Hva skjer med boligprisene når boliglånsrentene faller

Det amerikanske boligmarkedet avkjølt ganske dramatisk i fjor, etter at boliglånsrentene mer enn doblet seg fra historiske lave nivåer. Boligprisene har imidlertid vært fastere.

Prisene begynte å falle i juni i fjor, men er fortsatt høyere enn for ett år siden. Nå, ettersom etterspørselen ser ut til å komme tilbake til markedet, på grunn av en svak fall i boliglånsrentene, prisene presser seg tilbake.

I desember, sist lest, amerikanske boligpriser var 6.9 % høyere år over år, ifølge CoreLogic. Det var den laveste årlige appresieringsraten siden sensommeren 2020. I april i fjor nådde den årlige prisstigningen en topp på 20 %.

Fallende boligpriser reflekterte svakere boligetterspørsel, ettersom inflasjon, kutt i jobben og usikkerhet i økonomien satte seg på barrieren som ble satt opp av høyere boliglånsrenter. Men boliglånsrentene begynte å falle i desember, og prisene reagerte umiddelbart. Nedkjølingen fortsatte, men ikke så mye som månedene før.

"Mens prisene fortsatte å falle fra november, var nedgangen lavere enn den som ble sett i sommer, og legger fortsatt opp til bare 3% kumulativt prisfall siden forrige vårs topp," sa Selma Hepp, sjeføkonom i CoreLogic.

Hepp bemerker at noen av de forstadsområdene som ble populære i løpet av de første årene av pandemien og så prisene steg kraftig, nå ser større korreksjoner. Men hun forventer ikke at det vil vare lenge.

"Selv om prisnedgangen sannsynligvis vil vedvare inn våren 2023, når markedet sannsynligvis vil se noen fall fra år til år, har den nylige nedgangen i boliglånsrentene stimulert kjøpernes etterspørsel og kan resultere i en mer optimistisk boligkjøpsesong enn mange forventet. " sa Hepp.

En månedlig undersøkelse av boligkjøpsentiment fra Fannie Mae viste en økning i januar for tredje måned på rad. Undersøkte forbrukere sa at de fortsatt forventet å se prisene enten falle eller flate i løpet av neste år, men andelen av de som synes det er et godt tidspunkt å selge bolig økte til 59 % fra 51 %.

Mer varelager på markedet vil bidra til å bringe flere kjøpere tilbake til markedet. Anekdotisk rapporterer eiendomsmeglere en tidligere enn vanlig økning i vårmarkedet, med åpne hus som har sett mer fottrafikk de siste ukene. Noen rapporterte også at budkrigene kom tilbake.

Landets boligbyggere rapporterer også om økt etterspørsel. Boligbyggersentimentet i januar steg for første gang på 12 måneder, sa Landsforeningen for boligbyggere. Byggherrer rapporterte økninger i nåværende salg, kjøpertrafikk og salgsforventninger i løpet av de neste seks månedene. Lavere boliglånsrenter driver den nye etterspørselen.

"Med boliglånsrentene som forventes å fortsette å trende lavere senere i år, forventes rimelige forhold å forbedre seg, og dette vil øke etterspørselen og bringe flere kjøpere tilbake til markedet," sa NAHB-sjeføkonom Robert Dietz.

NAHBs boligprisindeks startet i år på det laveste nivået siden den begynte å spore beregningen for et tiår siden. Men lavere priser begynner å snu det.

Hvis boligprisene fortsetter å synke med den gjennomsnittlige hastigheten de har hatt de siste seks månedene, kan den årlige boligprisveksten endelig gå negativ en gang i løpet av de neste tre månedene, ifølge en ny rapport fra Black Knight. Det tar nå nesten $600 (+41%) mer for å betale den månedlige boliglånet på den gjennomsnittlige boligen ved å bruke et boliglån på 20% ned 30 år enn på samme tid i fjor.

Søknader om boliglån for å kjøpe bolig, den mest aktuelle indikatoren for etterspørsel, steg gjennom januar og den første uken i februar, selv om den fortsatt er lavere enn i samme periode for ett år siden, da prisene var nesten halvparten av hva de er nå.

"Vi kan se klare tegn på en oppgang i kjøpslån i januar på lavere renter og noe lavere boligpriser," sa Ben Graboske, president for Black Knight Data and Analytics. "Men rimelig har fortsatt et kvelertak på store deler av markedet."