Hvorfor boligmarkedet bør forberede seg på tosifrede boliglånsrenter i 2023

"Långivere justerer bare prisene sakte," sa Whalen til MarketWatch. "De er ikke vant til å se kursene bevege seg så raskt, og vil vanligvis endre prisene bare én gang i måneden eller én gang annenhver måned."

Låntakere betaler en premie over risikofrie statsrenter på boliglån for å hjelpe til med å ta høyde for misligholdsrisiko. Treasury rate på 30 år
TMUBMUSD30Y,
4.230%
steg til 4.213 % torsdag, det høyeste siden 2011, ifølge Dow Jones Market Data.

Freddie Mac torsdag sa 30-års boliglånsrenten var i snitt 6.94 % i sin siste ukentlige undersøkelsen, en 20-års høyde som har redusert etterspørselen etter nye boliglån kraftig.

Men med amerikansk inflasjon som ikke viser tegn til en klar tilbakegang fra et 40-års høydepunkt, har forventningene vært høye for at Fed skal øke styringsrenten med ytterligere 75 basispunkter på møtet i november, og potensielt med samme beløp igjen i desember. , ifølge CME FedWatch-verktøyet.

CME-oddsen på torsdag favoriserte en 4.75%-5% fed-funds-rente for å starte februar.

"Det er en etterslep-effekt i boliglån," sa Whalen, og la til at selv om sentralbankfolk bestemte seg for å ta en pause på ytterligere renteøkninger etter møtet i desember, ville 30-års boliglånsrenten fortsatt "lett nå 10% innen februar."

Whalen, en investeringsbankmann, forfatter og spesialist med fokus på bank- og boliglånsfinansiering, oppfordret US Securities and Exchange Commission i 2008 til å flytte komplekse og ugjennomsiktige derivater "tilbake i dagslyset", etter at banker og investorer så hundrevis av milliarder av dollar i tap knyttet til strukturert gjeld, inkludert subprime-låneksponering. Han sørget også for vitnesbyrd til kongressen i 2009 om systemrisiko i banknæringen.

Nå ser Whalen nok en stor shakeout komme i boliglånsvirksomheten ettersom lønnsomheten fortsetter å bli klemt (se diagram) og boligmarkedet sputter.

Viktigere, Whalen ser også potensiale for boligpriser til å gi tilbake alle pandemienes gevinster hvis prisene holder seg høye i hele 2023.

Det er en større samtale enn anslag for en 10–15 % korreksjon i boligpriser fra priser som steg 45 % nasjonalt under pandemien.

Men Whalen pekte på spekulative boligombyttevolumer som nådde nesten 150 milliarder dollar, eller 10 % av det totale boligsalget i 2022, og det kalde teppet av tosifrede boliglånsrenter som katalysatorer for et brattere boligpristilfluktssted.

Økonomer ved Mizuho Securities fastslo torsdag mediansalgsprisene for boliger som ned 2.5 % fra toppen, i et kundenotat, og karakteriserte boligmarkedet som «forverret», men stort sett i tråd med forventningene gitt det kraftige hopp i boliglånsrentene.

Renter på boliglån kan spores direkte til boliglånsstøttede verdipapirer, eller MBS, markedet, som er obligasjoner som handles på Wall Street, for det meste med statlig støtte, som finansierer hoveddelen av det nære 13 billioner amerikanske boliglånsmarkedet.

Med Feds kappløp om å heve renten, har det rykket finansmarkedene, senket aksjer og ført til en sterk nedgang i utstedelse av boliglån i år, samtidig som det har gjort det dyrere for selskaper, kommuner og husholdninger å låne som en del av inflasjonskampen.

"Det vil ta oss måneder å få obligasjonsmarkedet og utlånsmarkedet synkronisert slik at folk kan tjene penger igjen," sa Whalen.

Aksjene stengte lavere for andre dag på rad torsdag, og forlot S&P 500-indeksen
SPX,
-0.80%
23 % avslag på året til 3,665.78 10, og den XNUMX-årige statskasserenten
TMUBMUSD10Y,
4.233%
på 4.225 %, det høyeste siden juni 2018.