Fed-leder Jerome Powell gjorde det krystallklart i fjor sommer: Økende boliglånsrenter vil bidra til å "tilbakestill" det amerikanske boligmarkedet, som hadde blitt til en kjøpers mareritt under pandemien.
Selvfølgelig ville høye boliglånsrenter ikke på magisk vis bygge flere boliger. Imidlertid kan høyere priser i teorien "rebalansere" det amerikanske boligmarkedet ved å kaste kaldt vann på pandemiens boligetterspørselsboom, som lar pusterom for inventaret stige, og presser boligprisene lavere. Det var også akkurat det som utspilte seg i andre halvår i fjor: Salget av både nye og eksisterende boliger gikk inn i fritt fall-modus, Mens Boligprisene i USA begynte å falle for første gang siden 2012.
Men spol frem til 2023, og det ser slik ut fritt fall i boligsalget kan være over. Faktisk bare denne uken Goldman Sachs publiserte en artikkel med tittelen "2023 Housing Outlook: Finding a Trough." Avisen argumenterer for at boligsalget bunner ut, mens boligpriskorreksjonen har litt lenger tid å løpe.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
"Vi mistenker at salget av eksisterende boliger kan falle noe ytterligere, men at det sannsynligvis vil bunne i Q1," skriver Goldman Sachs-forskere. «Vi forventer en topp-til-bunn-nedgang i nasjonale boligpriser på omtrent 6 % og at prisene slutter å falle rundt midten av året [i 2023]. På regional basis anslår vi større nedgang på tvers av Stillehavskysten og Sørvest-regionene.»
For bedre å forstå hvis lavkonjunkturen i det amerikanske boligmarkedet er faktisk i ferd med å nå bunnen, Fortune kontaktet Zondas sjeføkonom Ali Wolf. Når hun ikke reiser rundt i landet og snakker med boligbyggere, er hun det gi råd til Det hvite hus i boligspørsmål.
Nedenfor er Fortunesin Q&A med Ali Wolf.
Formue: Det er tidlige tegn på at boligetterspørselen, som falt i fjor da boliglånsrentene økte, begynner å ta seg opp igjen. Ser du også dette? Er dette i så fall bare sesongvariasjoner, eller også et resultat av at boliglånsrentene har gått litt ned?
Det har vært en økning i kjøperinteressen siden begynnelsen av året knyttet til tre viktige ting: sesongvariasjoner, aksept og rabatter.
Sesongvariasjoner: Boligmarkedet er tradisjonelt det tregeste ved slutten av et gitt år, tar seg opp igjen i januar og går i full kraft i løpet av vårens salgssesong som starter rundt Super Bowl. Tidlige indikasjoner tyder på at kjøpere er ute og handler igjen. Akkurat nå ser det ut til at det er flere kjøpere som ser etter enn å signere kontrakter, men den økte trafikken indikerer underliggende interesse: 38 % av byggherrene rapporterte til Zonda at trafikken har vært sterkere enn forventet i januar så langt. En viktig ting å se i de kommende månedene er videresalgsbeholdning. Vi så mange eksisterende huseiere fjernet boligene sine i november og desember da boligen deres ikke ble solgt så raskt eller for så mye penger som de hadde håpet. Vårens salgssesong bringer vanligvis mer inventar med seg, så vi følger med for å se om disse selgerne bestemmer seg for å liste opp på nytt i denne tradisjonelt sterkere tiden av året for boliger.
Aksept: Forbrukerne har sørget over tapet av rekordlave boliglånsrenter. For eksempel, hvis en forbruker hadde råd til den månedlige betalingen av et hus på $500,000 350,000 i begynnelsen av fjoråret, uten å endre budsjettet, leter de nå etter et hus i området $10 7. For noen forbrukere er de uvillige eller ute av stand til å gå videre med et kjøp. For andre går de inn i akseptfasen. Vi er på den 30. uken på rad med boliglånsrenter i gjennomsnitt under XNUMX %. Denne stabiliteten i prisene gir forbrukerne litt mer tillit til hvor markedet er akkurat nå. Noen eksisterende boligselgere og mange utbyggere tilbyr midler for å hjelpe med å kjøpe ned renten, med boliglånsalternativer med justerbar rente og XNUMX-års fastrentealternativer for boliglån.
