Det britiske eiendomsmarkedet risikerer stor nedgang ettersom frykt for lavkonjunktur truer

LONDON — Det britiske eiendomsmarkedet kan være på vei mot en stor nedgang, med noen markedsovervåkere som advarer om en kollaps i prisene på opptil 30 %, da data peker på den største nedgangen i etterspørselen siden den globale finanskrisen.

Forespørsler om nye boligkjøpere stupte i oktober til det laveste nivået siden finanskrakket i 2008, unntatt perioden under den første Covid-19-låsen, den siste RICS boligmålere rapporterer viste forrige uke.

I mellomtiden, MSCI UK Quarterly Property Index, som sporer detaljhandel, kontor, industri og boligeiendom, falt 4.3 % i de tre månedene frem til september, som markerer sektorens dårligste resultater siden 2009.

Markedsnedgangen markerer en utsettelse fra en to år lang pandemi-indusert boligkjøpsvanvidd, med eiendomstransaksjoner i september ned 32 % årlig fra en topp i 2021.

Men ettersom epoken med billige penger forsvinner, og Bank of England dobler ned inflasjonsdempende renteøkninger å motvirke kaotisk minibudsjett, sier økonomer at nedgangen kan bli mer akutt enn først antatt.

"Selv om en boligpriskorreksjon er allment forventet som en del av den pågående resesjonen, ser den ut til å utvikle seg raskere enn forventet," skrev Kallum Pickering, seniorøkonom i Berenberg, om det britiske markedet torsdag.

Investeringsbanken ser nå britiske eiendomspriser synke med rundt 10 % innen andre kvartal 2023. Men noen långivere er mindre klare.

Nationwide, en av Storbritannias største boliglånsleverandører, sa tidligere denne måneden at boligprisene kan kollapse med opptil 30 % i verste fall. I mellomtiden peker de dystreste anslagene fra 2023 fra bankene Lloyds og Barclays til et fall på henholdsvis nesten 18 % til over 22 %.

Faktisk har prisene allerede begynt å falle noen steder, ifølge eiendomssøkesiden Rightmove, som mandag sa at selgere kuttet prisene med 1.1 prosent i oktober, og tar gjennomsnittsprisen på et nylig markedsført hjem til £366,999 ($431,000).

Storbritannia er ikke alene. Stigende renter, skyhøy inflasjon og det økonomiske sjokket fra Russlands krig i Ukraina har tynget det globale boligmarkedet.

Nyere analyser fra Oxford Economics viste at eiendomsprisene ser ut til å falle inn ni av 18 avanserte økonomier, med Australia, Canada, Nederland og New Zealand blant markedene med størst risiko for nedgang på opptil 15–20 %.

"Dette er de mest bekymringsfulle utsiktene for boligmarkedet siden 2007-2008, med markeder som står mellom utsiktene til beskjedne nedganger og mye brattere," skrev Adam Slater, hovedøkonom ved Oxford Economics, forrige måned.

Men Storbritannias unike økonomiske landskap setter det i høyere risiko for svikt på boliglån, ifølge Goldman Sachs. Faktorer som spiller inn inkluderer Storbritannias forverrede økonomiske bilde, følsomheten til misligholdsrater for nedgangstider, og den kortere varigheten på britiske boliglån i forhold til eurosonen og amerikanske selskaper.

"Når vi ser på tvers av land, ser vi en relativt større risiko for en meningsfull økning i boliglånskriminaliteten i Storbritannia," skrev Yulia Zhestkova, en økonom i banken, i en rapport forrige uke.

I mellomtiden øker økende arbeidsledighetsrisiko - et historisk barometer for kriminalitetsrater - til press på Storbritannia, som Goldman Sachs sa er "allerede i resesjon."

De Storbritannias økonomi falt 0.2 prosent i tredje kvartal 2022, viste siste BNP-tall fredag. Et ytterligere kvartal på rad med nedgang i de tre månedene frem til desember vil indikere at Storbritannia er inne i en teknisk resesjon.

Bank of England advarte tidligere denne måneden om at Storbritannia nå står overfor sitt lengste lavkonjunktur siden registreringene startet et århundre siden, med nedgangen som forventes å vare langt inn i 2024.

Sentralbanken beskrev utsiktene som "veldig utfordrende", og sa at arbeidsledigheten sannsynligvis vil dobles til 6.5 % i løpet av den toårige nedgangen, og påvirke rundt 500,000 XNUMX arbeidsplasser.

En slik økning i arbeidsledigheten kan "betraktelig" øke risikoen for boligmarkedet ved å potensielt skape en bølge av tvangssalg og tvangssalg, advarte Oxford Economics i sin rapport. Faktisk, ifølge Goldman Sachs' analyse, for hvert prosentpoeng økning i arbeidsledigheten i Storbritannia, har boliglånskriminalitet en tendens til å øke med over 20 basispunkter etter ett år.

"Hvis arbeidsledigheten skulle stige kraftig, ville farene for boligmarkedene bli forsterket betraktelig," sa Slater.

Likevel vil mye av utsiktene avhenge av regjeringens kommende finanserklæring torsdag, når finansminister Jeremy Hunt forventes å avsløre 60 milliarder pund (69 milliarder dollar) i skatteøkninger og utgiftskutt som vil veie tungt for veksten.

Noen strateger har sagt at Hunt kunne forsinke mye av besparelsene til etter neste valg – med termin senest i januar 2025 – i et forsøk på å skjerme økonomien under høykonjunkturen. Hunt har imidlertid vært ærlig og advart om "oversiktlige" beslutninger fremover.

Bank of England har på sin side insistert på at den vil fortsette å heve renten, om enn til en potensielt lavere topp.

Men selv med liten ventetid for boligmarkedet på kort sikt, sier økonomer at risikoen for et sjokk som gir gjenlyd over det bredere finansmarkedet er minimal.

Større regulering og tilstrekkelig kapitalisering av banksektoren etter finanskrisen har begrenset eksponeringen mot risikofylte boliglån. I mellomtiden ligger majoriteten av boliggjelden hos husholdninger med rimelige sparebuffere, sa Berenbergs Pickering.

"Vi ser begrenset risiko for at den utfoldende korreksjonen av boligmarkedet vil forvandle seg til en ny finanskrise," la han til.