Seksjon 1031 i den amerikanske skatteloven tillater personer som har kapitalgevinster fra eiendomssalg å utsette skatteeksponering på disse fortjenestene. For å gjøre det, må de bruke overskuddet til å kjøpe en lignende eiendom innen 180 dager etter det opprinnelige salget, og de kan aldri røre pengene selv. Denne prosessen er kjent som en 1031 tittelbytte. Av åpenbare grunner er de populære blant eiendomsinvestorer.
Loven eksisterer for å oppmuntre investorer til å sette pengene tilbake i sirkulasjon i stedet for bare å sette overskuddet i en bank, hvor kun investoren drar nytte av det. Det er derfor du har lov til å gjøre 1031 bytte så mange ganger du vil. Nøkkelelementet er imidlertid at du ikke fysisk kan berøre noen av fortjenesten. Hvis du legger dem i banken din for bare én dag, er fortjenesten gjenstand for beskatning.
Investorer navigerer gjennom dette hinderet ved å overføre overskuddet til det som er kjent som en kvalifisert mellommann." En kvalifisert mellommann er et selskap som holder fortjenesten din og deretter frigjør dem på din kommando når du finner en ny eiendom. Det høres enkelt ut, men et gapende regulatorisk hull i prosessen gjør at du må være forsiktig med å velge en kvalifisert mellommann.
Leter du etter måter å øke avkastningen på? Sjekk ut Benzingas dekning om alternative eiendomsinvesteringer:
Eller bla gjennom gjeldende investeringsalternativer basert på dine kriterier med Benzingas tilbudsscreener.
Kvalifiserte mellommenn er veldig løst regulert
Når du overfører pengene dine til en eiendomsmegler eller en advokat, avgjør sterk regulatorisk tilsyn hvordan de kan håndtere klientmidler. Disse forskriftene er utformet for å gjøre det vanskelig for dem å handle feil eller stjele pengene dine.
De må oppbevare klientens penger på trustkontoer atskilt fra driftskontoen for advokatfirmaet eller eiendomsmeglingen. De har lovlig forbud mot å blande midlene eller bruke klientpenger til andre formål enn transaksjonen eller juridiske tjenester pengene er pantsatt for. De er også pålagt å avstemme alle sine tillitskontoer på månedlig basis.
Disse enhetene må sette sammen en hovedbok som katalogiserer datoene og årsakene til innskudd og uttak fra deres tillitskontoer. De er pålagt å balansere denne hovedboken mot de månedlige kontoutskriftene og holde oversikt over deres avstemminger tilgjengelig for inspeksjon av statlige representanter når som helst i normal arbeidstid. Unnlatelse av å gjøre det kan resultere i å miste lisensen, selv om ingen penger ble tatt.
Problemet for eiendomsinvestorer er at ingen tilsvarende reguleringsorgan på føderalt nivå er ansvarlig for tilsyn med kvalifiserte mellommenn. De IRS har til og med en advarsel om disse enhetene på nettsiden sin. På statlig nivå er det bare åtte stater som regulerer eller fører tilsyn med oppførselen til kvalifiserte mellommenn. De er:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California
Idaho
Colorado
Nevada
Det betyr at en kvalifisert mellommann i de andre 42 uregulerte statene teoretisk sett kan gå galt med 1031-byttepengene dine, og så lenge de frigjorde dem på din forespørsel når du fullførte byttet, ville du ikke blitt klokere. Det er en skummel tanke og selve definisjonen av et spøkelse i maskinen.
Hva om din kvalifiserte mellommann stikker av med pengene dine?
Til tross for mangelen på føderal og statlig regulering av kvalifiserte mellomledd selskaper, er det fortsatt en forbrytelse for dem å misbruke pengene dine. Hvis de stikker av med pengene dine og ikke betaler dem når du krever det, kan de bli straffeforfulgt og fengslet. Det løser imidlertid ikke problemet ditt som investor.
Husk at du bare har 180 dager på deg til å bytte. Den klokken slutter ikke å tikke under noen omstendigheter. Så hvis din kvalifiserte mellommann ikke har pengene dine når du trenger å bytte, og du ikke kan fullføre den innen 180 dager, er du underlagt kapitalgevinstskatt på de stjålne pengene dine.
