Federal Reserves renteøkninger avkjøler boligmarkedet, men arealbruksreformer er fortsatt nødvendig

Siden våren 2022 har Feds rentemål for føderale fond – som er rentene bankene krever av hverandre for lån over natten – økt. til 2.5 %, opp fra 0.25 % i februar. Feds handlinger har økt renten på alt fra kredittkort til boliglån. De høyere boliglånsrentene begynner å få prisene ned, men de lavere prisene vil være forbigående uten tilbudsøkningene som må til for å gjøre boliger rimeligere.

De gjennomsnittlige 30- og 15-årige boliglånsrentene er på de høyeste nivåene siden 2009, som vist i figuren nedenfor fra American Action Forums siste boligkartbok av Thomas Wade. 30-årsraten er nesten det dobbelte av hva den var i 2021, mens 15-årsraten allerede er mer enn doblet.

Til tross for disse økningene, er begge ratene fortsatt nær historiske laveste nivå og er under 6 % til 7 % ratene som var normen fra 2001 til 2009.

Selv om rentene kanskje ikke er høye etter historisk standard, får de siste økningene fortsatt prisene til å falle. Både Case-Shiller og FHFA boligprisindekser har begynt å flate ut, som vist i de to figurene nedenfor.

Prisendringer fra år til år for begge indeksene har også falt til 15 % for Case-Shiller 20-byers sammensatte indeks og 16 % for FHFA-indeksen. Begge var 19 % i 2021.

Byggherres sentiment avtar som svar på lavere priser og lavere prisvekst. NAHB/Wells FargoWFC
boligmarkedsindeksen – opprettet fra en undersøkelse blant utbyggere som vurderer boligsalg og forventninger – har falt til sitt laveste nivå siden før pandemien, som vist nedenfor.

Svakere etterspørsel og byggherres sentiment viser seg i igangsetting av boliger. Figuren under viser at startene avtar i alle fire regioner i landet.

Færre igangsetting av boliger vil holde tilgangen på nye boliger nede og kan bremse fallet i boligprisene ettersom tilbudet justerer seg for å møte den lavere etterspørselen forårsaket av stigende renter. Selv om dette kan være bra for nåværende huseiere som vil oppleve mindre fall i egenkapitalen på kort sikt, er det dårlig for den langsiktige boligoverkommeligheten. Landet har en betydelig boligmangel– mellom 6 millioner og 10 millioner enheter – at en nedgang i igangsetting av boliger bare vil forverre seg. Det stramme boligmarkedet viser seg i bolig- og utleieledigheten, som er på de laveste nivåene de siste 10 årene.

Vi trenger flere boliger av alle typer i Amerika for å gjøre boliger rimeligere i det lange løp. Det er skuffende, men ikke overraskende at igangsettingen av boliger går ned som svar på svakere etterspørsel og lavere priser.

Det ville imidlertid være en feil å skylde på Fed for boligmarkedets problemer. Fed gjør det som er nødvendig for å dempe rømningsvekst forårsaket av for store offentlige utgifter og sin egen overdrevne pengeskaping under pandemien. Eventuelle andre effekter renteøkningene har på økonomien er av underordnet betydning.

Hovedsynderen bak tilbuds- og etterspørselsmisforholdet i boligmarkedet er for mye statlig regulering. Den føderale regjeringen har lenge vært i bransjen med å øke boligetterspørselen gjennom kvasi-statlige etater av Fannie MaeFNMA
og Freddie Mac og andre regjeringens programmer.

Både Fannie og Freddie kjøper boliglån fra långivere og har implisitt statlig støtte. Siden långivere vet at de enkelt kan overføre boliglån til Fannie og Freddie, er de mindre bekymret for langsiktig misligholdsrisiko og kan dermed holde lånekostnadene kunstig lave.

Kunstig stimulerende etterspørsel er ille nok i seg selv – husk boligkrisen? – Men det som gjør det enda verre i boligmarkedet er at lokale myndigheter samtidig trykker ned tilbudet via arealforskrifter. Over hele landet begrenser minimumstomtstørrelser, parkeringskrav, innviklede tillatelsesprosesser, tetthetskrav og andre lokale forskrifter mengden boliger som kan bygges. Når tilbudsbegrensninger kombineres med etterspørselssubsidier, er resultatet høyere priser som holder tilstrekkelige boliger utenfor rekkevidde for mange husholdninger med lavere og moderat inntekt.

Feds renteøkninger avkjøler boligmarkedet, og med mer turer forestående vi bør forvente at dette fortsetter i nær fremtid. Feds innvirkning er imidlertid liten sammenlignet med de negative virkningene av gjeldende føderale og lokale myndigheters boligpolitikk som øker etterspørselen og begrenser tilbudet. Feds handlinger bør ikke distrahere oss fra å gjøre de langsiktige endringene vi trenger for å bringe boligmarkedet i balanse – mer tilbud på lokalt nivå og færre subsidier på føderalt nivå.