Endre demografi, sentrale forretningsdistrikts etterslepende detaljhandel er blant kreftene ... [+]
Gjengivelse av Sanford Stein, Getty og Hawthorn Mall
Det er umiskjennelige bevis på en forsinket post-pandemisk detaljhandelsoppgang i de sentrale forretningsdistriktene (CBD) i våre store amerikanske byer. Forklaringer inkluderer en nedgang i bedriftspopulasjoner på dagtid ettersom folk velger å jobbe hjemmefra, i det minste deltid. I tillegg blir økninger i sentrumskriminalitet selv før pandemien sett på som å bidra til en nedgang i CBD-tilveksten. Men det er andre "migrerende krefter" på jobb som også er faktorer.
Millennials med urbane boliger starter nå familier. Og akkurat som deres Boomer-foreldre (eller besteforeldre) under forstadsflukten på midten av det tjuende århundre, bytter disse Gen-Y-ene bylivet med forstads- eller til og med forstadsliv. Ønsket deres om bakgårder og bedre skoler, samt handelspendling for "zooming", spiller en rolle i flyttingen deres.
En ekspert har lest
Jeg tok kontakt med Moody's Analytics' direktør for økonomisk forskning Thomas LaSalvia, for å se om dataene deres støttet mine postulasjoner; tilsynelatende det. "Dette er akkurat følelsen som kommer fra eiendomsmeglere i detaljhandel i New York, San Francisco og Chicago." LaSalvia fortsatte. «Detaljhandel følger mennesker, og folk-mønstre er i endring. Det faktum at store arbeidsgivere i kontorbygg ikke henter arbeidere tilbake på heltid har redusert fottrafikken, noe som har påvirket forhandlere på gatenivå.»
I følge Moody's analytics bekrefter stillingsstatistikken dette. Fra første kvartal 2020 til tredje kvartal 2022 vokste ledige detaljhandel i sentrum av Chicago fra 15.6 % til 18.2 %, mens ledigheten i Chicago metro bare steg fra 12.2 % til 12.4 %. San Francisco sentrums ledige stillinger i de samme periodene steg fra 4.5 % til 8.2 %, mens den større ledighetsraten for metroen i San Francisco bare flyttet seg fra 4.5 % til 4.9 %.
I min hjemby Minneapolis har CBD-erosjon av detaljtrafikk vært mer uttalt. Selv før pandemien varierte ledige stillinger i kjernen i sentrum fra 10 % til 20 %. I følge Cushman & Wakefield
Nicollet Mall, det en gang så viktige gågatesenteret i sentrum, forankret av det elskede og etterlatte Dayton's Department Store, har blitt en skygge av sitt tidligere jeg. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue og andre nasjonale spesialforhandlere har stengt dørene. De fleste hadde trukket opp innsats lenge før byen tok fatt på en oppgradering av gatebildet i 2018 til en verdi av 75 millioner dollar.
Nå a arbeidsgruppe av byrådsmedlemmer, bygningssjefer, meglere og sentrumseksperter, ledet av Minneapolis' ordfører Jacob Frey, jobber med å utvikle en "revitaliseringsplan for detaljhandelen" i kjølvannet av en bølge av flere stenginger av butikker på kjøpesenteret.
"Shadow" sentrale forretningsdistrikt
Men alt er ikke ødeleggende for detaljhandel i sentrum av Minneapolis. I sterk kontrast til de ledige butikklokalene i hjertet av det sentrale forretningsdistriktet, yrer det bare et steinkast mot nord.
Minneapolis, som Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland og andre storbyer har et "skygge" sentralt forretningsdistrikt. Disse urbane lommene har blitt magneter for både NexGen-profesjonelle og tomme nesters. De har hippe loft, gastronomiske samlingssteder og en trendy blanding av spesialforhandlere.
I Minneapolis er "korridoren av kul" North Loop-varehusdistriktet, som grenser til Mississippi-elven i nord, og forretnings- og sportsfasiliteter i sør. Det er vår versjon av Chicagos River West, San Franciscos North Beach og Milwaukees Third Ward nabolag. De deler alle et lignende DNA, en genpool av ydmyke, lave murbygninger i utkanten av disse byenes metroer.
Disse fabrikkene og kommersielle varehusene ble bygget tidlig på 20-talletth århundre, ble oversett under de massive byfornyelsesprosjektene fra midten av det tjuende århundre som fjernet mye av byenes rike arkitektoniske arv.
Immun mot rekking baller
Ironisk nok var disse beskjedne lagerbygningene og landet de sto på "ikke verdt å rive" gitt deres nærhet til CBD-kjernene. Derfor forble de lavbruks, kommersielle varehus gjennom siste halvdel av forrige århundre.
Innsiktsfulle utviklere som begynte å kjøpe disse eiendommene, visste at deres høye tak, synlige murstein og tunge tømmerkonstruksjoner kunne brukes om til graver med høy etterspørsel. Den ekstra bonusen var deres kommersielle områder på gatenivå som ville forvandles til kaffebarer, restauranter, barer og lokale kjøpmannsbutikker.
