Hvorfor Boligmarkedet bobler Pop

I motsetning til aksjemarkedet hvor folk forstår og aksepterer risikoen for at prisene kan falle fra tid til annen – noen ganger alvorlig – tror mange som kjøper et hus egentlig ikke at verdien på boligen deres noen gang vil synke så mye.

Faktisk har boligmarkedet historisk sett ikke vært påvirket av prisbobler sammenlignet med andre aktivaklasser. Det kan delvis skyldes de store transaksjonskostnadene forbundet med å kjøpe et hjem, for ikke å nevne kostnadene ved å eie og vedlikeholde et hjem - som alle motvirker spekulativ atferd. Imidlertid går boligmarkedene noen ganger gjennom perioder med irrasjonell overflod og ser prisene stige raskt før de faller tilbake på linje.

I denne artikkelen skal vi diskutere årsakene til boligprisbobler, triggerne som får boligboblene til å sprekke, og hvorfor boligkjøpere bør se på langsiktige gjennomsnitt når de tar kritiske boligbeslutninger.

Hva er en boligboble?

Før du går inn på årsakene til boligbobler og hva som får dem til å poppe, er det viktig å forstå en boligboble i seg selv. Disse begynner vanligvis med et hopp i boligetterspørselen, til tross for en begrenset mengde inventar tilgjengelig.

Etterspørselen øker ytterligere når spekulanter kommer inn på markedet, noe som gjør boblen større ettersom de plukker opp investeringseiendommer og fikser-øvre flips. Med begrenset tilbud og så mye ny etterspørsel stiger prisene naturligvis.

Boligbobler har direkte innvirkning på eiendomsbransjen, men også på boligeiere og deres privatøkonomi. Påvirkningen en boble kan ha på økonomien (f.eks. på renter, utlånsstandarder og verdipapiriseringspraksis) kan tvinge folk til å finne måter å holde tritt med boliglånsbetalingene sine når tidene plutselig snur og blir tøffe. Noen må til og med grave dypere i lommene ved å bruke spare- og pensjonsfond bare for å beholde hjemmene sine. Andre vil gå konkurs og utelukke.

Enhver boble er normalt bare en midlertidig hendelse. Selv om bobler i aksjemarkedene kan oppstå oftere, kan boligbobler vedvare mye lenger, ifølge Det internasjonale pengefondet (IMF), og kan vare i flere år.

Årsaker til Bobler i boligmarkedet

Prisen på bolig, som prisen på en hvilken som helst vare eller tjeneste i et fritt marked, er drevet av loven om tilbud og etterspørsel. Når etterspørselen øker eller tilbudet synker, går prisene opp. I fravær av en naturkatastrofe, som kan redusere det umiddelbare tilbudet av boliger, stiger prisene når etterspørselen har en tendens til å overgå tilbudstrender. Tilgangen på boliger kan også være treg til å reagere på økt etterspørsel fordi det tar lang tid å bygge eller reparere et hus, og i høyt utviklede områder er det rett og slett ikke mer land å bygge på. Så hvis det er en plutselig eller langvarig økning i etterspørselen, vil prisene garantert stige.

Når det er slått fast at en økning i boligprisene over gjennomsnittet i utgangspunktet er drevet av et etterspørselssjokk, må vi spørre hva årsakene til den økningen i etterspørselen er. Det er flere muligheter:

