Magien til LLCs innen eiendomsinvestering

Hvis du har sett nettvideoene mine eller lest bøkene mine eller bloggen min, har du uten tvil hørt meg snakke om LLCs innen eiendomsinvestering. LLC er etter mitt syn en grunnleggende enhet for personvern og aktivabeskyttelse. LLC-er er ikke det perfekte kjøretøyet for enhver investor i enhver situasjon, men i de fleste tilfeller, hvis du har utleieeiendom, bør du vite om LLC-er og hvordan du bruker dem.

I mitt siste blogginnlegg forklarte jeg kort en standardformel jeg anbefaler for bruk av LLCer i eiendomsinvesteringer. Jeg vil gi flere detaljer om den trinnvise formelen i et fremtidig innlegg. Men for nå, la oss snakke om LLC-er generelt.

LLC-er har noen fordeler fremfor straight-selskaper. For det første skaper de ikke en skattepliktig hendelse når du flytter eiendommer inn og ut av dem (forutsatt at du foretar de riktige skattevalgene). For det andre har de råd til personvern, som jeg snakket om i mitt forrige innlegg. Når folk ikke vet at du eier eiendom, kan de ikke bruke den informasjonen mot dine interesser. Periode.

For det tredje, og kanskje viktigst, gir de deg ansvarsbeskyttelse. LLCer kalles "selskaper med begrenset ansvar" av en grunn - deres formål er å begrense mengden skade du kan lide i en rettssak. LLCs tilbyr to typer aktivabeskyttelse: innsiden og utenfor.

Med "innsidebeskyttelse" mener jeg at de forhindrer skader som oppstår på eiendommer som eies av LLC fra å bli din personlig byrde. Hvis noen sklir og faller på et isete fortau foran din utleiebolig, kan ikke saksøkers advokater snu og ta alt du personlig egen. Hvis eiendommen var under ditt eget navn, kunne de imidlertid gjøre akkurat det.

Med "utenfor beskyttelse" mener jeg at ved å bruke LLCer i eiendomsinvesteringer, kan du forhindre skader du pådrar deg utenfor LLC fra å sluke alle eiendomsmidlene du eier. Med andre ord, hvis du gjør noe som utløser et personlig søksmål - la oss si at du skader noen med bilen din - kan ikke saksøkerens advokater bare gå etter eiendommen din som et middel til å kreve inn betaling. Du eier ikke eiendommen personlig; det eies av LLC.

LLC-er koster penger å sette opp og vedlikeholde, men det er penger som er godt brukt. Da jeg først startet som en advokat som ga råd til eiendomsinvestorer, hørte jeg ofte klienter gruble over kostnadene, som for eksempel kan være $800 i året per LLC. Og så ville jeg gruppere alle mine klienters eiendommer under banneret til en enkelt LLC for å spare dem for noen av arkiveringskostnadene.

Jeg innså senere at denne tilnærmingen var feil. Det du virkelig ønsker å gjøre er å sette opp en "boks" rundt hver enkelt eiendom. Hvorfor? Slik at skader som oppstår innenfor en eiendom forblir inneholdt i den eiendommen, i stedet for potensielt å spre seg til alle de andre eiendommene i LLC. Du ønsker å beskytte den totale leieinntekten din, slik at hvis noe går galt med en av eiendommene dine, er det mest du kan tape den enkelte eiendommen og dens inntekt, ikke alle av eiendommene dine og alle av inntekten deres. Derfor anbefaler jeg nå å sette opp en LLC for hver eiendom du eier. (I det minste opp til et punkt. Når du kommer til et punkt i virksomheten din hvor du eier dusinvis av eiendommer, kan du begynne å samle dem i flere LLC-er.)

Når det gjelder eiendomsbeskyttelse, ikke stol utelukkende på forsikringsdekningen din; det er mange, mange situasjoner forsikring ikke dekker. Og smarte advokater vil prøve å søke erstatning utover politikkens grenser. Tenk på å bruke LLCer.

Husk dette også: LLCer kan ikke brukes universelt. Jeg har sett folk opprette LLCer for å prøve å beskytte smykkene og motorbåtene sine. Men en LLC må ha en legitim forretningsformål. Når det gjelder bruk av LLCer i eiendomsinvesteringer, er det forretningsformålet leieinntekten din.

Hvis du for øyeblikket ikke bruker LLCer for inntektseiendommene dine, ta en prat med eiendomsadvokaten din.