Hva Feds renteøkning i desember betyr for boligkjøpere og -selgere

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert på Bankrate.com.

Federal Reserve har hevet renten for syvende gang på rad i år. Denne gangen er imidlertid økningen mindre: Fed-formann Jerome Powell kunngjorde en halvpoengs økning i federal funds-renten 14. desember, som er ned fra tre-kvarts-poengsøkningene fra de siste møtene. Likevel, den sist gang den hevet rentene med like mye på ett år var på 1980-tallet.

I et forsøk på å dempe den rasende inflasjonen, økte Fed renten med et kvart poeng i mars 2022, deretter med et halvt poeng i mai. Det hevet dem enda mer i juni, ved tre fjerdedeler av et prosentpoeng – som på den tiden var den største renteøkningen fra Fed siden 1994 – og fortsatte med å gjøre det samme i juli, september og november.

Oppgangene er utformet for å kjøle ned en økonomi som var i brann etter å ha kommet seg tilbake fra koronavirusresesjonen i 2020. Den dramatiske oppgangen har inkludert et rødglødende boligmarked preget av rekordhøye boligpriser og mikroskopiske lagernivåer.

Imidlertid har siden sensommeren boligmarkedet har vist tegn til avkjøling, med verdistigning nasjonalt og prisene faller til og med i mange markeder. Og boligprisene er ikke bare drevet av renter, men av en komplisert blanding av faktorer - så det er vanskelig å forutsi nøyaktig hvordan Feds innsats vil påvirke boligmarkedet.

"Resesjonen i boliger er her," sier Marty Green, rektor ved boliglånsadvokatfirmaet Polunsky Beitel Green. "Det store spørsmålet nå er hvor raskt det sprer seg til resten av økonomien."

Høyere priser er utfordrende for både boligkjøpere, som må takle brattere månedlige betalinger, og selgere som opplever mindre etterspørsel og/eller lavere tilbud på boligene sine.

"Den kumulative effekten av denne kraftige økningen i rentene har avkjølt boligmarkedet og fått økonomien til å avta, men har ikke gjort mye for å senke inflasjonen," sier Greg McBride, CFA, Bankrates finansanalytiker.

Hvordan Fed påvirker boliglånsrentene

De Federal Reserve setter ikke boliglånsrentene, og sentralbankens beslutninger flytter ikke boliglån like direkte som de gjør andre produkter, som f.eks. sparekontoer og CD-priser. I stedet har boliglånsrentene en tendens til å bevege seg i låst trinn med 10-års statsrenter.

Historien fortsetter

Likevel setter Feds oppførsel den generelle tonen for pantelån. Boliglångivere og investorer følger sentralbanken nøye, og boliglånsmarkedets forsøk på å tolke Feds handlinger påvirker hvor mye du betaler for boliglånet ditt.

Renteøkningen i desember var den syvende bumpen i 2022, et år der boliglånsrentene svingte vilt fra 3.4 prosent i januar hele veien til 7.12 prosent i oktober før det gikk ned igjen. "Slike økninger reduserer rimeligheten ved kjøp, noe som gjør det enda vanskeligere for lavere inntekter og førstegangskjøpere å kjøpe et hjem, sier Clare Losey, assisterende forskningsøkonom ved Texas Real Estate Research Center ved Texas A&M University.

Hvor mye påvirker boliglånsrentene boligetterspørselen?

Det er ingen tvil om at rekordlave boliglånsrenter bidro til å gi næring til boligboomen i 2020 og 2021. Noen mener det var den viktigste enkeltfaktoren for å presse boligeiendomsmarkedet i overdrift.

Nå som prisene har steget høyere enn de har vært på to tiår, hvordan vil det påvirke boligsalg og priser? "Boliglånsrentene [har] fått refinansieringsaktiviteten til å stoppe effektivt og boligkjøpsaktiviteten til å avta markant," sier Mike Fratantoni, sjeføkonom for Mortgage Bankers Association. Ikke bare har salget avtatt, men økonomer forventer prisfall på alt fra noen få prosentpoeng til mer enn 20 prosent.

