Salget av eksisterende boliger, som utgjør det meste av markedet, falt uventet 7 % i februar fra en måned tidligere, ettersom den gjennomsnittlige 30-årige boliglånsrenten steg til rundt 4.1 % i februar fra 3.6 % i januar, ifølge Bankrate. Økonomer advarer om at det bare er starten, da Federal Reserve begynner å stramme inn pengepolitikken. Boligetterspørselen henger etter boliglånsrentene med to til tre måneder, sier Jefferies sjeføkonom Aneta Markowska.
"Bunnlinjen, dette er den mest rentefølsomme sektoren i økonomien, og den vil sannsynligvis slite" i første halvår, sier Markowska. Ian Shepherdson, sjeføkonom ved Pantheon Macroeconomics, påpeker at søknadene om boliglån allerede har falt med mer enn 10 % fra toppen; han sier at slike søknader sannsynligvis vil falle mye mer i andre kvartal. «Markedet snur ned; forvent en vedvarende svekkelse, sier Shepherdson.
Økonomien
Nyere spalter og dekning av Lisa Beilfuss
Wall Streets advarsler er berettiget, gitt inflasjonsproblemet som Fed bare så vidt har begynt å ta tak i. Fed-formann Jerome Powell foreslått i en tale på mandag at sentralbanken er beredt til å heve renten i trinn på halve poeng – kanskje så snart som møtet i mai og muligens godt over den såkalte nøytrale renten som representerer en helt riktig økonomi. Selv om boliger uten tvil vil myke seg etter hvert som rentene stiger, er det et par grunner, bortsett fra demografi og jobb hjemmefra, til å satse på at den holder seg bedre denne gangen sammenlignet med tidligere innstrammingssykluser.
Tenk først på hva Roberto Perli, leder for global politikk på
Piper sandler
,
sier om Powells "umiskjennelig mer haukiske" tone, til tross for nye økonomiske data på det tidspunktet han snakket offentlig. Velgere av alle slag liker ikke inflasjon, og politikerne gir nok beskjed til Powell, sier Perli. "Politiske vinder kan skifte raskt hvis Fed-innstramminger bremser økonomien," legger han til. "Vi har ingen tvil om at Powell ville svare på den situasjonen, akkurat som han reagerer på det motsatte nå." Med andre ord kan Powells bjeff være verre enn bittet hans.
Det betyr ikke at for boliger er en kraftig økonomisk nedgang en god avveining for lavere boliglånsrenter. Det er ganske enkelt å si at Fed kan velge å beskytte veksten på bekostning av å bringe konsumprisveksten – som nå kjører på 7.9 % – til innenfor slående avstand fra målet på 2 %.
Det er en innsats mange gjør. Investorer fortsetter å pløye penger inn i boliger, til tross for økende makrorisiko, sier Rick Palacios, direktør eller forskning ved John Burns Real Estate Consulting. I det siste kvartalet steg investorkjøpene med 42 % fra året før, og firmaet sier at investorer nå står for 33 % av amerikanske boligkjøp – omtrent fem prosentpoeng høyere enn gjennomsnittlig andel det siste tiåret.
Mens noen tradisjonelle boligkjøpere sikkert satte fart på kjøpene sine før Fed hevet renten denne måneden, kjøper investorer ofte boliger kontant og blir ikke direkte påvirket av boliglånsrentene, sier Palacios. Store investorer tar raskt andel fra mor-og-pop-investorene som lenge har utgjort det store flertallet av boliginvestorer, og han anslår at omtrent 60 milliarder dollar i institusjonelle penger for tiden er rettet mot plassen. «Investoraktiviteten var sprø i fjor. Nå er det enda galere, sier han.
Manien gjenspeiler investorenes høye inflasjonsforventninger. De kjøper fast eiendom som hekk, parkerer kontanter på et sted hvor de kan heve husleien etter hvert som lønningene og de totale prisene stiger. Det er fordi forsyningskjedeproblemer ikke blir bedre på den måten økonomer og beslutningstakere har håpet. For husbyggere sier Palacios at forsyningsproblemer forverres ettersom Kina låser seg igjen som svar på økende Covid-19-tilfeller og krigen i Ukraina tar betydelige mengder varer ut av markedet.
Alt dette forverrer en boligmangel som bidro til å presse prisene rundt 20% høyere i fjor. For perspektiv på hvor begrenset tilbud hjelper boligverdier, var det omtrent en million flere boliger tilgjengelig for salg da boliglånsrentene sist nådde 4.5 %, sier Palacios. Firmaet hans har nylig hevet sitt estimat for 2022 boligprisstigning til 12 % fra 8 %.
Økonomer sier at stigende priser, spesielt sammen med stigende boliglånsrenter, er en motvind for boligaktiviteten på kort sikt. Men gitt at bolig utgjør omtrent 40 % av konsumprisindeksen, og fordi leieprisene følger boligprisene med omtrent 12 til 18 måneder, kan investorer forvente at boliger fortsetter å presse opp inflasjonen. Inflasjonen bør igjen presse boliger – nesten en femtedel av bruttonasjonalproduktet – høyere.
Registrering av nyhetsbrev
Denne ukens magasin
Denne ukentlige e-postmeldingen tilbyr en fullstendig liste over historier og andre funksjoner i ukens magasin. Lørdag morgen ET.
En måte for aksjeinvestorer å delta på er gjennom eiendomsinvesteringsfond. Lisa Shalett, investeringsdirektør ved
Morgan Stanley Wealth Management
,
foreslo nylig å allokere mer til aktivaklassen, med fokus på boliger. De
iShares Residential & Multisector Real Estate
børshandlet fond (ticker: REZ) er et som gir eksponering mot blant annet leiligheter og eneboliger.
Til tross for grunner til å være positive til boliger, kan ikke investorer avvise at eierbesatte, og dermed mer boliglånsrentefølsomme, kjøpere fortsatt utgjør majoriteten av boligmarkedet. Og, sier Palacios, så raskt som investorer har drevet opp boligprisene, kan de også fremskynde en bolignedgang dersom USA skulle falle i resesjon. Men gitt antallet og iveren til boliginvestorer, og gitt rekordlavt varelager, sier Palacios at investorer raskt ville legge et gulv under prisene. "Om noe er de ivrige etter å se muligheter dukke opp fordi markedet har vært så varmt," sier han.
Det er et tveegget sverd, ettersom investorer som kjøper en større andel av boliger forverrer rimelighetsproblemet mange kjøpere står overfor og fører til høyere leiepriser for de som ikke vil eller kan kjøpe. Foreløpig kan imidlertid investorer bidra til å beskytte boligmarkedet, relaterte aksjer og den generelle økonomien mot noe av smerten som økende priser ellers gjør uunngåelig.
Ta kontakt på Lisa Beilfuss kl [e-postbeskyttet]
