(Bloomberg) — Selv i Sverige visste få mennesker mye om Castellum AB. Likevel blir det forhastede salget av 40 millioner aksjer i eiendomsselskapet tidligere denne måneden nå av noen sett på som en varsler om ting som kommer i det europeiske eiendomsmarkedet.
Mest lest fra Bloomberg
Selgeren, M2 Asset Management AB, siterte fallende markedspriser som påvirket deres "evne til å oppfylle sine økonomiske forpliktelser" for beslutningen. Dumpingen av eierandelen fra en storaksjonær er bare den siste episoden i et turbulent år der Sveriges eiendomsselskaper har sett sine børsverdier halveres.
Det er liten forventning om noe pusterom. Sektoren står overfor 10 milliarder dollar i gjeldsnedbetaling neste år, med refinansieringskrav på rundt 41 milliarder dollar innen utgangen av 2026, ifølge data samlet av Bloomberg.
Finansieringsklemmen som Sveriges eiendomsselskaper står overfor, kommer fra deres obligasjoner med flytende rente og kortsiktige forfall i et miljø med stigende renter. Selv om det gjør det nordiske landets eiendomsmarked mer sårbart enn andre i regionen, blir det fulgt nøye med som en mulig lakmustest for resten av sektoren i Europa.
Noen eiendomsselskaper kan ikke sitte igjen med noe annet alternativ enn å trykke på aksjemarkedet for å skaffe midler.
"Under et dårlig scenario med ingen tining i kredittmarkedene, kan Sverige være først i køen i en rekke redningsrettigheter fra børsnoterte eiendomsselskaper i Europa," sa Peter Papadakos, administrerende direktør i Green Street. "Det ville ha betydelige implikasjoner for Europas børsnoterte eiendomssektor."
Den svenske sentralbanken og finanstilsynet har gjentatte ganger advart om at risikoen som stammer fra kommersiell eiendomsgjeld utgjør en trussel mot landets finansielle stabilitet. Den største bekymringen er ringvirkningen for svenske banker: eiendomsutlån i fjor utgjorde omtrent to tredjedeler av den totale lånebeholdningen i den nordiske nasjonen sammenlignet med mindre enn en tredjedel i mange større økonomier i euroområdet.
Anders Kvist, seniorrådgiver for direktøren for det svenske FSA, sa at vakthunden har advart om høye gjeldsnivåer i kommersielle eiendomsselskaper i minst fire år.
"Fallende eiendomsverdier kan utløse en dominoeffekt," sa Kvist. «Hvis eiendomsverdiene faller, synker tilgjengelig sikkerhet på lånet. Dette kan føre til krav om mer sikkerhet og i sin tur tvinge frem nødsmessig salg.»
Kommersielle utleiere som Fastighets AB Balder, SBB og Castellum – som rapporterer resultater for tredje kvartal torsdag – har brukt det siste tiåret på å følge en vekststrategi i Sverige som var avhengig av å skaffe milliarder av dollar med billige penger fra obligasjonsinvestorer som var sultne på avkastning. Det er en lekebok som ble tatt i bruk på tvers av europeiske markeder, drevet av knivskarpe renter og blomstrende eiendomsvurderinger.
Økende inflasjon, og den påfølgende aggressive innstrammingen av pengepolitikken fra sentralbankene, har snudd formuen deres. Påvirkningen på Sveriges belånte eiendomsmarked, blant verdens skummende i fjor, har vært rask og brutal. SBB-aksjene er ned 81 % i 2022. Obligasjoner i lengden og bredden av sektoren har falt til nødnivåer. Balder fikk onsdag sin kredittvurdering av investeringsgrad plassert på vurdering for nedgradering til høy avkastning av Moody's Investors Service.
Det har blitt «en dyster kombinasjon for mange selskaper i et marked der enkle penger har belønnet de med en aggressiv vekstagenda», sa Martin Edemalm, en obligasjonsporteføljeforvalter ved SEB Investment Management i Stockholm. "Men nå har markedet endret seg fundamentalt."
Svenske eiendomsselskaper må rulle over 40.8 milliarder dollar i forfallende obligasjonsgjeld i løpet av de neste fem årene, hvorav en fjerdedel forfaller i 2023. Hvordan de navigerer i disse tilbakebetalingene blir sett på som kritisk for den bredere europeiske sektoren.