En kvalifisert mellommann stikker av med pengene dine og stikker deg med en skatteregning i prosessen? Au. I noen tilfeller vil den kvalifiserte mellommannens forsikringsselskaper betale tilbake en del av pengene, men det er usannsynlig at det skjer i så god tid at du kan fullføre byttet. Så, å velge feil kvalifisert mellomledd kan bokstavelig talt føre til et økonomisk mareritt som det vil ta år å våkne opp fra.
Skjer kvalifisert mellomleddstyveri ofte?
Heldigvis nei, det gjør det ikke. Men når du tenker på det faktum at kvalifiserte mellommenn kan ha fortjeneste fra dusinvis, eller til og med hundrevis, av eiendomssalg om gangen, kan bare én kvalifisert mellommann som gjør feil ting forårsake kaos for millioner av dollar.
Ta det gjelder Edward Okun, som var tidligere leder av 1031 Tax Group. Han drev sitt kvalifiserte mellomleddselskap ved å bruke klientpenger til å finansiere en luksuslivsstil som inkluderte herskapshus i flere stater, flere båter og massevis av smykker som han overøste til sin bikinimodellkone.
Da han endelig gikk tom for penger og ikke kunne betale kundene sine, visste de ikke hva som var et større sjokk: å finne ut at pengene deres var stjålet eller å finne ut at det ikke var noen regelverk eller tilsyn på plass for å forhindre Okun i å stjele den. Da han ble arrestert, var Okun i ferd med å fullføre en avtale om å kjøpe et annet kvalifisert mellomleddselskap med nesten 900 millioner dollar på innskudd.
Han ble dømt til 100 års fengsel og tvunget til å miste nesten 40 millioner dollar i eiendom. Til slutt endte hans forvirrede klienter opp med omtrent 70 % av pengene sine. De 70 % kom imidlertid ikke i tide til å betale skatteregningen, som de måtte betale av egen lomme, og de pådro seg fortsatt advokatutgifter mens de forfulgte ham for erstatning.
Hvordan beskytter du deg selv mot en lyssky kvalifisert mellommann?
Edward Okun er ikke alene om å bruke kvalifiserte formidlere til å begå økonomisk upassende. Det er mange tilfeller hvor kvalifiserte mellommenn har blitt fanget, og tapene fra disse sakene går på hundrevis av millioner av dollar. Til tross for dette er det fortsatt ingen føderalt tilsyn med bransjen. Så, hvordan beskytter du deg mot en lyssky kvalifisert mellommann?
Hvis du ikke bor i en stat som regulerer kvalifiserte mellommenn (og det gjør du sannsynligvis ikke siden det bare er åtte av dem), er det beste alternativet sannsynligvis å velge en kvalifisert mellommann som også er en statsadvokatsertifisert advokat. Da vil de i det minste bli pålagt å gjennomføre månedlige kontoavstemminger.
Det er ingen garanti, men det vil gi deg en viss trygghet å vite at din valgte kvalifiserte mellommann har den statlige advokatforeningen ser over skulderen. For det andre, gjør din forskning. Sjekk mellommannens anmeldelser på nettet. Har de et rykte for å være lydhøre og proaktive når det gjelder å kommunisere med kunder? Er deres BBB-vurdering høy? Still vanskelige spørsmål når du intervjuer kvalifiserte mellommenn. Få svarene du ønsker, eller gå videre til neste.
Du må beskytte dine egne interesser i 1031-utvekslinger
Før en boksekamp kaller dommeren begge fighterne til ringen og forteller dem "hold hendene oppe og beskytt deg selv." Dette solide rådet gjelder for investorer som jobber gjennom en 1031 tittelutveksling. Det er ditt ansvar å velge din kvalifiserte mellommann med forsiktighet og ekstrem forsiktighet. Du jobbet hardt for å få profitt ut av investeringen din. Det er opp til deg å beskytte den.
Photo by Prostock studio på Shutterstock
Se mer fra Benzinga
Ikke gå glipp av sanntidsvarsler på aksjene dine – bli med Benzinga Pro gratis! Prøv verktøyet som hjelper deg å investere smartere, raskere og bedre.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga gir ikke investeringsrådgivning. Alle rettigheter forbeholdt.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html