Likevel, på lang sikt har boligpriser og boligsalg en tendens til å være motstandsdyktige mot økende boliglånsrenter, sier boligøkonomer. Det er fordi individuelle livshendelser som ber om et boligkjøp - fødselen av et barn, ekteskap, et jobbskifte - ikke alltid samsvarer praktisk med boliglånsrentesyklusene.

Historien bekrefter dette. På 1980-tallet steg boliglånsrentene så høyt som 18 prosent, men amerikanerne kjøpte fortsatt boliger. På 1990-tallet var priser på 8 prosent til 9 prosent vanlige, og amerikanerne fortsatte å skaffe seg hjem. I løpet av boligboble fra 2004 til 2007 var boliglånsrentene høyere enn de er i dag - og prisene steg.

Så den nåværende nedgangen kan være mer av et overopphetet marked tilbake til normaliteten snarere enn signalet til en begynnende krasj. "Kombinasjonen av høye boliglånsrenter og bratt boligprisvekst de siste årene har redusert rimeligheten betydelig," sier Fratantoni. "Volatiliteten sett i boliglånsrentene bør avta når inflasjonen begynner å avta og topprenten for denne stigningssyklusen kommer til syne."

For nå er boligmarkedet imidlertid fortsatt vanskelig for kjøpere. "Boligsektoren er den mest følsomme for og opplever de mest umiddelbare virkningene fra Federal Reserves rentepolitikkendringer," sier NAR-sjeføkonom Lawrence Yun. "Mykheten i boligsalget gjenspeiler årets eskalerende boliglånsrenter."

Yun sier gjennomsnittet månedlig boliglånsbetaling har hoppet 28 prosent i løpet av det siste året, litt av klistremerkesjokk som garantert vil gi gjenklang gjennom boligøkonomien. "Jeg forventer at prisstigningen vil avta ettersom etterspørselen avkjøles og tilbudet forbedres noe på grunn av mer boligbygging," sier han.

Faktisk sier National Association of Realtors (NAR) at boligpressen allerede avtar ettersom etterspørselen avtar. Beholdningen av boliger til salgs steg til en 3.3 måneders forsyning i oktober, sammenlignet med en rekordlav 1.6-måneders forsyning i januar.

Neste trinn for låntakere

Her er noen tips for å håndtere klimaet med stigende renter:

Se etter et boliglån. Smart shopping kan hjelpe deg med å finne en pris som er bedre enn gjennomsnittet. Når refinansieringsboomen avtar, er långivere ivrige etter virksomheten din. "Å utføre et online søk kan spare tusenvis av dollar ved å finne långivere som tilbyr en lavere rente og mer konkurransedyktige avgifter," sier McBride.

Vær forsiktig med ARM. Renteregulerbare boliglån blir mer fristende, men McBride sier at låntakere bør styre unna. "Ikke fall i fellen med å bruke et boliglån med justerbar rente som en krykke for rimelighet," sier McBride. «Det er lite i veien for forhåndsbesparelser, et gjennomsnitt på bare et halvt prosentpoeng for de første fem årene, men risikoen for høyere renter i årene fremover er stor. Nye justerbare boliglånsprodukter er strukturert for å endres hver sjette måned i stedet for hver 12. måned, som tidligere hadde vært normen.»

Vurder en HELOC. Samtidig som refinansiering av boliglån er på vei ned, tyr mange huseiere til boligkredittlinjer (HELOCs) for tapping av egenkapital.

Denne historien ble opprinnelig omtalt på Fortune.com

Mer fra Fortune:
Personer som hoppet over covid-vaksinen har høyere risiko for trafikkhendelser
Elon Musk sier at det å bli buet av Dave Chapelle-fans "var det første for meg i det virkelige liv", noe som tyder på at han er klar over å bygge tilbakeslag
Gen Z og unge millennials har funnet en ny måte å ha råd til luksuriøse håndvesker og klokker på – å bo hos mor og far
Meghan Markles virkelige synd som den britiske offentligheten ikke kan tilgi – og amerikanerne kan ikke forstå