Rangeringer nedgraderer vevstol for amerikanske regionale og mindre banker utsatt for kommersiell eiendom

Utestående lån til næringseiendom har vokst litt over 100 % på et tiår. CRE-låntakere benyttet seg av de utrolig lave rentene, en økonomi som kom seg etter den globale finanskrisen, og banker som i for mange tilfeller var mindre enn flittige til å tegne lån. For tiden har mengden næringseiendomslån, i prosent av bankenes totale lån, vokst til å være litt høyere enn det var i siste kvartal 2007. Dette bekymrer meg.

Festen ved lavrentebuffetbunnen ender til slutt i tårer. Vi er nå i et globalt miljø med mye høyere rentemiljøer. Dette betyr at selv om Federal Reserve Bank og andre sentrale sentralbanker rundt om i verden stopper renteøkningene sine, så synker ikke renten bare plutselig. CRE-låntakere vil møte høyere lånekostnader når de må refinansiere i overskuelig fremtid.

Dessverre er banker som er mindre enn Globally Systemically Important Banks (G-SIBs) mer sårbare i det fortsatt forverrede kommersielle eiendomsmiljøet. Banker som har 100 milliarder dollar i eiendeler er mindre forskjellige etter geografi og etter forretningsområder; derfor er de mer avhengige av netto rentemarginer. Ettersom misligholdsraten på lån til næringseiendom stiger, vil dette presse bankenes likviditet og inntjening.

I en rapport utgitt 24. mai^th av Fitch Ratings viser data at for banker som er $100 milliarder dollar eller mindre i eiendeler, er kommersielle eiendomslån en mye større prosentandel av totalkapitalen enn de er for banker over $100 milliarder i eiendeler. Johannes Møller, direktør i Fitch Ratings forklarer det "Amerikanske regionale og små banker med meningsfulle kommersielle eiendomskonsentrasjoner kan oppleve negativt ratingpress hvis porteføljer forverres, spesielt de med mer eksponering mot kontormarkeder begrenset av svakere belegg." I følge Fitch Ratings holdes "mest konsentrert CRE-eksponering på balanser til mindre banker som ikke er vurdert av Fitch, noe som begrenser vår synlighet i kredittkvalitet på utlånernivå for de bredere ~4,700 bankene i USA"

Lån til næringseiendom er heterogene. Bankene er den største långiveren innen lån til kontormarkedet. I følge Fitch Ratings-data har bankene rundt 720 milliarder dollar i utestående kontorlån.

Dessuten har noen deler av næringseiendomssektoren, som kontorer, blitt negativt påvirket av COVID. Kontorbelegget er langt fra 100 % på grunn av at en god del fagfolk kan jobbe eksternt minst deler av tiden om ikke hele uken. Fitch Ratings-analytikere forklarer i sin rapport at "forutsatt en hypotetisk stresset tapsrate på 20 % for disse lånene (omtrent det dobbelte av 9.8 % gjennomsnittlig ni-kvartals tapsrate for CRE per 2022 alvorlig ugunstig DFAST), resulterer dette i rundt 145 milliarder dollar av kumulative tap, eller 8 % av sektorens 1.76 billioner dollar av materielle aksjer, som bankene bør være i stand til å absorbere over tid mens de arbeider gjennom forfall og fornyelser.» Uttrykket "over tid" plager meg. Hvor lenge? Og når mislighold begynner å skje, kan dette godt føre til markedsvolatilitet.

En annen viktig grunn til å se CRE-lån er at en betydelig mengde lån som ble tegnet i 2018 og noen år før da, forfaller i år. Rentene er mye høyere enn de var i disse årene. Vi er i ferd med å finne ut hvor god bankenes forsikringsstandard var i disse årene. Gitt at 2017-2018 var år med deregulering og en bankvennligere tone fra tidligere Federal Reserve-nestleder for tilsyn, Randal Quarles, har jeg mine tvil.

Andre nylige artikler av Denne forfatteren:

10 måter å styrke ansvarlighet hos Fed og amerikanske banker

Regional bankuro i USA er langt fra over

PacWest Bancorps forestående død viser at bankuroen utvides til mindre banker

Federal Reserves renteøkninger skaper standardrisiko i store sektorer

Med First Republic Takeover er JPMorgan USAs mest globalt systemisk viktige bank

For å vite hvorfor Silicon Valley Bank mislyktes, bør kongressen spørre tidligere administrerende direktør Greg Becker

First Republic Banks inntektsoppfordring inspirerte ikke tillit

First Republic Banks økonomiske forhold vil avsløre alvorlige problemer

Regionale bankers økonomiske resultater imponerer ikke investorer

Hva du bør se etter med amerikanske regionale banker denne uken

Store amerikanske banker forbereder seg på en forestående resesjon

Investorens øyne bør være på belånte finansmarkeder

Deutsche Bank bør avsløre sine nåværende likviditetsnivåer til investorer

Fra Ferdinand Marcos til russiske oligarker, urolige Credit Suisse er en gjenganger

Hvordan Trumps deregulering sådde frøene til Silicon Valley Banks bortgang

Advarselssignaler om Silicon Valley Bank var rundt oss

Høye renter vil fortsette å utfordre de fleste sektorer i økonomien

Leveraged Loan Default Volume i USA har tredoblet seg i år

Sannsynligheten for mislighold stiger for høyrenteobligasjoner og girede lån

Det amerikanske finansmarkedet med finansiering har en rekord på 3 billioner dollar