Ryan fant del 8 mer effektiv enn lavinntektsboligskattefradraget

Så langt har denne serien sett mye på War On Poverty og kongressmedlem Ryans kritikk av krigens generelle tilnærming og kaller den en fiasko. Hva har skjedd det siste tiåret siden den anmeldelsen, spesielt med boligprogrammer. Selv om den ble opprettet i 1986 som en del av skattereformen, er Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) det fremste føderale boligprogrammet. Som jeg har påpekt før, programmet er ekstremt komplekst og vanskelig å bruke. Først, la oss ta en titt på hva Ryan fant i sin titt på programmet. Så, i neste innlegg, vil jeg beskrive utfordringene jeg møtte for å finne ut svar på enkle spørsmål om LIHTC-programmet som hvilke enheter som har brukt det i løpet av årene, hvor og hvor mye som egentlig har blitt brukt.

For det første er det verdt å merke seg at du kan finne det meste, men ikke alt, av Ryans materiale på nett her. Imidlertid er mange av lenkene til noen av støttedokumentene ødelagte. Men Jeg har laget en lenke til de 48 sidene om boligprogrammer, og det er det jeg skal referere her og i følgende innlegg. Jeg tar ikke nødvendigvis alt i Ryans materialer for pålydende, men jeg skal også bygge ut fra det arbeidet og prøve å fylle ut så mye jeg kan om programmene slik de er i dag.

Den enkleste måten å forstå LIHTC-programmet på er at det er et skatteincentivprogram som senker skatten for partier som investerer penger i bolig, som begrenser husleien vanligvis til 60 % av området middels inntekt eller mindre. Mekanikken til skatteskiftet er komplisert nok til å rettferdiggjøre en stilling, og jeg gjorde en for en stund tilbake dekker noen av mekanismene. Dollarene som ender opp med å finansiere eller subsidiere boliger ender opp med å bli allokert til de ulike statene gjennom det som kalles Housing Finance Agencies (HFAs) som bestemmer hvordan og hvor ressursene skal brukes. Jeg skal dekke utgiftene eller utgiftene til programmet i neste innlegg, men Institutt for bolig- og byutvikling (HUD) sier programmet bruker «det som tilsvarer omtrent 8 milliarder dollar i årlig budsjettmyndighet» og, ifølge Ryans dokumenter, «forutsatt at eiendommen forblir i samsvar, mottar investorer en dollar-for-dollar-kreditt mot deres føderale skatteplikt hvert år over en periode på ti år. ”

Ryan påpeker at "kritikere av LIHTC ofte siterer som en stor feil ved programmet det faktum at LIHTC-prosjekter vanligvis trenger minst ett ekstra lag med subsidie ​​for å finansiere prosjektet. Andre kritikker inkluderer kompleksiteten til LIHTC og kostnadene sammenlignet med andre føderale boligprogrammer, spesielt kuponger."

Min personlige erfaring bekrefter dette. Som en ideell utvikler brukte det ene prosjektet jeg jobbet med flere kapitalkilder fra skattefradrag til statlig og lokal finansiering. I og for seg er ikke dette et problem, men de mange kravene fra andre offentlige finansiører har en tendens til å senke prosjekter og legge til tid og transaksjonskostnader. Dette har ikke endret seg, og jeg har påpekt hvordan nye problemer som inflasjon fører til at prosjektkostnadene øker ved å forbruke tilskuddet og skape færre dyrere enheter.

I sin seksjon om LIHTC sammenligner Ryan programmet ugunstig med seksjon 8, programmet som gir kuponger som kan brukes til å leie i eksisterende leiligheter med markedspris. Jeg synes det er en gyldig kritikk og en som fortsatt gjelder i dag. Det eneste problemet er at kuponger er for vanskelige å bruke. Ofte vil en husholdning kvalifisere for kuponger, men ikke være i stand til å finne en ledig enhet som oppfyller føderale, statlige og lokale krav. Ofte blir kupongene ubrukte. Dette er grunnen til at jeg har fortsatt å foreslå den enkle reformen med å tillate bruk av kuponger der en husholdning allerede betaler husleie.

Og hvem drar nytte av LIHTC versus seksjon 8? Ryan siterer O'Regan og Horn som fant at "omtrent 40 prosent av LIHTC-enheter betjener ekstremt lavinntektshusholdninger sammenlignet med 75 prosent av HUDs leietakerbaserte seksjon 8 og offentlige boligenheter." Ettersom jeg har gravd dypere inn i hvor skattefradrag havner, har jeg funnet ut at mange, mange prosjekter som får skattefradrag blander sammen subsidierte enheter med markedssatsenheter. Det er ikke noe problem etter mitt syn, selv om inntektsnivåene som er subsidiert er høyere.

Men en titt på prosjekter som en kommende i Renton, Washington sør for Seattle ringte solera, reiser spørsmål; det er ingenting galt med prosjektet, men er det det skattebetalerne forventer for "lavinntektsboliger." Er husleiene uansett så lave i disse områdene at tilskuddet ikke sparer leietakere så mye, og leietakerne som sparer har mye høyere inntekter, kanskje høye nok til å finne en billigere leilighet med eldre markedspris? Dette støttes av data som fant at "LIHTC-eiendommer har en tendens til å ha en høyere tilstedeværelse i forsteder med lavere fattigdomsrater." Jeg prøvde å grave i dette, og i neste innlegg jeg vil dele det førte til at jeg fant et mye større problem med LIHTC: mangel på åpenhet.

Til slutt treffer Ryan spikeren jeg ofte hamrer på. "I mange storbyområder er LIHTC dyrere enn andre former for boligstøtte." Ryan siterer en studie som "undersøker kostnadseffektiviteten til LIHTC i forhold til seksjon 8-kuponger i Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland og Miami." Den studien fant at "LIHTC er dyrere enn kuponger i det hele tatt, men premien varierer med standarder for kupongbetaling og lokalt boligmarked." I en by som San Jose, fant studien, koster skattekredittprogrammet skattebetalerne 2 % mer enn kuponger, men i Atlanta er forskjellen 200 %. like dyrt som kuponger i Atlanta.

Totalt sett bruker Ryan ikke så mye tid på LIHTC-programmet gitt dets relative størrelse. Det kan være fordi programmet nyter bred, bipartisan støtte. Kan det være fordi det er mange for profittutviklere som fyller sine markedsrenteprosjekter med 4 % skattefradrag, et grunnere tilskudd, men lettere å søke om og få? Jeg tror det er en god idé å skaffe billigere boliger og tjene penger, men spørsmålet om hvor mange skattefradrag som brukes til fortjeneste versus ideelle organisasjoner, og hvordan de brukes, førte meg til min største oppdagelse: vi vet bare ikke. Ryans arbeid skrapte knapt i overflaten av et program som legger hundrevis av millioner dollar inn i statskassene til statlige HFA-er med svært lite ansvarlighet for hvor pengene går.