Investering i kontantstrømseiendom, også kjent som utleieeiendom, kan være en effektiv måte å generere et stort sett på passiv inntektsstrøm. Du kjøper en eiendom, installerer en leietaker eller to og samler inn månedlige husleiebetalinger. Det høres enkelt nok ut, men det er litt mer involvert i å sørge for at en utleiebolig er en verdifull investering. Å vite hvordan man beregner kontantstrøm i eiendom er viktig for å maksimere fortjenesten som eiendomseier.
A finansiell rådgiver kan hjelpe deg med å innlemme eiendom i porteføljen din.
Hva er kontantstrøm i eiendom?
For å si det enkelt, kontantstrøm refererer til bevegelse av penger inn og ut av en virksomhet. Når du diskuterer kontantstrømmer fra eiendom, snakker du om penger som genereres av eiendommen (dvs. leieinntekter) og penger som brukes i forbindelse med eiendommen.
Eiendomsinvesteringer kan generere positiv kontantstrøm eller negativ kontantstrøm. Når en eiendom har positiv kontantstrøm, overstiger inntekten utgiftene. Når det er negativ kontantstrøm, derimot, overstiger utgiftene inntektene.
Positiv kontantstrøm er å foretrekke for eiendomsinvestorer fordi det betyr at de tjener penger på eiendommen eller eiendommene de eier. Jo bredere fortjenestemargin, desto bedre avkastning på investeringen. Positiv kontantstrøm kan også gjøre eiendomsinvesteringer enklere å vedlikeholde siden du kan ha et overskudd av kontanter du kan bruke til vedlikehold, reparasjoner og vedlikehold.
Negativ kontantstrøm betyr at en investor taper penger på en utleieeiendom. Negativ kontantstrøm kan oppstå hvis eiendommen står ledig i lengre perioder eller hvis leieprisene ikke er i stand til å holde tritt med hva det koster en investor å vedlikeholde eiendommen.
Hvordan beregne kontantstrøm i eiendom
Beregning av kontantstrøm i eiendom starter med å vite noen få viktige detaljer om eiendommen. Spesifikt, for å beregne kontantstrøm for utleieeiendommer, må du vite:
Hvor mye brutto inntekt eiendommen genererer
Totale utgifter for eiendommen
Hvilken gjeld, om noen, er knyttet til eiendommen
Brutto leieinntekt representerer alle inntektene eiendommen genererer før eventuelle utgifter er trukket fra, inkludert innbetalinger på et boliglån. Leie er vanligvis hovedinntektskilden når du beregner kontantstrøm for boligutleie. Men avhengig av hva som er inkludert i leieavtalen din, kan du også samle inntekter ved å belaste leietakere for kjæledyravgifter, forsinkelsesgebyrer eller andre gebyrer.
På utgiftssiden inkluderer du alle kostnader du betaler for å eie eiendommen. Så dette kan inkludere ting som:
Forsikring
Eiendomsforvaltningsgebyrer (hvis du betaler noen andre for å administrere eiendommen for deg)
verktøy
Vedlikehold og reparasjoner
Annonsering
Virksomhetslisenser du kan bli pålagt å ha for å leie ut eiendommen
Juridiske og profesjonelle honorarer (dvs. utkastelsesutgifter)
Du vil også inkludere eiendommens ledighetsgrad her. Ledighetsgraden representerer hvor mange dager i året eiendommen går uten leietaker, noe som betyr at den ikke genererer noen inntekt i det hele tatt. For å finne eiendommens ledighetsgrad, legger du opp den totale tiden eiendommen har stått ledig i løpet av et enkelt år, og deretter dividerer du det med tiden eiendommen kunne vært leid for og multipliserer svaret med 100 .
Så hvis eiendommen sto ledig i 16 uker, men kunne vært leid i 52 uker, har den en ledighetsgrad på 30.76 % (16/52 x 100). Ledighetsgraden anses å være en driftskostnad ved utleie av eiendom.
Når du har brutto inntekter og utgifter, kan du gå videre til neste trinn som er nettoberegning driftsinntekter (NOI). For å finne NOI for kontantstrømseiendom trekker du ganske enkelt utgifter fra inntektene. Det resulterende tallet er mengden kontantstrøm produsert av operasjoner. Det tar ikke hensyn til gjeld som kan være knyttet til eiendommen. For å finne netto kontantstrøm etter at gjeldsbetjening er tatt med, trekker du gjeldstjeneste fra netto driftsinntekt.
Hvorfor er kontantstrømberegninger i eiendom viktige?
