Eiendomsmarkedet kan bare ikke ta en pause, med beholdningen av videresalgsboliger som fortsatt er lav og stigende renter som gjør det vanskeligere for kjøpere å rettferdiggjøre spranget.
Og nå kan vi legge til økonomiske problemer med boliglån - og økningen (og fallet) av "ikke-kvalifiserte boliglån" — til faktorene som forverrer et allerede usikkert marked.
En rapport fra Fitch Ratings viser at opprinnelsen av nye boliglån var ned 55 % i andre kvartal 2022 sammenlignet med året før. Og mens kulden i markedet påvirker alle långivere, bærer ikke-banklångivere - spesielt de som handler med NQM - hovedtyngden av det.
Men hva betyr egentlig plagene rundt disse NQM-lånene? Og hva betyr det for utradisjonelle kjøpere som prøver å få fotfeste i markedet?
Ikke gå glipp av
Et "ikke-kvalifisert" rot?
NQMs bruker ikke-tradisjonelle metoder for inntektsverifisering og brukes ofte av de med uvanlige inntektsscenarier, er selvstendig næringsdrivende eller har kredittproblemer som gjør det vanskelig å få et kvalifisert boliglån.
Det har de vært tidligere utpekt som et alternativ for kredittverdige låntakere som ellers ikke kan kvalifisere for tradisjonelle boliglånsprogrammer.
Men med First Guaranty Mortgage Corp. og Sprout Mortgage - et par firmaer som spesialiserte seg på utradisjonelle lån som ikke er kvalifisert for statlig støtte - som nylig har strandet, begynner eiendomseksperter å stille spørsmål ved verdien deres.
First Guaranty søkte om konkursbeskyttelse i vår mens Sprout Mortgage rett og slett la ned tidlig i sommer.
In dokumenter knyttet til konkursregistreringen, sa First Guaranty-ledere når renten begynte å stige, utlånsvolumet falt og ga selskapet mer enn 473 millioner dollar skyldig kreditorer.
I mellomtiden ble Sprout Mortgage, som støttet seg tungt på NQMs, brått stengt i juli. Og oppstart av eiendomsteknologi, Reali, har også lukket.
Andre långivere utenfor banker blir tvunget til å effektivisere for å holde seg flytende. En rapport fra HousingWire sier at detaljutlånere Angel Oak, Lower.com og Keller Mortgage alle har måttet innføre permitteringer gitt de tøffe markedsforholdene.
Signaliserer NQMs en ny boligsmelting? Sannsynligvis ikke
De fleste boligmarkedsobservatører tror at dagens forhold – ledet av strengere utlånsregler – betyr at USA sannsynligvis vil unngå en sammensmelting av boligmarkedet i 2008-stil.
Men feil blant långivere som ikke er banker kan fortsatt ha en betydelig innvirkning. NQM-andelen av det totale første boliglånsmarkedet har begynt å stige igjen: NQM-er utgjorde omtrent 4 % av markedet i løpet av første kvartal 2022, en dobling fra det laveste 2 % i 2020, ifølge CoreLogic, et dataanalysefirma som spesialiserer seg på boligmarkedet.
Noe av det som har bidratt til den nylige populariteten til NQMs er statens strammere utlånsregler.
Dagens NQMs anses stort sett som sikrere spill enn de ultrarisikofylte lånene som bidro til å brenne nedsmeltingen i 2008.
Likevel vil mange NQM-långivere bli utfordret når låneverdiene begynner å falle, som mange er nå med Federal Reserves tiltak for å heve renten. Når verdiene faller, har ikke-bankutlånere alltid tilgang til nødfinansiering eller diversifiserte eiendeler de kan benytte seg av som større banklångivere.
Les mer: ['Hold deg unna 'Financial La La Land': Suze Orman sier at de fleste amerikanere må gjøre dette nå for å overleve sin neste krise] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings) ?plassering=HALF)
Banker kan også støtte seg på tryggere kvalifiserte lån fordi de tar hensyn til tradisjonell inntektsverifisering, strengere gjeldsforhold og ikke har funksjoner som avdragsfrie betalinger.
Store amerikanske banker begynner imidlertid å se kjølig forretninger takket være bremset oppstart av boliglån. Fitch-rapporten påpeker at Citi, JPMorgan og Wells Fargo hver måtte redusere sine ansatte og operasjoner, mens Satander forlot det amerikanske boliglånsmarkedet tidlig i år, i samarbeid med et annet selskap for å utstede boliglån til kunder.
Det er viktig å merke seg at hvis du har et boliglån gjennom en utlåner som nå er konkurs eller nedlagt, betyr det ikke at boliglånet ditt forsvinner.
Vanligvis samarbeider Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) med andre långivere for å hente foreldreløse boliglån, og prosessen skjer raskt nok til å unngå avbrudd i nedbetalingen av lånet.
Ett tall styrer dem alle
Mens mange faktorer trekker på eiendomsmarkedet, har ett datapunkt størst betydning: renter.
Med Feds laserfokus på å heve renten til kjølig inflasjon, er det liten grunn til å tro at effekten på utlån og det bredere boligmarkedet vil avta når som helst snart.
Høyere boliglånsrenter — den gjennomsnittlig 30 års fast rente har steget til 7 % i slutten av oktober — vil diktere hvor mye bolig de har råd til.
(Dette påvirker også selgere, hvorav mange til slutt vil bli kjøpere og sannsynligvis være avhengige av lån.)
Mellom en potensiell shakeout blant ikke-banklångivere, strengere utlånsregler påtvunget banker og Feds høyere renter, er det mange grunner til forsiktighet fra alle sider:
Kjøpere - spesielt de som bærer tradisjonelle lån til tilbudsbordet - må knappes opp. I tillegg til sørge for at kreditten deres er i orden for å møte innstrammende bankutlånsstandarder, kan det hende de må vurdere andre taktikker, som tilbud som er høyere enn selgers prisantydning og andre innrømmelser, for eksempel å frafalle reparasjonskostnader for problemer som ble avdekket under inspeksjon.
På baksiden kan selgere være mer motivert av alt-kontant tilbud, som vanligvis fremskynder avslutningsprosessen ved å fjerne tradisjonelle boliglån - og stigende renter - fra bildet.
Når det gjelder potensielle selgere, vil de kanskje vurdere å vente med å føre opp boligene sine til neste oppgang. Til tross for geografiske lommer med stigende verdier og høy etterspørsel, kan en bredere landsomfattende kjøletrend gjøre å holde seg til et fornuftig valg.
Hva du skal lese videre
Denne artikkelen gir bare informasjon og skal ikke tolkes som råd. Den tilbys uten noen form for garanti.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html