• En økning i generell økonomisk aktivitet og økt velstand som legger mer disponibel inntekt i forbrukernes lommer og oppmuntrer til boligeierskap
• En økning i befolkningen eller den demografiske delen av befolkningen som kommer inn på boligmarkedet
• Et lavt, generelt rentenivå, spesielt kortsiktige renter, som gjør boliger rimeligere
• Innovative eller nye boliglånsprodukter med lave innledende månedlige betalinger som gjør boliger rimeligere for nye demografiske segmenter
• Enkel tilgang til kreditt – ofte med lavere forsikringsstandarder – som også bringer flere kjøpere til markedet
• Høyavkastende strukturerte tilbakelånsverdipapirer (MBS), som etterspurt av Wall Street-investorer som gjør mer boliglån tilgjengelig for låntakere
• Potensiell feilprising av risiko fra pantelånere og boliglånsinvestorer som utvider tilgjengeligheten av kreditt til låntakere
• Det kortsiktige forholdet mellom en boliglånsmegler og en låntaker der låntakere noen ganger oppmuntres til å ta overdreven risiko
• Mangel på finansiell kompetanse og overdreven risikotaking av boliglåntakere.
• Spekulativ og risikabel oppførsel fra boligkjøpere og eiendomsinvestorer drevet av urealistiske og uholdbare estimater for boligprisstigning.
• En økning i hjemmeflipping.

Hver av disse variablene kan kombineres med hverandre for å få en boligmarkedsboble til å ta av. Faktisk har disse faktorene en tendens til å nære seg av hverandre. En detaljert diskusjon av hver er utenfor rammen av denne artikkelen. Vi påpeker ganske enkelt at generelt, som alle bobler, går en økning i aktivitet og priser foran overdreven risikotaking og spekulativ atferd fra alle markedsdeltakere – kjøpere, låntakere, långivere, utbyggere og investorer.

Krefter som sprenger boblen

Boblen sprekker til slutt når overdreven risikotaking blir gjennomgripende i hele boligsystemet og prisene ikke lenger reflekterer noe i nærheten av fundamentale forhold. Dette vil skje mens tilbudet av boliger fortsatt øker som svar på den tidligere etterspørselen. Med andre ord, etterspørselen synker mens tilbudet fortsatt øker, noe som resulterer i et kraftig prisfall ettersom ingen står igjen til å betale for enda flere boliger og enda høyere priser.

Denne realiseringen av risiko gjennom hele systemet utløses av tap påført av huseiere, pantelånere, boliglånsinvestorer og eiendomsinvestorer. Disse erkjennelsene kan utløses av en rekke ting:

• En økning i rentene som setter boligeierskap utenfor rekkevidde for noen kjøpere, og i noen tilfeller gjør boligen en person eier for øyeblikket uoverkommelig. Dette fører ofte til mislighold og utelukkelse, som til slutt øker den nåværende forsyningen som er tilgjengelig i markedet.
• En nedgang i generell økonomisk aktivitet som fører til mindre disponibel inntekt, tap av arbeidsplasser eller færre ledige jobber, noe som reduserer etterspørselen etter bolig. En lavkonjunktur er spesielt farlig.
• Etterspørselen er oppbrukt, noe som bringer tilbud og etterspørsel i likevekt og bremser det raske tempoet i boligprisstigningen som noen huseiere, spesielt spekulanter, regner med for å gjøre kjøpene sine rimelige eller lønnsomme. Når den raske prisstigningen stagnerer, kan de som regner med at den har råd til hjemmene sine miste hjemmene sine, noe som gir mer tilbud til markedet.

Poenget er at når tapene øker, skjerpes kredittstandardene, enkel boliglån er ikke lenger tilgjengelig, etterspørselen synker, tilbudet øker, spekulanter forlater markedet og prisene faller.

Boligmarkedskrakket 2007–08

På midten av 2000-tallet opplevde den amerikanske økonomien en utbredt boligboble som hadde en direkte innvirkning på den store resesjonen. Etter dotcom-boblen begynte verdiene i eiendom å krype opp, noe som førte til en økning i boligeierskap blant spekulative kjøpere, investorer og andre forbrukere. Lave renter, avslappede utlånsstandarder – inkludert ekstremt lave forskuddskrav – tillot folk som ellers aldri ville ha vært i stand til å kjøpe et hjem, å bli huseiere. Dette drev boligprisene opp enda mer.

Men mange spekulative investorer sluttet å kjøpe fordi risikoen ble for høy, noe som førte til at andre kjøpere kom seg ut av markedet. Det viste seg faktisk at når økonomien tok en vending til det verre, fant en hel masse subprime-låntakere seg ute av stand til å betale sine månedlige boliglån. Dette førte igjen til at prisene falt. Pantelånssikrede verdipapirer ble solgt i enorme mengder, mens mislighold av boliglån og tvangslån steg til enestående nivåer.