Rabatter: Boligbyggere representerer nå over 30 % av den totale boligbeholdningen. Byggherrer er i bransjen med å bygge og selge boliger. Som et resultat har vi sett at byggherrer tilbyr både priskutt og insentiver for å lokke forbrukere. Det vi så skje var at i de tidlige dagene av bolignedgangen tilbød utbyggere beskjedne priskutt i størrelsesorden 1 eller 2 % av basisprisen. Alt som gjorde var å fortelle forbrukerne at det var fornuftig å vente, fordi boligprisene sannsynligvis vil bli lavere i fremtiden (dvs. at forbrukerne fikk en deflasjonstankegang). Utbyggere lærte raskt at det var mye bedre å "rippe av plaster" med boligpriser, men bare justere en gang hardt og raskt for å finne markedet. Som et resultat har omtrent 40 % av byggherrene allerede senket boligprisene mellom fem og 15 %. For forbrukere blir FOBATT-mentaliteten [frykt for å kjøpe på toppen] roet litt fordi de ikke lenger venter på at prisene skal begynne å falle.
Finner utbyggere suksess med rentenedkjøp?
Zonda-data viser at over 50 % av nye hjemmesamfunn over hele landet tilbyr en slags insentiv til forbrukere. Disse insentivene kan variere fra utvidede rentelåser til midler for avsluttende kostnader eller opsjoner og oppgraderinger og nedkjøp av boliglånsrente. Nedkjøp av boliglån er i hovedsak utbyggere som betaler poeng for å senke boliglånsrenten. Utbyggere betaler hvor som helst mellom $10,000 70,000 og $30 XNUMX for å senke prisen. For forbrukere er en hovedårsak til at de trakk seg tilbake fra boligmarkedet det rekordhøye rimelighetssjokket. Lavere priser, spesielt når byggherren tilbyr en lavere rente på et XNUMX-års fast boliglån, viser seg effektivt å bringe noen forbrukere tilbake til markedet. Enkelt sagt er nedkjøpene dyre, men effektive.
Har du noen data på hvor mye/hvor mange utbyggere som har kuttet prisene?
Byggmesterundersøkelsen vår i desember viste at 43 % av byggherrene kuttet prisene måned for måned, mens 56 % lot prisene stå stabile. For januar er vår tidlige lesning at 56 % av byggherrene holdt prisene faste, 32 % senket prisene og 12 % økte [boligprisene]. I noen markeder har vi sett gjennomsnittlige listepriser for nye eneboliger falle med 20 % fra toppen; i andre er dagens prissetting fortsatt på topp.
På vei inn i 2023, spådde Zonda at amerikanske boligpriser vil falle rundt 15 % fra topp til bunn. Har du gjort noen endringer i din forventninger for amerikanske boligpriser?
Vi forventer fortsatt at boligprisene vil være nede i 2023 sammenlignet med 2022, men hvor dypt en nedgang vil avhenge av hvor raskt selgere «finner markedet» med priskutt, hva som skjer med boliglånsrentene, hvordan lagernivået trender, og hva som skjer knyttet til en amerikansk økonomisk resesjon.
Ønsker å holde deg oppdatert på boligkorreksjon? Følg meg på Twitter at @NewsLambert.
Denne historien ble opprinnelig omtalt på Fortune.com
Mer fra Fortune:
Den olympiske legenden Usain Bolt tapte 12 millioner dollar i sparepenger på en svindel. Bare $12,000 XNUMX er igjen på kontoen hans
Meghan Markles virkelige synd som den britiske offentligheten ikke kan tilgi – og amerikanerne kan ikke forstå
"Det fungerer bare ikke." Verdens beste restaurant legges ned ettersom eieren kaller den moderne fine dining-modellen "uholdbar"
Bob Iger satte bare foten ned og ba Disney-ansatte komme tilbake til kontoret
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html