I 35 år har finansplanlegger Harold Evensky sett klienter trekke seg regelmessig tilbake til feriehus, nyte rolige strender eller fjell og gleden ved familiesammenkomster. Og før han ble pensjonist for tre år siden, trodde han at han ville følge etter.
Men han og kona, Deena, ombestemte seg da tiden kom, og valgte å bare ha ett hjem, nær Texas Tech University i Lubbock, hvor de underviste i økonomisk planlegging. I stedet for å synke hundretusenvis av dollar inn i et annet hus, bevarte de pengene til turer, utleie i et par måneder i året i Key West, Florida, og pensjonsavlat som kan dukke opp uventet.
"Pengene du ville satt inn i et hus kan kjøpe mange femstjerners ferier," sier Evensky. I tillegg bevarer det kontanter for uventede økonomiske byrder, enten det er store medisinske utgifter eller et bjørnemarked.
Mange kjøper pensjonisttilværelser og feriehus uten å tenke på avveiningene eller gå gjennom regnestykket. Men økonomiske proffer sier at det kan være en feil, spesielt etter boomen i boligprisene de siste årene og de utallige eierkostnadene som kan øke.
Registrering av nyhetsbrev
Pensjonering
Barron's gir pensjonsplanlegging og råd til deg i en ukentlig oppsummering av artiklene våre om å forberede deg på livet etter jobb.
I løpet av de fire første månedene av 2021 økte salget av fritidsboliger med 57 % fra år til år, ifølge National Association of Realtors. Andelen av de totale boligene som ble kjøpt for ferieopphold var 6.7 %, sammenlignet med 5 % i 2019. Prisstigninger har fulgt, med landets gjennomsnittlige boligpris opp 19.1 % i januar fra et år tidligere, ifølge CoreLogic Home Price Index; prisene på mange feriemål med varmt vær steg nesten 30 % i fjor.
Mens folk ofte fokuserer på prisen på et andre hjem, er det viktig å regne med eierkostnader og tilfeldige utgifter. Eiere kan ha to boliglån, og vil betale forsikring, eiendomsskatt, verktøy og vedlikehold for to boliger, blant annet som huseierforeningens avgifter. Det ekstra boliglånet kan tvinge en pensjonist til å ta ut så mye penger fra en IRA at årlig inntektsskatt og Medicare-premier vil stige.
Så når folk spør økonomiske planleggere om de har råd til et andre hjem, styrer en rådgiver vanligvis kostnadene for hjemmet og utgifter knyttet til hjemmet gjennom planleggingsprogramvare for å sikre at uttak fra pensjonskontoer ikke vil sette personen i fare for å gå tom. for tidlig i pensjonisttilværelsen eller tvinge dem til å kutte ned på andre ønsker.
Retningslinje for utgifter
Uten programvare for finansiell planlegging kan enkeltpersoner ta beslutningen med en enkel tommelfingerregel brukt av Charles Farrell, en investeringsrådgiver og administrerende partner for Beacon Pointe Advisors i Denver. Farrell ber folk som har pensjonert seg, eller nærmer seg pensjonisttilværelsen, om å ikke bruke mer enn 10-15 % av sine investerbare eiendeler til å kjøpe et feriehus.
Antakelsen er at uten det andre hjemmet, ville personen komfortabelt ha kunnet dekke livsstilen sin hvert år ved å bruke trygd og årlige uttak fra sin portefølje etter en sikker uttaksrate som "4%-regelen", men en person med en boliglån, forsikring og vedlikehold av et andre hjem har kanskje ikke spillerom til å holde uttak på eller under 4 % og kan undergrave deres pensjonisttilværelse ved å ta ut for mye penger dersom markedene skulle bli sure.
"Å leve av avkastningen til en portefølje kan være risikabelt," sier Farrell. "Du vil ikke overdrive det og komme inn over hodet."
Så ved å bruke Farrells tommelfingerregel, hvis en person har $3 millioner i pensjonssparing, kan han eller hun kjøpe et $300,000 1 hjem, sier Farrell. Og hvis personen hadde 100,000 million dollar, ville han eller hun ha råd til et hus på 150,000 XNUMX dollar, men ville tatt på seg en alvorlig risiko hvis de presset den til XNUMX XNUMX dollar.
Noen sier til seg selv at de kan selge boligen eller ta på seg leietakere hvis markedet faller, sier Farrell, "men vanligvis hvis aksjemarkedet går inn i et bjørnemarked, faller boligverdiene også, og personen kan kanskje ikke selge sine hjem."
For eksempel, i finanskrisen i 2008, falt boliger med rundt 30 % nasjonalt og fritidsboliger ble hardt rammet. Median hjemmet i et av landets hotteste feriemarkeder da og nå, Cape Coral-Fort Myers, Florida, falt til $115,127 i 2012 fra $236,650 i 2006, før det klatret til $276,520 i 2021, ifølge CoreLogic.
Utfordrende og dyrt
Å administrere en utleie er heller ikke lett eller billig: Det er ekstra forsikringskostnader, skatter som er relatert til virksomheten og reparasjoner. Forvaltningsselskaper kan ta 20-35 % av inntekten. Og eiere må kanskje gi opp førsteklasses leietider for sine egne ferieplaner.
Som finansiell planlegger og medutvikler av IncomeConductor-programvare for å beregne pensjonsinntekter, har Phil Lubinski fra Denver ofte sett utleiere sjokkert over vanskelighetene med å leie og kostnadene de pådrar seg. En utleier han kjenner brukte 35,000 XNUMX dollar for å rydde opp i skadene fra et meth-laboratorium en leietaker drev, og han så en annen ute av stand til å finne leietakere til en leilighet etter å ha avslørt at et drap hadde skjedd der.
"Å leie ut feriehuset ser bedre ut på papiret enn det ofte viser seg," sier Lubinski, som har rådet folk til å kjøpe utleieeiendom, men aldri investert i utleieeiendom selv. "Det er for mye trøbbel."
Ta kontakt på [e-postbeskyttet]