Den store eiendomsfallen i 2022

"Et type boligmarked fra 1970-tallet er mulig i fremtiden"

Vi har nå en "Triple Whammy" i 2022. I tillegg til aksje- og obligasjonsmarkedets volatile problemer, leverte boliger nettopp det verste to måneders hit siden 2008 og utslettet mer enn ett års gevinster.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ sporer amerikanske boligpriser tilbake til 1830. Basert på siste prisdata utgitt av US Bureau of Labor & Statistics, har WIREI registrert en nedgang på 16.3 % siden mais rekordnivåer.

Figur 1: Winans Eiendomsindeks 2007-2022

Mens mange umiddelbart tenker på 2008-boblen når det gjelder eiendomsmarkedene, er et bedre eksempel å sammenligne dagens økonomiske klima med den høye inflasjonen og stigende renter i 1977-82. Jeg husker denne tiden sårt godt. Faren min eide et boligbyggefirma, og jeg jobbet på et stort meglerkontor i løpet av mitt første år på college. Å si, "det var en utfordrende tid i eiendomsbransjen" er en mild underdrivelse:

Figur 2: Winans Eiendomsindeks 1977-1982

Hva forteller historien oss å forvente?

· Et sidelengs boligmarked i årevis – som diagrammet ovenfor viser, falt prisene med 7 % i siste halvdel av 1979 og handlet stort sett sidelengs til slutten av 1982 da Federal Reserve fortsatte sin krig mot høy inflasjon med stram pengepolitikk.

· Fortsatt mangel på materiell og arbeidskraft – å ta på seg en "fikseroverdel" vil være dyrt og tidkrevende på grunn av post Covid-mangel og økende lønnskostnader. En fullstendig ombygd eiendom vil være lettere å selge uavhengig av "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet".

· Strammere boliglån – Siden gruppen av kvalifiserte kjøpere vil avta på grunn av høyere lånekostnader og store forskuddsbetalinger, vil selgere måtte "bære papir" og ta en andre posisjon bak boliglånet i flere år.

· Ikke en kjøpers eller selgers marked – Med store spredninger mellom bud- og salgspriser vil salgsvolumet fortsette å avta inntil kredittforholdene blir bedre.

· Høyere investeringsskatt – Siden høyere forskuddsbetalinger vil være nødvendig for å kvalifisere for konvensjonelle boliglån, bør kjøpere vurdere å ta et lån fra en 401k-plan eller låne på margin fra en investeringskonto i motsetning til å betale høye investeringsrelaterte skatter fra å selge aksjer.

På grunn av den løse pengepolitikken som har vært på plass siden 2009, har vi hatt en heeelt bullish tur i boliger med Winans Eiendomsindeks som har fått 104 %!

Imidlertid kommer alle likviditetsfester til slutt!

Siden 1850 har flerårige amerikanske boligmarkeder forekommet 16 % av tiden, og selv om vi håper denne nedgangen er kortvarig, vil de lave boliglånsrentene det siste tiåret ikke komme tilbake i løpet av vår levetid