Sommerporteføljestrategien min er å spille den gamle discohiten «Baby Come Back» mens jeg danser sakte med megleruttalelsene mine i desember. Hvis det fungerer, har jeg en forretningsidé som involverer Hall, Oates og en avgiftsstruktur på to og 20 kroner.
Det er i hvert fall eiendom. Hjemmekapitalen sies å nå rekordhøye. Så igjen, å trøste seg der ville være som å skli på en finansiell toupé - alle vet at de underliggende forholdene har forverret seg.
Den siste lesningen om landsomfattende priser kommer fra tilbake i mars. Siden den gang har 30-års boliglånsrenter økt til nesten 6 %, og søknader fra kjøpere har avtatt. Denne siste uken, et par nettmeglere med god lesning om hussøk,
Redfin
(ticker: RDFN) og
Kompass
(COMP), varslet permitteringer.
I mellomtiden er Redfin-aksjene ned rundt 90 % fra toppen. Utbyggere har også blitt trange. Venner lar ikke venner eie belånte børshandlede fond med navn som
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X-aksjer
(NAIL), spesielt når rentene stiger, men hvis du er nysgjerrig, tapte den nettopp 45 % over fem handelsdager.
Bør investorer kjøpe andeler av boligbyggere her? Meglere? Hva er det neste for boligprisene? Og når kommer aksjemarkedet tilbake? La meg svare på dem i rekkefølge av fallende nær-sikt tillit, starter på iffy.
Ja, kjøp byggherrer. Foretrekker
Lennar
(LEN) og
Bompengebrødre
(TOL), sier Jade Rahmani, som dekker gruppen for KBW. Han påpeker at byggeaksjer handles til 60 % av anslått bokført verdi, som er der de har en tendens til å falle under lavkonjunkturer, og ignorerer finanskrisen i 2008. Lennar vil dra nytte av det ventende salget av en eiendomsteknologienhet, og Toll fokuserer på velstående kjøpere, hvorav rundt 30 % betaler kontant, og derfor ikke lar seg skremme av høye boliglånsrenter.
Pris/inntjening-forhold over hele gruppen er forbløffende lave, men ignorer dem. De stammer fra to forhold som ikke vil gjenta seg snart: landverdier som hopper med 30 % eller mer fra det tidspunktet selskaper kjøpte dekar til da de solgte hus, og et kraftig høyere transaksjonstempo under pandemien. En byggherre som handler til fire ganger inntjening kan virkelig gå for åtte ganger forutsatt normaliserte forhold - fortsatt billig, men en stor forskjell.
Boligprisene hoppet mer enn 20 % i mars fra året før, men Rahmani forventer at prisen vil synke til 2 % innen utgangen av året. Hans grunnsyn er at neste år vil bringe flate priser. Hans resesjonsscenario, basert på en studie av tidligere salgsvolum, har at prisene faller 5 % neste år – kanskje mer hvis boliglånsrentene stiger til 7 %. Det høres kanskje ikke så mye ut, men for nylige kjøpere med typiske boliglån kan et prisfall på 5 % redusere egenkapitalen med 25 %.
De fleste huseiere har ikke boliglånsrenter i nærheten av de siste; noen to tredjedeler er innelåst under 4 %. Disse kjøperne vil neppe flytte og ta nye lån hvis de ikke må, noe som er en grunn til at tilbudet kan holde seg lavt i årevis. En annen er at boliglån har mye høyere kvalitet enn de var under den siste boligboblen, så det er usannsynlig at det kommer en bølge av mislighold og panikksalg.
Men noe må gi på overkommelighet. Typiske betalinger på nye boliglån har toppet 23 % av disponibel inntekt, nær 26 % høy under den siste boblen. Men inntektene vokser med 6 % i året, så en lang pause for boligprisene kan bidra til å gjenopprette rimeligheten. Uansett har pandemien gjort at folk tilbringer mer tid i hjemmene sine, så de burde være villige til å betale noe mer på bolig som en prosentandel av inntekten, regner Rahmani.
Ikke skynd deg å kjøpe aksjer til meglerne, sier William Blair-analytiker Stephen Sheldon. Han har Market Perform-vurderinger på tre av dem: Redfin,
RE/MAX Holdings
(RMAX), og
eXp World Holdings
(EXPI). I et blogginnlegg den siste uken skrev Redfin-sjef Glenn Kelman at May-etterspørselen var 17 % under forventningene, og at selskapet vil si opp 8 % av de ansatte. Redfin ansetter agenter direkte, mens mange meglere bruker uavhengige entreprenører.
Kelman skrev at salgsnedgangen kunne vare i år i stedet for måneder. Flere agenter kunne gå av på egen hånd. National Association of Realtors-medlemskap, en proxy for antall personer som selger hus, nådde 1.6 millioner i fjor, opp fra omtrent en million i 2012.
Sheldon hos William Blair sier at han er slått av hvor langt meglervurderingene har kommet ned, men sentimentet er surt, og han venter på tegn til stabilisering. Redfin går for mindre enn en tidel av sin høyeste børsverdi tidlig i fjor, selv om inntektene er omtrent doblet. Det gir aksjer rundt en tredjedel av omsetningen. Fri kontantstrøm var forventet å bli konsekvent positiv fra og med 2024. Nå får vi se.
Når det gjelder aksjemarkedet, har jeg gode og dårlige nyheter, ingen av dem er pålitelige. S&P 500 den siste uken falt under 15 ganger forventet inntjening for neste år, noe som tyder på at prisene har returnert til historiske gjennomsnitt. Men det er ingenting som sier at markedet ikke vil overskride sin gjennomsnittlige verdi på vei til å bli billig. Og
Goldman Sachs
sier prognosene for 10% inntjeningsvekst i år og neste år ser for høye ut.
Forvent lavere vekst, sier Goldman, og hvis det blir en resesjon, kan inntjeningen falle neste år til under fjorårets nivå. Bankens estimater under det scenariet lar S&P 500 i dag handles til mer enn 18 ganger neste års inntjening. Goldman spår at indeksen vil stige 17 % fra torsdagens nivå ved årets slutt uten resesjon, eller falle 14 % med én. Vennligst godta mine gratulasjoner eller kondolanser.
Ikke bekymre deg, sier Credit Suisse. Statistisk sett er individuelle prognoser for bedriftens inntjening tett gruppert. Det er det motsatte av det som pleier å skje før inntjeningstanken.
Jeg har hørt folk omtale aksjemarkedet som en "total klynge" før, men jeg hadde ingen anelse om at de snakket om estimatspredning.
Ta kontakt på Jack Hough kl [e-postbeskyttet]. Følg ham på Twitter og abonner på hans Barrons Streetwise-podcast.
Kilde: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo