Denne 9.9 %-betaleren er den mest oversett utbyttehandelen i 2022

De fleste vet det ikke, men eiendom har økt aksjene i det lange løp, og det er klar til å vinne en gang til i 2023.

Og vi utbytteinvestorer står godt i kø for å tjene penger, takket være et fond som kaster av seg en storrente på 9.9 %, det er perfekt spille her. Jeg slipper navnet og tickeren om et sekund.

Først leste du riktig: eiendom gjør utkonkurrere aksjer på lang sikt – og ikke så mye heller! Det er tydelig som det kan være i denne sammenligningen mellom SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), indeksfondet for børsnoterte eiendomsinvesteringsfond (REITs), og S&P 500 de siste 20 årene.

Husk at denne perioden inkluderte COVID-19-krasjen og subprime-lånekrisen, som selvfølgelig slo boliger i stykker. Ikke noe problem. REITs – børsnoterte selskaper som eier alt fra varehus til leilighetsbygg – dukket rett opp til overflaten igjen!

Nøkkelen til REITs appell er at de er "pass-through"-investeringer: de samler inn leiesjekker fra leietakere, skummer av nok til å holde lysene på og bygningene rene, og leverer deretter resten til oss som utbytte. Resultatet er en større inntektsstrøm enn vanlige aksjer betaler: den typiske REIT gir 3.2 %, og dobler S&P 500s elendige 1.5 %.

Men selv om RWR har knust aksjer, gjør vi det ikke ønsker å gå den passive ETF-veien her. For det første er RWRs avkastning på 3.2 % ikke på langt nær stor nok til å få hjertene våre til å rase. Og for det andre, med REITs (som med stort sett alt i disse dager), er det avgjørende å ha en smart, responsiv leder.

Beviset er i RWRs avkastning over de siste tre volatile årene, sammenlignet med avkastningen til lukket fond (CEF) vi skal snakke om i dag CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR kaster av seg den enorme utbetalingen på 9.9 % jeg nevnte for et sekund siden (og den betaler deg månedlig, ikke mindre)!

Hovedårsaken til dette kommer ned til IGRs ekspertporteføljeforvaltere, som har navigert på de lokale markedene de kjenner best. Det er nøkkelen i eiendom, som vi alle vet egentlig bare er en samling av små markeder som alle oppfører seg forskjellig til enhver tid.

Og når det gjelder eiendom, har fondets forvaltningsselskap, CBRE, ingen mangel på kunnskap: I tillegg til IGR og private investor-fond, forvalter det eiendommer, driver meglerhus og investerer sine egne penger i eiendom. Selskapet har 80,000 100 ansatte i over XNUMX land, noe som gir det et globalt perspektiv og relasjoner i utlandet som ingen algoritmedrevet ETF kan matche.

CBRE har utnyttet denne kunnskapen for å smart lene IGRs portefølje tungt mot USA (68 %), et forsiktig trekk ettersom den amerikanske økonomien fortsetter å vokse med et sunt klipp, med inflasjon som ser ut til å begynne å stige og forbruksutgifter (for ikke å nevne sysselsettingen) ) holder seg fint.

Men å kjøpe et godt forvaltet eiendomsfond handler ikke bare om å kjøpe seg inn i ledelsens forskningskraft og tilgang til informasjon – det handler også om diversifisering, som er spesielt viktig i eiendom.

IGR, for eksempel, investerer i over 80 REITs, som selv eier hundrevis og noen ganger tusenvis av eiendommer hver. Og i likhet med de mange andre REIT-fondene som gjør det samme, merker den ikke når en bom leietaker slutter å betale husleie, for det er tusenvis av andre som gjør det.

Akkurat nå, for eksempel, inkluderer IGRs toppbeholdning REITs som eier et bredt spekter av eiendommer. Crown Castle International (CCI), eier for eksempel mer enn 40,000 115,000 mobiltårn rundt om i verden, pluss XNUMX XNUMX "små celler" som øker lokalnettverkskapasiteten i større byer; Prologis
PLD
(PLDs) eier 4,732 varehus over hele verden; og bolig REIT Invitation Homes (INVH), leier ut mer enn 85,000 eneboliger.

Så vi har allerede massevis av diversifisering her, og det er bare fra tre av IGRs beholdninger!

En annen ofte oversett grunn til å vurdere REIT-fond er at både disse fondene og REIT-ene selv har tilgang til billigere innflytelse enn deg og jeg. Akkurat nå er for eksempel høye boliglånsrenter et stort problem for individuelle investorer som eier utleieeiendom – men ikke så for REITs:

Betalinger på boliglån går gjennom taket

Med rentene som nådde 5 % tidligere i år og holdt seg på det nivået, har boliglån steget. Men rentene for REIT-er er mye lavere, og mange har for tiden lånekostnader på bok under 3%.

REITs nyter lavere priser fordi de er profesjonelt administrert og diversifisert på tvers av mange eiendommer, så de har lavere risiko enn din typiske individuelle eiendomsinvestor. Dette er en av grunnene til at REIT-er faktisk har en ganske konsistent oversikt over å gi positiv avkastning i perioder med stigende renter.

Dette diagrammet er basert på en studie fra NAREIT, et REIT-forsknings- og datafirma, og det viser tydelig at REIT-er vanligvis tjener fortjeneste i perioder med høyere renter. Dette er fordi deres lavere lånekostnader isolerer dem noe fra trenden. I tillegg kommer perioder med stigende rente vanligvis med en sterk økonomi (som tilfellet er i dag). Det betyr høyere etterspørsel etter REIT-eiendommer, noe som lar REIT-er øke husleien. Disse økningene overgår langt enhver økning i lånekostnader på grunn av høyere renter.

Kjøp IGR som "Rabatt Momentum" bygger

Til slutt, la oss snakke om IGRs rabatt til NAV, eller forskjellen mellom markedsprisen og verdien per aksje på porteføljen (dette målet er unikt for CEF). Akkurat nå er rabatten liten, noe som betyr at IGR er mer eller mindre rettferdig verdsatt.

Trenden her er klar: IGRs rabatt er på vei inn i premium territorium - spørsmålet er hvor langt. Når det skjer, vil det legge mer trykk under IGRs aksjekurs. Og selvfølgelig vil du hente den sunne utbetalingen på 9.9 % (betalt månedlig) hele tiden.

Michael Foster er hovedforskningsanalytiker for Kontrarian Outlook. For flere gode inntektsideer, klikk her for den siste rapporten “Uslettbar inntekt: 5 forhandlingsfond med trygt 8.4% utbytte."

Avsløring: ingen