Gjennomsnittlig reversering

Altfor ofte gjør huseiere den skadelige feilen å anta at den siste prisutviklingen vil fortsette inn i fremtiden uten først å vurdere de langsiktige prisene på prisstigning og potensialet for gjennomsnittlig tilbakevending.

Fysikkens lover sier at når en gjenstand – som har en tetthet større enn luft – drives oppover, vender den til slutt tilbake til jorden fordi tyngdekraften virker på den. Finanslovene sier på samme måte at markeder som går gjennom perioder med rask prisstigning eller verdifall, vil med tiden gå tilbake til et prispunkt som setter dem i tråd med hvor deres langsiktige gjennomsnittlige verdistigning indikerer at de burde være. Dette er kjent som reversion til gjennomsnittet.

Prisene i boligmarkedet følger også denne tendensen til gjennomsnittlig tilbakegang. Etter perioder med rask prisstigning, eller i noen tilfeller svekkelse, går de tilbake til der deres langsiktige gjennomsnittlige verdistigning indikerer at de burde være. Boligprisene betyr at tilbakegangen kan være enten rask eller gradvis. Boligprisene kan bevege seg raskt til et punkt som setter dem tilbake på linje med det langsiktige gjennomsnittet, eller de kan holde seg konstant til det langsiktige gjennomsnittet innhenter dem.

USAs boligprisindeks

Den teoretiske verdien vist ovenfor er utledet ved å beregne den gjennomsnittlige kvartalsvise prosentvise økningen i boligprisindeksen fra første kvartal 1985 til og med fjerde kvartal 1998 – det omtrentlige tidspunktet da boligprisene begynte å stige raskt over den langsiktige trenden. . Den beregnede gjennomsnittlige kvartalsvise prosentvise økningen ble deretter brukt på startverdien vist i grafen og hver påfølgende verdi for å utlede den teoretiske boligprisindeksverdien.

Prisvurderinger

For mange boligkjøpere bruker kun nyere prisytelse som målestokk for hva de forventer i løpet av de neste årene. Basert på deres urealistiske estimater tar de overdreven risiko. Denne overdrevne risikotakingen er vanligvis forbundet med valg av boliglån, og størrelsen eller kostnaden på boligen forbrukeren kjøper.

Det er flere boliglånsprodukter som er sterkt markedsført til forbrukere og designet for å være relativt kortsiktige lån. Låntakere velger disse boliglånene basert på forventningen om at de vil være i stand til å refinansiere ut av det boliglånet innen et visst antall år, og de vil kunne gjøre det på grunn av egenkapitalen de vil ha i hjemmene sine på det tidspunktet.

Nyere boligprisutvikling er imidlertid generelt ikke en god prediksjon for fremtidig boligprisutvikling. Boligkjøpere bør se på langsiktige priser for boligprisstigning og vurdere det økonomiske prinsippet om gjennomsnittlig tilbakevending når de tar viktige finansieringsbeslutninger. Spekulanter bør gjøre det samme.

Selv om det å ta risiko ikke er iboende dårlig, og faktisk å ta risiko noen ganger er nødvendig og tilrådelig, er nøkkelen til å ta en god risikobasert beslutning å forstå og måle risikoene ved å gjøre økonomisk solide estimater. Dette gjelder spesielt for den største og viktigste økonomiske beslutningen de fleste tar – kjøp og finansiering av en bolig.

Bunnlinjen

Et enkelt og viktig prinsipp for økonomi er bety reversion. Mens boligmarkedene ikke er like utsatt for bobler som enkelte markeder, eksisterer boligbobler. Langsiktige gjennomsnitt gir en god indikasjon på hvor boligprisene til slutt vil havne i perioder med rask oppskrivning etterfulgt av stagnerende eller fallende priser. Det samme gjelder for perioder med prisstigning under gjennomsnittet.