Getty Images
Nøkkelferier
- Data fra National Association of Realtors viser at boligprisene har steget med 37 % siden mars 2020
- I mellomtiden er det totale boligsalget ned 8.6 % fra år til år og 3.4 % måned over måned i mai
- Moody's Analytics-data tyder på at gjennomsnittsboligen er overvurdert med 24.7 %, med prisene som stiger fire ganger raskere enn inntektene
- Ettersom boligkjøpere stadig blir priset ut av markedet, bekymrer mange investorer og huseiere at et boligkrasj kan være rundt hjørnet
mandag, den S&P 500 indeks stengte ned 18.7 % YTD, og svever nær forrige ukes bjørnemarkedsområde. I mellomtiden forblir Nasdaq Composite nede med rundt 27 % for året, mens Dow-indeksen går med et tap på 14 %. Med andre ord, mye av markedet er i eller i nærheten av bjørneland, med ingen utsettelse i sikte for aksjer som har fått prisene kuttet fra toppene i januar.
Og nå bekymrer investorer og huseiere seg for at boligmarkedet kan følge etter.
Data fra National Association of Realtors (NAR) viser at mellom mai 2021 og mai 2022 steg eksisterende boligpriser nesten 15 %. Siden mars 2020, de er opp 37%. I mellomtiden toppet median boligprisene $400,000 XNUMX for første gang.
Selv om høye priser er bra for investorer og selgere, har de kontinuerlig presset lavere- og mellominntektskjøpere ut av markedet. Og nå, noen bekymrer seg, kan de samme prisene som har sett selgere glede seg, katalysere et boligmarkedskrasj.
Bobler og krasj
Eiendelsbobler oppstår når etterspørsel, spekulasjoner og overflod i markedet øker priser utover deres fundamentale verdier. Sluttresultatet? Overprisede eiendeler som forblir etterspurt så lenge kjøpere forblir interessert.
Ifølge Dallas Federal Reserve, eiendomsbobler er spesielt stikkende på grunn av deres vidtrekkende økonomiske konsekvenser. Boblebobler fører ofte til en rekke utilsiktede konsekvenser som:
- Forvrengt investerings- og kjøpsmønster
- En feilallokering av økonomiske ressurser
- Ringer som blør inn i økonomisk vekst og sysselsetting
Da når investorene får panikk, eller konkurser og tvangsauksjoner treffer markedet, "spretter boblen". Eiendomsprisene krasjer, investorer sliter med å holde seg lønnsomme og huseiere kan finne seg selv under vann veldig dyre lån.
Når det er sagt, ender ikke hver boble nødvendigvis i et fullblåst krasj.
Noen markeder kan oppleve en korreksjon i stedet, der boligprisene gradvis faller og deretter stagnerer i måneder eller år.
Derimot innebærer et krasj et raskt prisfall (ofte ledsaget av en bølge av foreclosures) som trekker teppet fra under markedet.
Da og nå
Fullstendige boligmarkedskrasj er ikke så vanlig som du kanskje tror. Likevel, med den store resesjonen friskt i mange, er huseiere og investorer fortsatt på vakt.
Den store resesjonen
Krakket i boligmarkedet i 2007-2008 var en unik begivenhet født av flere uaktsomme praksiser fra myndigheter, långivere og investorer.
Til å begynne med tillot billige priser og minimal regulering av boliglån bankene å tilby subprime-lån til ukvalifiserte låntakere. Mange slike lån ble til og med utstedt uten ordentlig papirarbeid som dokumenterte en låntakers evne til å betale tilbake.
I mellomtiden kjøpte investorer opp "boliglånsstøttede verdipapirer" (MBS) som samler boliglån som investerbare eiendeler. Etter hvert som ratene på subprime-lån vokste, utgjorde subprime-lån en større andel av disse verdipapirene.
Dessverre kunne mange huseiere ikke betale, noe som katalyserte en krise da bankene begynte å utelukke misligholdte låntakere. I mange tilfeller har bankene pådratt seg tap ved å forsøke å miste eiendommer med fallende verdi. Snart flyktet huseiere fra undervannslån til venstre og høyre, og banker holdt igjen eiendommer som var mindre verdt enn lånet mot det.
Samtidig opplevde MBS-investorer sin egen krise da låntakere misligholdt og tappet fortjenesten.
Til syvende og sist førte sammenløpet av hendelser til en global resesjon (og tonnevis av nye boliglånsforskrifter).
Spol frem til 2022
Og så har vi den nåværende boligboomen, som – som du vil se – har et helt annet sett med årsaker. Nemlig: Covid-19-pandemien.
Da pandemien først satte inn, ble Federal Reserve kuttet renten for å omgå a resesjon og oppmuntre til forbruk. Samtidig, mellom regjeringspålagte nedstengninger og ansattes lokking, innførte mange firmaer nye retningslinjer for arbeid hjemmefra. I mellomtiden kastet mange familier stimuleringsmidler til sparing eller betalte ned gjelden.
Kombinasjonen av stimuleringsmidler, billig gjeld og WFH-fleksibilitet lokket mange huseiere til å forlate dyre byer. I mellomtiden blokkerte forsyningskjedens snerring og Covid-19-restriksjoner bygging av nye hjem, og strammet inn tilbudet.
Som et resultat økte etterspørselen. Snart fant kjøpere at de konkurrerte om de samme eiendommene, og sendte prisene til himmels ettersom svimlende huseiere godtok kontanttilbud ofte langt over prisantydningen.
Kan vi utelukke et potensielt boligmarkedskrasj?
