Huseierselskapet var en feil

De Atlantic nettopp publisert en ny artikkel som gjør noen av de samme poengene om huseierskap som min nylig utgitt kapittel in Styrke den nye amerikanske arbeideren. Faktisk gjør det noen av de samme argumenter Jeg har laget I mange år.

Artikkelens tittel forteller stort sett alt: Huseierselskapet var en feil. Forfatteren, Jerusalem Demsas, mener at "Eiendom skal behandles som forbruk, ikke investering", et premiss som mange amerikanere ville være lurt å følge.

Demsas påpeker det «Å kjøpe lavt og selge høyt» når eiendelen vi snakker om er der du bor, er et ganske absurd råd. Folk ønsker å bo i nærheten av familien, i nærheten av gode skoler, i nærheten av parker eller i nabolag med den typen fasiliteter de ønsker, ikke bytte beliggenhet som penny-aksjer.» Hun bemerker det også "Et hjem er bundet til et bestemt geografisk sted, sårbart for lokale økonomiske og miljømessige sjokk som kan utslette verdien av landet eller selve strukturen akkurat når du trenger det."

Dette er alle gode poeng og gode grunner til å unngå å behandle boligen sin som en investering.

Demsas speiler også et argument jeg kom med mitt vitnesbyrd om banktjenester i Senatet i oktober 2021:

Selv om egenkapital ofte representerer en stor del av mange amerikaneres rikdom, kan kjøp av bolig være en risikabel investering som helt og holdent avhenger av boligprisstigning, en egenskap som er fundamentalt i konflikt med at boliger blir rimeligere.

Selv om Demsas ikke fordyper seg i det, er denne avhengigheten av boligprisstigning et enda større problem gitt at den føderale boligpolitikken er rettet mot å indusere mer og mer lav egenkapital boliglånsgjeld. Det gjør kjøp av bolig spesielt risikabelt for de som sliter med å tjene mer stabil inntekt.

Jeg tviler seriøst på at senator Elizabeth Warren (D-MA) ville støtte føderalt støttede aksjemarkedsinvesteringer for alle amerikanere, men det er faktisk det føderale boligpolitikken gjør. (Ja, det er hun tydelig villig å støtte «Wall Street» og «big banks» når det passer henne, men la oss la det stå i en annen spalte.)

Faktisk, i minst de siste 20 årene, boligprisene har vist lignende volatilitet som aksjemarkedene. Det er ikke som om disse fakta har gått ubemerket hen, selv ikke av andre forfattere i Atlanterhavet. Men det er fortsatt ikke helt klart hva slags alternativ politikk Demsas støtter.

Vi er absolutt enige i at en policy for å fremme boligeierskap og nedsettende leie er skadelig. Og vi ser ut til å være enige om at det er hyklersk av føderale tjenestemenn å gå inn for såkalte rimelige boligprogrammer samtidig som de fremmer politikk som øker boligprisene.

Når det gjelder spesifikke føderale politiske endringer, er jeg ikke så sikker. Forhåpentligvis vil Demsas gi kapittelet mitt en titt og skrive et nytt stykke. (Selv om hun er uenig med meg.)

Det brede poenget jeg kommer med i Catos nye bok, som i de fleste stykkene jeg skriver om boligfinansiering, er at føderal politikk nesten utelukkende er rettet mot å øke etterspørselen. Det er et problem fordi boligmarkedene alltid er tilbudsbegrensede i forhold til mange andre typer forbruksvarer. Det er også et faktum at disse forsyningsbegrensningene ofte er drevet av statlige og lokale regler og forskrifter. Det vil si at mange ønskelige lokasjoner allerede er "fulle" av boliger, og bare lokale styringsendringer kan gjøre noe med det, selv om De endringer vil neppe ha store effekter på kort sikt.

Gitt denne virkeligheten, er det beste den føderale regjeringen kan gjøre å slutte å øke etterspørselen. Men det er det motsatte av hva den føderale regjeringen har gjort i (minst) de siste 50 årene.

Alt det føderale engasjementet begynte virkelig å ta av på 1930-tallet, hovedsakelig som et forsøk på å øke arbeidsplasser. Men et sted på veien fant alle eiendomsmeglere, byggherrer og finansmenn ut at det var bedre å jobbe med politikerne. Nå har vi et komplett rot, en som utvetydig har gjort bolig mindre rimelig, spesielt for folk med lavere inntekt.

Den føderale skattekoden fremmer boliglånsgjeld. Basel-kapitalkravene fremmer å holde statsstøttede boliglånssikrede verdipapirer (MBS). Og Fannie Mae og Freddie Mac har lenge hatt spesiell status i forhold til private selskaper. Det er umulig for den private sektoren å konkurrere med den føderale regjeringen, så å gi statlige boliglånsforsikringer og (til og med implisitte) føderale garantier for MBS har hatt en forutsigbar effekt.

Fra 2009 til 2020 var Fannie og Freddies årlige andel av totalt MBS-marked var i gjennomsnitt 70 prosent, selv om deres charter eksplisitt forby overdreven bruk av deres fasiliteter. Inkludert Ginnie Mae verdipapirer, de som er støttet av FHA-lån, den føderale andelen av MBS-markedet var i gjennomsnitt 92 prosent per år.

Få husker imidlertid at situasjonen ikke var mye annerledes før krisen i 2008. Fra 1996 til 2007, Fannie og Freddies årlige andel av det totale MBS-markedet var i gjennomsnitt 60 prosent, bare rundt 10 prosentpoeng lavere enn andelen etter krisen.

Det gir null mening å be om mer føderal hjelp fordi for mye føderal hjelp er akkurat det som fikk oss hit. Føderal politikk har konsekvent økt etterspørselen ved å gjøre det lettere å få boliglån. Det ser ikke ut til å være noe momentum i Kongressen for å snu denne trenden, og bare en tosk vil si at det ikke har noe med spesielle interesser å gjøre.

Hvis jeg tar feil om det, så kan den nye kongressen starte med den laveste av de lavthengende fruktene. Det kan forby Fannie og Freddie fra å finansiere lån på feriehus, og det kan håndheve deres charterbestemmelser for overdreven bruk. Da kan det forby dem å finansiere boliger som koster mer enn 1 million dollar og krever at "førstegangsboligkjøpere" faktisk er det de som aldri har eid boliger.

Jeg har ikke tenkt å holde pusten.