Rose Prophete trodde det andre boliglånet på boligen hennes i Brooklyn ble løst for omtrent et tiår siden - helt til hun mottok papirer som hevdet at hun skyldte mer enn $130,000 XNUMX.
"Jeg ble sjokkert," sa Prophete, som refinansierte tofamiliens hjem i 2006, seks år etter ankomst fra Haiti. «Jeg kjenner ikke engang disse menneskene fordi de aldri kontaktet meg. De ringte meg aldri."
Prophete er en del av en bølge av huseiere som sier at de ble blindet av starten på tvangsaksjoner på hjemmene deres over andre lån som ble tatt opp for mer enn et tiår siden. Stiftelsene og boliglånstjenestene bak handlingene sier at lånene ble misligholdt for mange år siden.
Noen av disse huseierne sier at de ikke engang var klar over at de hadde et andre boliglån på grunn av forvirrende lånestrukturer. Andre mente at deres andre lån ble rullet inn med deres første boliglånsbetalinger eller tilgitt. Vanligvis sier de at de ikke hadde mottatt erklæringer om deres andre lån på flere år da de betalte ned sine første boliglån.
Nå blir de fortalt at lånene ikke var døde likevel. I stedet er de det kritikere kaller "zombie-gjeld" - gamle lån med nye inkassohandlinger.
Eiendomsmarkedet: Ventende boligsalg stuper for fjerde måned på rad
Nyheter om boliglån: Feds siste renteøkning har fått eksperter til å tenke på om boliglånsrentene vil falle i løpet av «nok et år eller to»
Boligmarkedet for første gang?: 15+ eiendomsvilkår du bør kjenne til, fra FICO til deponering
Bør jeg betale zombie gjeld?
Selv om ingen føderalt myndighetsorgan sporer antall tvangsaksjoner på andre boliglån, sier advokater som hjelper huseiere at de har økt de siste årene. Advokatene sier at mange av lånene eies av kjøpere av urolige boliglån og blir forfulgt nå fordi boligverdiene har økt og det er mer egenkapital i dem.
"De har holdt dem, uten kommunikasjon med låntakerne," sa Andrea Bopp Stark, en advokat ved det Boston-baserte National Consumer Law Center. «Og så plutselig kommer de ut av treverket og truer med tvangsutlegg fordi nå er det verdi i eiendommen. De kan tvangseiere eiendommen og faktisk få noe etter at de første boliglånene er nedbetalt.»
Advokater for eiere av lånene og selskapene som betjener dem, hevder at de forfølger lovlig gjeld, uansett hva låntakeren trodde. Og de sier at de handler lovlig for å kreve det.
Hvordan skjedde dette?
Rettshandlinger nå kan spores til slutten av boligboomen tidligere dette århundret. Noen involverer hjem egenkapital linjer med kreditt. Andre stammer fra «80/20»-lån, der boligkjøpere kunne ta opp et første lån som dekker ca. 80 % av kjøpesummen, og et andre lån som dekker de resterende 20 %.
Splitting av lån gjorde det mulig for låntakere å unngå store forskuddsbetalinger. Men de andre lånene kunne ha renter på 9 % eller mer og ballongbetalinger. Forbrukerforkjempere sier at lånene - mange med opprinnelse fra siden-diskrediterte långivere - inkluderte rovvilt og ble markedsført i fargesamfunn og nabolag med lavere inntekt.
Økningen i mennesker som falt på etterskudd på boliglånsbetalinger etter at den store resesjonen begynte, inkluderte huseiere med andre lån. De var blant menneskene som benyttet seg av føderale lånemodifikasjonsprogrammer, refinansierte eller erklærte konkurs for å hjelpe til med å beholde hjemmene sine.
I noen tilfeller ble de første lånene endret, men de andre var det ikke.
Hvor mange år til gjeld er ettergitt?
Noen andre boliglån på den tiden ble "avlastet", noe som betyr at kreditor hadde sluttet å søke betaling. Det betyr ikke at lånet ble ettergitt. Men det var inntrykket til mange huseiere, hvorav noen tilsynelatende misforsto 80/20 lånestrukturen.
Andre låntakere sier de hadde vanskeligheter med å få svar på det andre lånene deres.
I Miami-området signerte pastor Carlos Mendez og hans kone, Lisset Garcia, en endring på sitt første boliglån i 2012, etter at økonomiske vanskeligheter resulterte i tapte betalinger og en konkursmelding. Paret hadde kjøpt boligen i Hialeah i 2006, to år etter at de kom fra Cuba, og oppdro sine to døtre der.
Mendez sa at de ikke var i stand til å få svar om statusen til deres andre boliglån fra banken og ble til slutt fortalt at gjelden ble kansellert, eller ville bli kansellert.
Så i 2020 mottok de tvangspapirer fra en annen gjeldseier.
Deres advokat, Ricardo M. Corona, sa at de blir fortalt at de skylder $70,000 47,000 i forfalte betalinger pluss $2013 XNUMX i hovedstol. Men han sa at registreringer viser at lånet ble belastet i XNUMX og at låneinnehaverne ikke har rett til rentebetalinger som stammer fra årene da paret ikke mottok periodiske uttalelser. Saken er under behandling.
"Til tross for alt, kjemper vi og stoler på rettferdighet, beholder vår tro på Gud, så vi kan løse dette og beholde huset," sa Mendez på spansk.
Andre lån ble pakket og solgt, noen flere ganger. Partene bak rettssakene som er satt i gang for å samle inn pengene nå, er ofte investorer som kjøper såkalte nødslån med store rabatter, sier talsmenn. Mange av gjeldskjøperne er aksjeselskaper som ikke er regulert på den måten som storbanker er.
Saksøkeren i søksmålet om Mendez og Garcia-hjemmet er oppført som Wilmington Savings Fund Society, FSB, "ikke i sin individuelle kapasitet, men utelukkende som en tillitsmann for BCMB1 Trust."
En talskvinne for Wilmington sa at den fungerer som en tillitsmann på vegne av mange truster og har "ingen myndighet med hensyn til forvaltningen av eiendommen i porteføljen." Forsøk på å finne noen tilknyttet BCMB1 Trust for å svare på spørsmål var ikke vellykket.
Noen mennesker som står overfor utestengelse har anlagt egne søksmål med henvisning til føderale krav knyttet til periodiske uttalelser eller andre lover om forbrukerbeskyttelse. I Georgia hevdet en kvinne som står overfor utestengning i føderal domstol at hun aldri mottok periodiske meldinger om sitt andre boliglån eller varsler når det ble overført til nye eiere, slik føderal lov krever. Saken ble avgjort i juni under konfidensielle vilkår, ifølge rettsdokumentene.
Hvordan blir jeg kvitt zombie-gjeld?
I New York er Prophete en av 13 saksøkere i et føderalt søksmål som hevder at det søkes om pantegjeld utover New Yorks seks år lange foreldelsesfrist, noe som resulterer i brudd på føderal og statlig lov.
«Jeg tror at det som gjør det så skadelig, er at disse er huseiere som har jobbet veldig hardt for å bli oppdatert på lånene sine,» sa Rachel Geballe, en assisterende direktør ved Brooklyn Legal Services, som behandler saken med The Legal Aid Society. "De trodde de tok seg av gjelden sin."
De saksøkte i den saken er låneformidleren SN Servicing og advokatfirmaet Richland og Falkowski, som representerte boliglånsfond som var involvert i rettssakene, inkludert BCMB1 Trust, ifølge klagen. I rettsdokumenter bestrider de saksøkte saksøkerens tolkning av foreldelsesfristen, sier at de handlet riktig og søker å avvise søksmålet.
"Påstandene i de ulike panteforebyggingshandlingene er sannferdige og ikke villedende eller villedende," skrev advokat Daniel Richland i et brev til dommeren. "Saksøkers påstander er derimot usannsynlige og berettiger derfor avskjedigelse."
Associated Press-skribent Claudia Torrens og forsker Jennifer Farrar bidro.
Denne artikkelen ble opprinnelig publisert på USA I DAG: Hva er "Zombie Debt?" Huseiere står overfor utestengelse på gamle boliglån.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html