I North Loop-området sier meglere at det er mindre ledig kommersiell plass nå enn før pandemien. Og landsomfattende lignende trender spiller ut. Deb Carlson, seniordirektør for Cushman & Wakefields detaljhandelsteam, tilskrev styrken til detaljhandelseiendom til en gjenoppblomstring av forbrukernes interesse for små, uavhengige forhandlere.
Nye "Instant Downtowns" i Burbs
Den trendende tusenårsflyttingen skjer ved et unikt veiskille innen forstadshandel. Tapet av mange kjøpesentre, spesialforhandlere og en dramatisk nedgang i antall besøkende undergraver levedyktigheten til landets klasse-B- og Class-C-kjøpesentereiendommer. Et slikt "kjøpesenterfall" vil sannsynligvis føre til at mange til slutt bukker under for bulldoseren.
I mellomtiden har de beste kjøpesentereierne og utviklerne i A-klassen vært i triage-modus, ettersom mange eiendommer gjennomgår remiksing og ombygging av leietakere. Imidlertid omskriver en mer visjonær gruppe eiere og utviklere som forstår de enorme implikasjonene av enhetlig handel og "ny detaljhandel" hele kjøpesenterets spillebok.
Transaksjonell til erfaringsmessig
Forhandlere og merkevarer som en gang fokuserte på transaksjoner, må nå opp scenekunsten til detaljteater hvor butikker blir opplevelsessenter. For å møte disse nye behovene må den overordnede planleggingen og arkitektoniske utformingen omprogrammeres for å støtte dynamisk menneskelig engasjement. Det er en helt annen spillplan.
Mange av eiendommene ble født som utendørs kjøpesentre på 1950- til 1970-tallet og ble deretter omgjort til lukkede kjøpesentre på 1980-tallet. Nå vil mange forvandles til blandet bruk sentre, på steroider.
Innovative senterutviklere omformer kjøpesentrene og sentrene sine til "umiddelbare sentrum." Denne tilnærmingen har mindre å gjøre med å manipulere utleiebare butikklokaler og mer om å skape helt nye fellesskap.
Formel seier
De nye formlene inkluderer flerfamiliehus, friluftshandel, et bredt utvalg av mat og underholdning, arbeidsplasser, helsetjenester, velvære, treningsfasiliteter, omhandel og til og med bondemarkeder. De er designet for å appellere til millennials som jobber hjemme så vel som tomme nesters.
De nasjonale merkene som en gang dominerte kjøpesenterkorridorer vil bli forsterket av regionale og lokale forhandlere samt kortsiktige inkubatorplasser og "pop-ups" som holder ting dynamisk og relevant. Selv kokkdrevne restauranter og mathaller vil ta plassen til typiske kjedebedrifter, for å etterligne de urbane nabolagene som de nye forstadsbefolkningen etterlot seg.
Parkeringsplasser til parker
Med den nye vektleggingen av gangbarhet og "oppholdstid" i og rundt disse nye nabolagene, forstår utviklere fordelene med frodige grønne områder og utendørs aktivitetssentre for å fremkalle en "følelse av sted." Dallas-basert Centennial Real Estate's ombyggingen av Hawthorn Mall i Chicago-forstaden Vernon Hills går inn i sin andre fase og vil omfatte en tre mål stor utendørs park og torg.
Opprinnelig bygget i 1973, ombyggingen av Hawthorn Mall, først annonsert i 2019, inkluderte nye butikker og spisesteder, luksuriøse flerfamiliehus og innendørs/utendørs samlingsplasser. De utvidede Hawthorn 2.0-planene inkluderer 162 enheter med seniorboliger, en 25,000 109,000 kvadratmeter stor dagligvarebutikk og XNUMX XNUMX kvadratmeter med friluftsbutikk. Jeff Rutzen, daglig leder for senteret sier at målet er å "skape et moderne, tilkoblet dag-til-natt-samfunn."
The Take Away
Bare utviklerne som nærmer seg disse eiendommene med en "ren tavle"-mentalitet og veldig dype lommer vil sannsynligvis skape bærekraftige samfunn. Lakmustesten kjøpesenterets "ombyggere" vil være om de resulterende prosjektene vil bli sett på som glorifiserte kjøpesentre eller noe helt annet.
Det er nok å si at konvergensen av e-handelens vekst, pandemiens etterdønninger og neste livsfase til 72 millioner pluss millennials har bidratt til dynamiske nye menneskemønstre. Ringvirkningen av slike tektoniske endringer vil merkes i våre byer og forsteder i flere tiår fremover.
Kilde: https://www.forbes.com/sites/sanfordstein/2023/01/01/retail-follows-people–enter-the-shadow-central-business-districts-and-suburban-instant-downtowns/