Selv om vi ikke lenger er innesperret, gjenstår virkningene av Covid-19 på boligmarkedet. Noen bekymrer seg som betyr at en boligkrasj kan være rett rundt hjørnet.
For å starte, nylig Census Bureau data viser at boligsalget har gått ned fire måneder på rad. Salget av nye eneboliger alene stupte 16.6 % mellom mars og april. Og i mai falt det totale boligsalget 3.4 % måned over måned og 8.6 % fra for ett år siden. Alt i alt steg junis usolgte eksisterende boligbeholdning til 1.16 millioner enheter.
Men mens salget falt, har ikke prisene fulgt etter. Faktisk markerte May en ny rekord, med medianprisen på et nytt hus nær $450,000. Samtidig toppet den gjennomsnittlige salgsprisen på alle boliger 511,000 XNUMX dollar.
Hvis du synes det høres høyt ut, er du ikke alene. Tidligere i år rapporterte Moody's Analytics at amerikanske boligpriser forblir overvurdert med et gjennomsnitt på 24.7 %. I mars advarte Dallas Fed at boligsalgsprisene har overgått leieprisene, noe som tyder på "uholdbart oppblåste" verdier.
Og det er ikke bare hvor dyre boliger er – det er hvor raskt de kom dit. Bare det siste året har boligprisene steget fire ganger raskere enn inntektene. Samtidig, boliglån rentene har steget fra 3 % i januar til 6.4 % innen utgangen av juni, mer enn en dobling av lånekostnaden.
Alt i alt peker tallene mot dårlige utsikter for boligmarkedene. Skyhøy inflasjon, stigende renter og begrenset varelager har priset mange boligkjøpere ut av markedet. Med huseiere som trenger å utvide seg lenger for å komme på eiendomsstigen, kan boblen sprekke hvis økonomiske faktorer fører til lavere inntekter eller høyere boliglånsrenter
Avgjørende forskjeller mellom 2008 og 2022
Imidlertid er den generelle konsensus blant økonomer at mens et boligmarked krasjer mulig, det er ikke Sannsynlig.
Til å begynne med er markedets nåværende grunnlag langt mer stabilt enn det var for 14 år siden. Strengere lånekriterier og robust boligkjøperbeskyttelse gjør at hoveddelen av moderne boliglån betales i tide. I andre halvdel av 2021 søkte gjennomsnittlig boligkjøper med en rekordhøy gjennomsnittlig kredittscore av 786.
I tillegg forblir forsinkelsene rundt 3 %, og første kvartal 2022 var like 78,000 tvangsinnlegg. (Derimot mistet 10 millioner amerikanere hjemmene sine mellom 2006 og 2010, med 3.1 millioner innsigelser i 2008 alene.)
På samme måte har huseiere nå en bemerkelsesverdig 28 billioner dollar i egenkapital sammenlignet med den ofte negative egenkapitalen som eies i 2008. Og JPMorgan bemerker at moderne huseiere ikke har pådratt seg nesten de samme gjeldsnivåene som før 2008.
Samtidig forblir boligbeholdningene, selv om de er på vei opp, nær rekordlave nivåer. I september i fjor, NAR
I mellomtiden har utbyggere, med henvisning til økende kostnader og redusert etterspørsel, trukket tilbake på produksjonen. (Det motsatte var tilfelle i forkant av den store resesjonen.)
Det mest sannsynlige scenariet
Et robust boligmarked betyr likevel ikke at det ikke er rom for prisnedgang. Skillet: de fleste økonomer mener at en korreksjon, ikke et krasj, er på sin plass.
For eksempel rapporterer Dallas Fed at selv om de reelle boligprisene overstiger deres grunnleggende, ser de "ingen forventning om at nedfallet fra en boligkorreksjon vil være sammenlignbar med den globale finanskrisen 2007-09 når det gjelder omfang eller makroøkonomisk tyngdekraft."
Doug Duncan, sjeføkonom i Fannie Mae
Bankrates finansanalytiker Greg McBride er enig, og bemerker: «Eiendomsprisene kan bevege seg i store bølger – som nå – og deretter vise relativt liten endring over en årrekke. Et platå i prisene er det mer sannsynlige resultatet.»
Men hva regnes som en "korrektur" uansett?
Matthew Pointon, senior eiendomsøkonom ved Capital Economics, mener at en 5 % nedgang innen midten av 2023 er et rimelig mål. Og NAR-sjeføkonom Lawrence Yun er enig i at "mindre prisnedgang" på opptil 5 % er sannsynlig - og sunn for et "overpriset" marked.
Ikke la spøkelset av et boligmarkedskrasj få deg ned
I dagens klima virker et nasjonalt boligmarkedskrasj usannsynlig, men ikke utelukket. Det får mange eiendomsinvestorer til å lure på: å investere eller å vente?
Med Q.ai trenger du aldri å lure på neste riktige trekk. Våre AI-drevne investeringsstrategier er avhengige av lyddata – ikke følelser som frykt eller spenning forankret i et teoretisk markedskrasj.
Men det betyr ikke at vi er ute av løkken. Med oppdaterte investeringer som Forbes Kit, kan du benytte deg av siste nyheter, sydende informasjon og et enormt kunnskapsarkiv – alt uten å løfte en finger. Alt du trenger å gjøre er å sette inn penger på kontoen din.
Last ned Q.ai i dag for tilgang til AI-drevne investeringsstrategier. Når du setter inn $100, legger vi til ytterligere $50 til kontoen din.
Kilde: https://www.forbes.com/sites/qai/2022/06/28/stocks-are-in-a-bear-market-is-a-housing-crash-to-follow/