Historien om en eiendomseier som har avsluttet en grunnleieavtale

Når en eiendomseier og en utbygger (eller investor) inngår en langsiktig grunnleie, vil leietakeren og dens långivere insistere på at eiendomseieren ikke enkelt kan si opp grunnleien for mislighold. Leietaker vil ha omfattende rettigheter til å "kurere" sine mislighold. Hvis leietaker ikke kurerer, har leierens utlåner ytterligere kurrettigheter. På en eller annen måte bør leietaker og dens långiver kunne bevare leiekontrakten. Som et resultat av dette kan eiendomseiere nesten aldri si opp grunnleieavtaler, så mye de måtte ønske å gjøre det.

En nylig sak i New York markerte en dramatisk variasjon fra dette prinsippet. Det startet med at leietaker sluttet å betale husleie. Eiendomseieren ga leietakeren og dens långiver forskjellige meldinger om dette misligholdet, men fortsatt betalte ingen husleien.

Som neste trinn bestemte eiendomseieren seg for ikke å fortsette under prosedyren for oppsigelse av leieavtalen innebygd i leieavtalen, som ville ha krevd varsel til utlåner. I stedet startet eiendomseieren en sak for manglende betaling av husleie i henhold til en New York-lov som tillater slike retterganger. Eiendomseieren varslet ikke leietakerens utlåner om denne prosedyren, fordi verken leiekontrakten eller loven krevde et slikt varsel. Da leietaker fortsatt ikke betalte husleien, sa eiendomseieren til slutt opp leieavtalen som den siste hendelsen i den manglende betalingsprosessen.

Leieavtalen sa at ved en eventuell oppsigelse av leieavtalen, måtte eiendomseieren tilby leietakerens långiver en ny leiekontrakt for å erstatte den avsluttede leieavtalen. Tilsynelatende tok ikke utlåner eieren av eiendommen på tilbudet, så leieavtalen ble avsluttet gjennom manglende betaling, og utlåneren kunne ikke kreve en erstatningsleieavtale.

Som et Hail Mary-tiltak for å redde sikkerheten, prøvde utlåner å stole på en bisarr New York-lov som tillater en leietaker og dens utlåner å bringe en oppsagt leieavtale tilbake til livet ved å betale alt som forfaller under leieavtalen. Leietaker har et år på seg til å gjennomføre "innløsningen" av leiekontrakten. Dersom leietaker ikke løser inn leiekontrakten innen den tid, har leietakers utlåner rett til å gjøre det – men i de fleste tilfeller kun dagen etter at leietakers innløsningsfrist utløper, og kun til kl. 2 den dagen.

Denne New York-loven sier også at leietaker kan gi avkall på sine innløsningsrettigheter. Praktisk talt hver New York-leieavtale inkluderer en slik fraskrivelse, men utlåneren i denne spesielle rettssaken prøvde å argumentere for at leietakerens fraskrivelse ikke gjaldt utlåneren. Retten var uenig. På et tidspunkt kunngjorde långiveren at den hadde ombestemt seg og ikke ønsket å bruke noen innløsningsrett, men det stoppet ikke retten fra å dømme mot långiveren i saken. Det var slutten på långiverens sikkerhet.

Enhver långiver mot grunnleie kan lære noen viktige lærdommer av denne saken.

For det første bør enhver leieavtale kreve at eiendomseieren skal varsle enhver långiver om manglende betaling eller annen prosess som søker å avslutte leieavtalen. Det er ikke nok å kreve at eiendomseieren gir långiver beskjed om at eiendomseieren utøver en avtalefestet rett til å si opp leieavtalen.

For det andre, hvis leieavtalen gir utlåner rettigheter til å kurere leietakers mislighold, bør utlåner utøve disse rettighetene og ikke la eiendomseieren starte noen vei mot håndhevelse av leieavtalen.

For det tredje, komplekse og nøye utarbeidede bestemmelser i en leieavtale (eller et hvilket som helst annet dokument) dekker noen ganger ikke alle tilfeller de burde dekke. Her var eiendomseieren i stand til å finne en vei rundt den kontraktsmessige oppsigelsesprosessen innebygd i leiekontrakten og oppnå en oppsigelse på en måte som ikke involverte utlåner.

Hvis långiveren hadde opptrådt mer aggressivt og gitt mer oppmerksomhet, kunne den kanskje ha bevart sikkerheten.

Det refererte tilfellet er Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., New York State Supreme Court 159999/2019.