Ofre i Colorado brann står overfor høye byggekostnader som overstiger forsikringsdekningen

Flertallet av huseierne i de brente nabolagene antas av forsikringsselskapene å ha nok dekning for de fleste ombyggingskostnader. Det er i motsetning til landlige områder i Kentucky som ble rammet av tornadoer forrige måned, hvor noen huseiere i arbeiderklassen hadde liten eller ingen forsikring.

Begge steder vil mangel på arbeidskraft og omfanget av skadene gjøre det vanskeligere å bygge opp igjen, sa

Erin Collins,

en senior visepresident i National Association of Mutual Insurance Cos., en bransjegruppe. "Det er individer i begge de berørte områdene som enten er uforsikret eller ikke har tilstrekkelig dekning på plass for å kompensere for tapene deres," sa hun.

Omtrent to tredjedeler av brannofrene er vanligvis underforsikret, ifølge undersøkelser fra United Policyholders, en nasjonal ideell forbrukerorganisasjon med base i California. En undersøkelse av mennesker som ble berørt av skogbrann i 2020 i Colorados Grand og Larimer fylker avdekket mangel på ofte hundretusenvis av dollar.

En viktig årsak er vanskeligheten for huseiere med å bestemme hvor mye dekning de trenger, sa

Daniel Schwarcz,

en professor ved University of Minnesota Law School som har studert huseierforsikring. En del av problemet er at forbrukerne har et bredt utvalg, og mange velger billigere forsikringer for å holde nede sine årlige premier.

For kjøpere, "det er utrolig begrenset åpenhet" i å finne ut hva en grense bør være, sa han. Mange forbrukere antar at en agent eller et forsikringsselskap har et økonomisk insentiv til å selge dem mer dekning enn de trenger, sa han. Men noen agenter fremmer billigere retningslinjer fordi de ikke ønsker å tape et salg til en rival.

I noen katastrofeutsatte områder prøver forsikringsselskapene å begrense deres potensielle tap, sa

Amy Bach,

administrerende direktør i United Policyholders. "Vi kjenner til mange situasjoner der forbrukere ber om høyere grenser og blir avvist," sa hun.

Sist ukes brann var den mest ødeleggende skogbrannen i Colorados historie når det gjelder antall ødelagte strukturer, ifølge katastrofemodelleringsfirmaet Karen Clark & ​​Co. Anslaget på 1 milliard dollar av forsikrede skader inkluderer boliger i områdene Louisville og Superior og ikke-inkorporerte Boulder County samt et stort næringsområde med ødelagt kjøpesenter og hotell.

Colorado forsikringskommissær

Michael Conway

sa at "det kommer sannsynligvis til å være et problem om underforsikring," som stammer fra både utilstrekkelige dekningsbeløp til å begynne med og en fortsettelse av inflasjonen. Når det er sagt, i løpet av de neste to årene når byggingen starter, "er det så mye som vil være i sving om inflasjon, byggekostnader, lønnskostnader at når vi kommer til det punktet vi gjenoppbygger disse hjemmene, vil verden sannsynligvis se ut mye annerledes."

Han bemerket at Federal Emergency Management Agency gir noe økonomisk bistand til underforsikring, selv om byrået vanligvis ikke reagerer på en forbrukers forespørsel før etter at en transportør har fullført sine totale utbetalinger.

Forsikringsselskapene erkjenner at inntektene deres fra polisene ikke alltid vil være tilstrekkelige til å dekke skaden, men de sier at agentene deres har jobbet hardt de siste årene, i møte med andre høyprofilerte katastrofer, for å fremme kjøp av poliser med de mest generøse. vilkår.

Som i mange byer over hele landet, har boligmarkedet i Denver-området vært rødglødende det siste året. Lave boliglånsrenter førte til en robust etterspørsel etter boligkjøp som var betydelig høyere enn antallet eiendommer for salg, og presset boligprisene opp.

Byggherrer økte aktiviteten som svar, med igangsetting av boliger i Denver metroområde opp 30 % i tredje kvartal fra året før, ifølge boligmarkedsundersøkelsesfirmaet Zonda. Men de har blitt bremset av mangel på arbeidskraft og forsyningskjedeproblemer. Nasjonalt steg kostnadene for byggematerialer til hjemmet 21 % i november fra året før, mens boligbyggingslønninger steg 8.1 % i oktober fra året før, ifølge en National Association of Home Builders analyse av statlige data.

Boulder County er det vanskeligste og dyreste området å bygge nye hjem i Denver metroområde, på grunn av begrenset landtilgang og høyere reguleringskostnader, sa

John Covert,

rektor for rådgivning i Zonda. Ettersom boliger i byen Boulder har blitt dyrere, har etterspørselen økt i de nærliggende forstedene, inkludert Louisville og Superior, sa han.

Byggekostnadene i det nåværende markedet er spesielt volatile på grunn av forstyrrelser i forsyningskjeden, sa

David Sinkey,

administrerende direktør i Boulder Creek Neighborhoods, en byggherre basert i Louisville.

"Forutsigbarhet rundt kostnader er nesten umulig akkurat nå," sa han. "Jeg tror det som begynner å gå opp for mange mennesker er at forsikringsdekningen kommer til å være mye lavere enn den nåværende kostnaden å bygge."

Underforsikring kan føre til forsinkelser i gjenoppbyggingen, og noen mennesker hvis hjem ble ødelagt i skogbranner i Boulder-området i 2020, har ennå ikke gjenoppbygget. "Sårene mine ble revet opp igjen sist torsdag, og jeg gjenopplevde hvert øyeblikk av traumet" av brannen som brant ned Boulder-huset hans i oktober 2020, sa

Kevin Mott,

en hudlege som bor i et fritidskjøretøy for nå.

Forsikringen hans kom til kort, og gjenoppbyggingen hans ble forsinket mens han stilte opp finansieringen. Han hadde en grense på 900,000 700,000 dollar for selve boligen, pluss 2 XNUMX dollar for innhold. Hans nye hjem vil koste rundt XNUMX millioner dollar, inkludert oppgraderinger for å møte nye lokale byggeforskrifter, sa han.

Med unntak av forsikringsselskaper som selger til rike huseiere, har de fleste operatører eliminert en gang vanlige og relativt sjenerøse garantier for å betale hele kostnaden ved gjenoppbygging. I stedet, i tilfelle en mangel, tilbyr noen forsikringer å betale et fast beløp, for eksempel 20 %, over boligens forsikringsverdi.

Mange forsikringsselskaper, inkludert State Farm og USAA, inkluderer også en slags inflasjonsbeskyttelse. Men de er fortsatt avhengige av at huseiere oppdaterer sine retningslinjer for å ta hensyn til ombygging eller utvidelse.

Ta kontakt på Leslie Scism kl [e-postbeskyttet] og Nicole Friedman kl [e-postbeskyttet]