Beregning av kontantstrøm for eiendom er viktig fordi det kan hjelpe deg med å finne ut hvor lønnsom en investering i utleieeiendom sannsynligvis vil være. Å se på hvor mye du kan kreve i leie for en bestemt eiendom er ikke nok til å gi deg et nøyaktig bilde. Du må først fjerne driftsutgiftene til eiendommen og eventuelle gjeldsbetalinger du må gjøre i forbindelse med den for å finne ut hvor mye kontantstrøm du sitter igjen med.
Har du en bestemt avkastning du sikter etter, kan beregning av kontantstrøm for eiendom gi deg en ide om hvorvidt en eiendom sannsynligvis vil møte forventningene, overgå dem eller komme til kort. Det er ingen fast avkastning som anses som ønskelig når du investerer i utleieeiendommer. Det er stort sett subjektivt, basert på leiemarkedet du investerer i og dine individuelle mål.
Som en tommelfingerregel er det smart å vurdere egenskaper som består 1 %-testen. 1%-regelen antyder at en eiendom sannsynligvis vil være lønnsom hvis du realistisk kan kreve 1% av kjøpesummen i leie. Så hvis du kjøper en leilighet på $350,000 3,500 for å leie ut, må du kunne belaste minst $XNUMX i månedlig leie.
Hvorvidt dette er realistisk eller ikke kan avhenge av bolig- og leiemarkedet du er med. Å belaste $3,500 for leie i San Francisco eller New York, for eksempel, er ikke så langsøkt. Men å belaste det samme beløpet for en enebolig i en liten by i Iowa vil sannsynligvis ikke fly. Så det er viktig å vurdere det totale markedet samt levekostnadene og inntektene for det området når du bruker 1%-regelen.
Skatter kan påvirke kontantstrøm fra eiendom
Eiendomsinvesteringer kan lønne seg over tid, men skattemyndighetene vil ha sin rettferdige andel av leieinntektene du får inn. Når du utfører kontantstrømberegninger for eiendom, husk å ta hensyn til hva du må betale i skatt på den inntekten. Vanligvis beskattes netto leieinntekter med din ordinære skattesats. Så hvis du er i en høyere skatteklasse, kan det bety at du betaler mer i skatt på leieinntekter.
Du kan imidlertid kompensere for noe av det du skylder fradrag for utgifter til utleie. Noen av utgiftene du kan trekke fra inkluderer:
Utgifter til vedlikehold og rengjøring
Utskifting av apparat eller HVAC
Pantelenter
Eiendomsforsikring
Eiendomsskatter
Annonsegebyr
Eiendomsadministrasjonsgebyrer
verktøy
Andre tjenester, for eksempel skadedyrbekjempelse eller landskapsarbeid
Juridiske og profesjonelle gebyrer (for eksempel hvis du må betale for å kaste ut en leietaker)
Stillingsutgifter
Du kan også trekke fra avskrivningskostnader på eiendommen. Å trekke fra disse utgiftene kan redusere din skattepliktige leieinntekt. Å forstå hvor mye du sannsynligvis vil skylde i skatt for å eie en utleieeiendom kan gi deg en bedre ide om hvor mye av overskuddet du egentlig kommer til å beholde på slutten av dagen.
Bunnlinjen
Forståelse av kontantstrøm i eiendomssaker når man veier nye investeringsmuligheter. Det siste du ønsker er å investere i en utleiebolig bare for å få det til å vise seg å være en pengegrop. Å vite hvordan man beregner kontantstrøm for eiendom kunne hjelpe deg når du setter sammen en investeringsplan og unngå å gjøre en dårlig investering.
Investeringstips
Hvis du ønsker å eie utleieeiendom uten å måtte gjøre alt det harde arbeidet med å være eiendomseier, er det enklere måter å investere på. Crowdfunding-plattformer for eiendom gjør det for eksempel mulig å investere i nærings- og boligeiendommer uten å måtte eie eiendommen selv. Eiendomsinvesteringer (REITs) er et annet alternativ for å investere i eiendom uten å kjøpe eiendom. REITs er pålagt å betale ut 90% av skattepliktig inntekt til investorer som utbytte hvert år, noe som gir deg en jevn inntektsstrøm med liten innsats fra din side.
Vurder å snakke med en finansiell rådgiver om hvorvidt kontantstrømseiendom kan være et godt tillegg til porteføljen din. Å finne en kvalifisert finansiell rådgiver trenger ikke å være vanskelig. SmartAsset sine gratis verktøy matcher deg med opptil tre finansielle rådgivere som betjener ditt område, og du kan intervjue rådgivermatchene dine uten kostnad for å avgjøre hvilken som er riktig for deg. Hvis du er klar til å finne en rådgiver som kan hjelpe deg med å nå dine økonomiske mål, kom i gang nå.
Bildekreditt: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Innlegget Hvordan beregne kontantstrøm i eiendom dukket først på SmartAsset-blogg.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html