stort sett solid og forbruksutgifter fortsetter å vokse, om enn sakte.

Hvis Fed klarer å ta dampen ut av inflasjonen, bør det senke boliglånsrentene, sa Heck. Faktisk, la han til, viser investorer tegn på at de tror inflasjonen kan ha nådd toppen.

Men selv om vi snur hjørnet på inflasjonen, ikke forvent å se rentene falle med en gang. "Det tar markedet veldig lang tid å tilgi et stort trekk som dette," sa Heck.

Denne historien opprinnelig dukket opp i Los Angeles Times.