Gjennom de første 24 månedene av pandemien, Boligprisene i USA steg 38.5 prosent. I noen markeder, som Føniks og Dallas, boligprisene vokste med mer enn 50 %.
Federal Reserve var ingen fan. Som den pandemiske boligboomen raste sammen, presset det opp prisene over hele økonomien. Høyere boligpriser presset leieprisene opp. Høye boligbyggingsnivåer—som nådde et høydepunkt på 15 år under pandemien—legge prispress oppover på alt fra vinduer til tømmer samtidig som det tilfører stress til en allerede stresset global forsyningskjede. For ikke å nevne, kontanter strømmet inn i økonomien fra huseiere som utnyttet den rekordhøye egenkapitalen.
Det er derfor sentralbanken, som har mandat fra kongressen til å takle løpende inflasjon, har rettet seg mot det amerikanske boligmarkedet. Hvordan? Den legge enormt oppover press på boliglånsrentene. Selv om Fed ikke direkte fastsetter boliglånsrentene, har den spakene til å se at finansmarkedene gjør det. Så snart Fed gjorde det klart i år hva som ventet for pengeinnstramminger, presset markedene raskt gjennomsnittlig 30-års fast boliglånsrente over 5%.
I Juni, Fed-styreleder Jerome Powell gjorde det til slutt klart at dette er designet. Powell ser gjerne at det amerikanske boligmarkedet går tilbake til en mer balansert tilstand. Med sine egne ord kaller han det en "tilbakestilling".
"Jeg vil si at hvis du er en boligkjøper, noen eller en ung person som ønsker å kjøpe et hjem, trenger du litt av en tilbakestille. Vi må tilbake til et sted hvor tilbud og etterspørsel er tilbake sammen og hvor inflasjonen er lav igjen, og boliglånsrentene er lave igjen, sa Powell til journalister forrige måned. "Vi så [bolig] prisene øke veldig, veldig sterkt de siste par årene. Så det endrer seg nå. Og prisene har steget. Vi er godt klar over at boliglånsrentene har steget mye. Og du ser et boligmarked i endring. Vi følger med for å se hva som vil skje. Hvor mye vil det egentlig påvirke boliginvesteringene? Ikke helt sikker. Hvor mye vil det påvirke boligprisene? Ikke helt sikker."
Allerede, Høye boliglånsrenter har presset det amerikanske boligmarkedet inn i nedkjølingsmodus. Etter hvert som boligdata for april og mai trillet inn, det ble klart at den pandemiske boligboomen var i ferd med å fosse ut. I juni og juli tok nedkjølingen seg opp.
For å finne bevis på den akselererte avkjølingshastigheten, bare se på lagerdata. Blant landets 100 største boligmarkeder, så medianmarkedet lagerøkning med 1 % mellom januar og april, ifølge Fortunesin analyse av realtor.com-data. Det var før høye boliglånsrenter startet boligkorreksjonen. Blant de samme 100 største boligmarkedene, så medianmarkedet varelageret stige med 50 % mellom april og juni.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
Over hele landet avtar det amerikanske boligmarkedet. Søknadene om boliglån er redusert med 17 prosent på årsbasis, ifølge Mortgage Bankers Association. Salg av nye boliger og eksisterende hjemme salg faller kraftig. Boligbyggingen har avtatt. Og flere boligselgere kutter listeprisen.
Når det er sagt, denne boligkorreksjonen—eller som Fortune kaller det, den store nedbremsingen— er knapt ensartet over hele landet. Det har rammet boligmarkedene i Southwest, Mountain West og West Coast spesielt hardt. Blant de 10 boligmarkedene som har sett lagernivåene øke mest i år, er hvert enkelt boligmarked lokalisert i disse regionene. Denne gruppen ledes av Sherman, Tex. (+332 % beholdning); San Francisco (+285 %); Santa Fe (+272%); Denver (+247 %); og Austin (+220%).
Grunnen? Over hele nasjonen, den pandemiske boligboomen førte til at boligprisene ble løsrevet fra underliggende økonomiske fundamentale forhold. Denne løsrivelsen har vært enda mer uttalt i markeder over sørvest, fjellvest og vestkysten. Nå som boliglånsrentene er over 5 %, kjøpere i disse "overvurderte" markedene føler seg spesielt presset. Noen potensielle kjøpere velger å stå på sidelinjen. Andre har rett og slett ikke råd til et boliglån på 5 %.
På vei inn i året ropte Logan Mohtashami, hovedanalytiker hos HousingWire, allerede på høyere boliglånsrenter. Hans tankegang var at høyere boliglånsrenter ville være den eneste måten å sette kjøpere på sidelinjen og tillate pusterom for inventaret å klatre til et sunnere nivå. Så langt liker Mohtashami det han ser.
«Vi har fortsatt litt arbeid å gjøre for å få et balansert marked. Men med høyere priser har vi en sjanse til å komme tilbake til topplagernivåer i 2019, som er et balansert marked, sier Mohtashami. "Alle varelagerproblemene mine forsvinner når vi er tilbake til 2019-nivåer, og først da kan jeg fjerne det voldsomt usunne boligmarkedstemaet."
Selv om varelageret øker raskt, er det fortsatt langt under pre-pandemiske nivåer: Blant de 917 regionale boligmarkedene målt av realtor.com, 601-markedene er fortsatt minst 50 % under nivået før pandemien. Mohtashami ønsker å se at gapet tettes.
Se dette interaktive diagrammet på Fortune.com
I månedsvis, Sjeføkonom ved Moody's Analytics, Mark Zandi, har kalt denne nedbremsingen en «boligkorreksjon». Han ser ikke at det stopper i år. Gjennom sommeren forventer han at boligsalget vil fortsette å falle. På denne tiden neste år forventer Zandi at boligprisveksten fra år til år vil avta til 0 %. Det ville vært ganske nedbremsingen tatt i betraktning siste avlesning er på 20.4 %.
Men ikke alle boligmarkeder vil være like heldige. Den pandemiske boligboomen gjorde at markeder som Phoenix, Boise og Las Vegas ble hva Moodys Analytics anser som betydelig "overvurdert". Nå står de i fare for en priskorrigering. Ettersom varebeholdningen på disse stedene fortsetter å marsjere oppover, spår Zandi dem betydelig "overvurderte" markeder vil se boligprisene falle med 5 % til 10 %. Men hvis en resesjon faktisk inntreffer, spår Moody's Analytics at amerikanske boligpriser vil falle med 5 % mens betydelig "overvurderte" markeder, som Charlotte og Tampa, vil se boligprisene falle med 15 % til 20 %.
Ønsker å holde deg oppdatert på boligkorreksjonen? Følg meg på Twitter at @NewsLambert.
Denne historien ble opprinnelig omtalt på Fortune.com
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html