Hva skjer med boligprisene? Boliglånsrenter, stramt tilbud er faktorer

Boligprisene synker i de fleste markeder over hele landet.

Likevel er boligprisene fortsatt høyere sammenlignet med for ett år siden, og det er usannsynlig at de vil falle for bratt.

Den kraftige økningen i boliglånsrentene de siste månedene har gjort boligen dyrere for alle som trenger lån. Selv om det har fått noen kjøpere til å trekke seg tilbake, og noen selgere senker det de ber om, støtter sterk etterspørsel og stramme forsyninger prisene.

Nylige rapporter bruker månedlige sammenligninger på grunn av den kraftige omslaget i den en gang så varme, pandemi-drevne boligboomen. Så endringene kan virke dramatiske.

Black Knight, et eiendomsprogramvare-, data- og analysefirma, rapporterte den andre måneden på rad med nedgang i august, med priser ned 0.98 % fra juli. Den rapporterte en oppjustert 1.05 % månedlig nedgang i juli. Til sammen markerer disse de største månedlige nedgangene på mer enn 13 år og den åttende største siden minst tidlig på 1990-tallet, sa Black Knight.

«En av dem ville ha vært den største enkeltmåneders prisnedgang siden januar 2009 – sammen representerer de to måneder med betydelig tilbakegang etter mer enn to år med rekordstor vekst,» Ben Graboske, Black Knights president for data og analyse. , skrev i rapporten.

"The bare måneder med vesentlig høyere enkeltmåneders prisnedgang enn vi har sett i juli og august var vinteren 2008, etter Lehman Brothers-konkursen og påfølgende finanskrise,” la han til.

Til tross for alle disse faktorene, er det viktig å huske at eiendom også er sterkt påvirket av lokale økonomiske krefter. Det er sesongbetont også. Familier har en tendens til å kjøpe større og dyrere boliger om våren og sommeren, slik at de kan flytte mellom skoleårene. Det gjør prisene høyere. Mindre, rimeligere boliger har en tendens til å selges om høsten og vinteren, noe som gjør prisene lavere. Dette er grunnen til at boligprisene vanligvis sammenlignes år over år, for å få mest mulig nøyaktig avlesning.

Den gjennomsnittlige boligprisen er nå omtrent 2 %, eller 8,800 438,000 dollar, fra toppen av juni på 97 100 dollar. Black Knight rapporterer at prisene ikke er på topp i 40 av de 2019 største amerikanske markedene, men de er fortsatt omtrent XNUMX % høyere enn de var i XNUMX, før pandemien.

Men veksttakten er avkjølende. Denne uken rapporterte CoreLogic at boligprisene var 13.5 % høyere i august enn i samme måned året før. Det er den laveste årlige verdistigningen siden april 2021, ifølge rapporten. Det reflekterer delvis avkjølende etterspørsel etter kjøpere på grunn av høyere boliglånsrenter. CoreLogic forventer at disse årlige økningene vil fortsette å krympe, men vil fortsatt vise en gevinst på 3.2 % innen august neste år.

Eiendomsmeglernes Landsforbund, i sin august boligsalgsrapport, viste medianprisen på en eksisterende bolig var opp 7.7 % år over år. Sammenlign det med en økning på 15 % år over år i mai i fjor. Medianen er ofte skjev av typen boliger som selges. Etter en boom i salg av luksushus under pandemien, falt salget av dyrere boliger i august. Det kan utgjøre i det minste noe av den mindre årlige gevinsten.

Eiendomsmeglerne la imidlertid merke til at mens boligprisene tradisjonelt faller fra juli til august, falt de i år tre ganger det normale tempoet.

Enkelte markeder myker opp raskere enn andre. Noen av markedene som ser de største nedgangene er noen av de tidligere dyreste, som San Jose, San Francisco og Seattle, ifølge Black Knight. Disse markedene rammes hardest av stigende boliglånsrenter fordi de var så uoverkommelige til å begynne med.

Andre markeder som ser store nedganger er de som så det største hoppet i etterspørselen under pandemien, som Phoenix og Las Vegas. Med muligheten til å jobbe fra hvor som helst, strømmet folk til disse sammenlignelig rimeligere markedene der klimaet kan ha vært mer vennlig. Den økningen i etterspørselen drev prisene.

Store prisgevinster holder seg i Florida-markedene, som fortsetter å se sterk etterspørsel på grunn av skiftet i mange teknologiarbeidere fra Silicon Valley til Sun Belt under pandemien.

Det er usannsynlig at boligprisene vil falle dramatisk slik de gjorde under den store resesjonen forårsaket av finanskrisen fordi det er mye mer etterspørsel enn det er tilbud.

Før pandemien var forsyningene lave på grunn av et tiår med underbygging etter den store resesjonen. De rasende boligkjøpene under pandemien forverret bare denne mangelen. Ubalansen i tilbudsetterspørselen var det som presset boligprisene mer enn 40 % høyere på bare to år.

Det er færre selgere også. De ser at markedet svekkes og noen ønsker ikke å få mindre for boligen enn de føler den fortjener.

– Akkurat nå tar potensielle selgere ikke bare tak i fallende etterspørsel og fallende priser på grunn av kraftig høyere renter, men de har også et økende frafall til å gi opp sine egne historisk lavrentelån i dette miljøet. Noen venter kanskje ute i markedet for å se om etterspørselen – og prisene – kommer tilbake til våren, sier Graboske.

Det er omtrent tre måneders forsyning i det eksisterende hjemmemarkedet, som er omtrent halvparten av det som anses som et balansert marked. Det er mer tilbud i det nye hjemmemarkedet, men nybygg kommer til en prispåslag, og kjøpere i dag sliter med høyere boliglånsrenter. Rimelighet er fortsatt på et av de verste nivåene i historien, til tross for at prisene har myknet litt.

Det de fleste eksperter ser ut til å være enige om er at dette ikke er et "normalt" boligmarked eller en normal priskorreksjon. Inflasjon, global økonomisk usikkerhet, økende boliglånsrenter og et fortsatt stramt tilbud av boliger for salg tynger potensielle kjøpere. Det gjenstår å se hvor langt de vil trekke seg tilbake og hvor mye den tilbaketrekkingen vil avkjøle prisene.