Du trenger ikke en Ph.D. i økonomi fra University of Chicago for å forstå det 7% boliglånsrenter er en trussel mot det amerikanske boligmarkedet.
Vi ser det allerede. På tirsdag fikk vi vite at søknadene om boliglån falt 13 % forrige uke. Det er markant skarpere enn nedgangen på 1.1 % vi så i forrige uke. Forskjellen? Forrige ukes nedgang på 13 % av søknaden om boliglån falt sammen med den første ukentlige boliglånsrenten på 7 % siden 2002.
Jada, historisk sett er det ingenting unormalt med 6% eller 7% boliglånsrenter. Men den numeriske satsen overser virkningen av det pågående boliglånsrentesjokket: Disse prisene, kombinert med skummende boligpriser, setter nye månedlige betalinger i historiens øvre grenser. Når man regner med inntekt, er det dyrere å kjøpe nå enn det var på høyden av 00-tallets boligboble.
Dette økt prispress har allerede økonomer og boliganalytikere nedgradert sine amerikanske boligprisutsikter. Se ikke lenger enn Moodys Analytics.
I august, Moody's Analytics ventet at boligprisene i USA skulle falle mellom 0 % og 5 %. I september, Moody's Analytics nedjusterte utsiktene til en nasjonal nedgang på 5 % til 10 %. Men onsdag kuttet det nok en gang den prognosen. På vei fremover forventer Moody's Analytics nå en topp-til-bunnprisnedgang i amerikanske boligpriser på 10 %.
"Rimelighet har forduftet og med det boligetterspørselen," forteller Mark Zandi, sjeføkonom i Moody's Analytics. Fortune. "Prisene føles mye mindre klissete [akkurat nå] enn de har gjort historisk. Det går tilbake til det faktum at de løp opp så raskt [under pandemien], og selgere er villige til å kutte prisen her raskt for å prøve å lukke en avtale."
Her er tingen: Moody's Analytics grunnprognose forutsetter ingen lavkonjunktur. Hvis en lavkonjunktur viser seg, forventer Moody's Analytics nå en topp-til-bunnprisnedgang i USA på mellom 15 % og 20 %. Det er ikke så langt unna den 27 % amerikanske boligprisnedgangen sett mellom 2006 og 2012.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
Når en gruppe som Moody's Analytics sier «det amerikanske boligmarkedet» eller «amerikanske boligpriser», snakker de om et samlet syn på landet. Regionalt varierer resultatene alltid. I øynene til Moody's Analytics vil det være spesielt sant fremover.
In «betydelig overvurderte» boligmarkeder, spår Moody's Analytics nå at boligprisene vil falle mellom 15 % og 20 %. Hvis en resesjon inntreffer, forventer Moody's Analytics at fallet i boligprisene i USA vil øke til mellom 25 % og 30 % i "betydelig overvurderte" boligmarkeder.
Disse såkalte "betydelig overvurderte" markedene er ikke isolert til bare noen få deler av landet – de er overalt.
Hvert kvartal vurderer Moody's Analytics om lokale fundamentale faktorer, inkludert lokale inntektsnivåer, kan støtte lokale boligpriser.* Hvis et regionalt boligmarked er «overvurdert» med mer enn 25 %, anser Moody's Analytics at det er «betydelig overvurdert». Gjennom årets andre kvartal210 boligmarkeder, inkludert Boise ("overvurdert" med 77%) og Las Vegas ("overvurdert" med 60%), falt i den "betydelig overvurderte" leiren.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
Når en boligmarkedet går inn i en nedgang– en periode med fallende boligsalg og boligbyggingsnivåer – er det vanligvis skummende eller sprudlende boligmarkeder som har størst risiko for boligprisnedgang.
Det forklarer hvorfor denne pågående bolignedturen så raskt har utløst en boligpriskorreksjon: Ting ble veldig skummende i løpet av den pandemiske boligboomen. Beviset? Tilbake i andre kvartal 2019 anså Moody's Analytics bare tre regionale boligmarkeder som «betydelig overvurdert».
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
Bedrifter som Moody's Analytics blir ikke mer bearish bare fordi boliglånsrentene nådde 7 %. I stedet reviderer de utsiktene sine fordi finansmarkedene signaliserer at 6 % eller 7 % boliglånsrenter kan være rundt lenger enn forventet. Så lenge boliglånsrentene forblir så høye, sier Zandi at det vil legge et enormt press nedover på disse skummende boligprisene.
I løpet av de neste seks månedene forventer Zandi at boliglånsrentene vil være rundt 6.5 %. Det er opp fra hans tidligere utsikter på 5.5 %.
Hva skjer i boliglånsmarkedet? Vel, mye.
Selv om Federal Reserve ikke direkte fastsetter langsiktige renter som boliglånsrenter, påvirker forventningene til hvor Fed sannsynligvis vil sette fremtidige kortsiktige renter (dvs. Federal Funds-renten) hvordan finansmarkedene priser boliglånsrenter. De siste månedene har finansmarkedene konkludert med at Fed neppe vil trekke seg tilbake på inflasjonskampen på kort sikt. Det betyr selvfølgelig høyere kortsiktige renter for lengre tid. Se oppover press på langsiktige renter som boliglånsrenter.
Men det forklarer bare noe av hoppet i boliglånsrentene. Det er mer som spiller.
I de siste månedene har vi sett det Zandi kaller en "ekstraordinært stor forskjell mellom boliglåns- og statskasserentene." Historisk sett beveger den 10-årige statsavkastningen og boliglånsrentene seg synkronisert. Det er brutt akkurat nå - med boliglånsrenter som handles med fire standardavvik over det statsrentene historisk sett ville antydet. Zandi sier det koker ned til forskuddsbetalingsrisiko. Investorer tror 2022-låntakere vil refinansiere til lavere renter i fremtiden. For å justere for den såkalte forskuddsbetalingsrisikoen har finansmarkedene lagt et oppoverpress på boliglånsrentene.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
La oss være klare: Denne boligpriskorrigeringen startet for måneder siden. I deler av landet, korrigeringen er allerede ganske bratt.
Hvilke boligmarkeder endrer seg raskest? Vi ser den største korreksjonen i sprudlende markeder som Austin (hvor boligverdiene falt 7.4 % mellom mai og august), Boise (ned 5.3 %) og Phoenix (ned 4.4 %). Disse markedene så alle en flom av investoraktivitet og WFH-kjøpere under pandemien. Disse stedene så også boligprisene deres gå langt utover hva lokale inntekter historisk sett vil støtte.
*”Moody's Analytics-boligvurderingsmålet er den prosentvise forskjellen mellom faktiske boligpriser og boligpriser historisk sett i samsvar med lønn per innbygger og byggekostnader. Prisen på et hus bestemmes til syvende og sist av verdien av landet det ligger på, som er knyttet til alternativkostnaden for landet målt ved lønn, og kostnaden for å bygge boligen. På landsbasis er omtrent halvparten av boligens verdi tomten og den andre halvparten strukturen, men dette varierer betydelig over hele landet. I San Francisco, for eksempel, er landet langt på vei den største delen av boligens verdi, mens i Des Moines, Iowa, er det motsatt. Vårt mål for verdivurdering av boliger står for disse forskjellene», skriver sjeføkonom Mark Zandi i Moody's Analytics.
Denne historien ble opprinnelig omtalt på Fortune.com
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html