"Europeiske eiendomsfirmaer har generelt en tendens til å ha lavere belåningsgrad og lengre gjeldsforfallsprofiler enn sine svenske selskaper," sa Edemalm, hvis firma forvalter rundt 300 milliarder kroner (26.5 milliarder dollar) i obligasjoner. "Men stigende renter er et klart negativt for aktivaklassen, så det er rimelig å anta at avkastningskravene vil øke for europeisk eiendom, noe som legger press på verdivurderingene."
Hvorfor Adler's Murky Tale gir næring til frykt om eiendom: QuickTake
Med obligasjonsrenter - og dermed lånekostnader - handel på uoverkommelig høye nivåer har mye av gjeldsfinansieringsruten blitt for dyr for noen selskaper. Siste kvartal krympet salget av eiendomsobligasjoner til 6.3 milliarder kroner, det laveste siden de siste tre månedene av 2018. Den krisen får utstedere til å kjempe for å sikre banklån ettersom balansene deres knirker under vekten av høy belåning og fallende eiendomsvurderinger.
Jens Andersson, Castellums finansdirektør, sa at selskapet utforsker andre finansieringsmarkeder i tillegg til tradisjonelle boliglån fra nordiske banker. Han nevnte eksemplet med amerikanske private plasseringer på grunn av deres lange varighet og konkurransedyktige priser. Men selv den sektoren har sine hindringer å overvinne etter nylig urolig markedsuro i Storbritannia.
Et alternativt alternativ for å lette finansieringsklemmen har vært å selge eiendeler. SBB lastet av eiendommer for totalt 6.7 milliarder kroner i løpet av andre kvartal og har nylig annonsert ytterligere salg på minst 10.5 milliarder kroner. I juli advarte Standard & Poor's om at det var "en-av-tre sjanse" for at det kunne senke vurderingene på utleier til ikke-investeringsgrad.
Disse salgene har trukket oppmerksomhet til en ytterligere bekymring blant investorer: Sveriges uvanlig høye nivåer av krysseierskap, som tidligere har utløst advarsler fra ratingbyråer om styringsrisiko og potensielle interessekonflikter. M2 Asset Management solgte sin eierandel i Castellum til en annen utleier, Akelius Residential Property AB.
Eiendomsmogulen Rutger Arnhult hevet øyenbrynene da han ble utnevnt til administrerende direktør i Castellum etter først å ha blitt valgt til styreformann. Arnhult kontrollerer også M2 og er den største eieren i Corem Property Group, som i fjor ble med i en annen av hans eierandeler, Klovern AB, i en fusjon på 1.7 milliarder dollar. Castellum eier på sin side en tredjedel av den norske utleier Entra ASA, hvor Balder også er aksjonær.
I en rapport om landets finansielle system i mai sa FSA at gjeldsveksten i eiendomssektoren betyr at den fortsetter å være «en betydelig sårbarhet for finansiell stabilitet». Vakthunden la til at den følger gjelden til kommersielle eiendomsselskaper nøye fordi de "ofte har spilt en viktig rolle i finansielle kriser."
Maria Gillholm, en eiendomsanalytiker hos Moody's, sier at de komplekse eiernettene blant svenske eiendomsfirmaer "begrenser deres tilgang til kapital ytterligere, fordi selskaper vanligvis fokuserer på å beskytte sin egen likviditet i en nedgangsperiode."
"Entra, der Castellum og Balder sammen har en majoritetsandel, er et godt eksempel," sa hun. "I en nedgangsperiode når du må ta vare på din egen likviditet og kanskje selge eiendeler, kan det være tøffere å få alle til å støtte en egenkapitalinnsprøytning."
Pengeforvaltere som Edemalm er at salget har vært så alvorlig at det nå er gode kjøp å hente når du borer deg ned i sektorens ulike undersegmenter, for eksempel eiendommer med høyere avkastning på kontorer, industri- eller logistikkplasser.
Porteføljeforvalteren peker på eurohybridgjeld solgt av Balder, Castellum og Heimstaden Bostad AB som eksempler på toppvalg.
Disse segmentene er "mindre følsomme for økende rentekostnader og vil dra nytte av KPI-tilknyttede kontrakter," sa porteføljeforvalteren. "Men det viktigste akkurat nå er solide balanser og sterke støttende eiere."
Mest lest fra Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html