Setter hjul på dårlig politikk

I løpet av det siste tiåret arbeidet med boligpolitiske spørsmål med folkevalgte, utviklere, utbyggere, boligleverandører og talsmenn "Hva er svaret?" eller "Hva skal vi gjøre?" Dette er vanligvis etter at jeg maler et litt mørkt bilde av fremtiden; Statlige og lokale myndigheter fortsetter å overregulere boligproduksjonen og skaper knapphet og høye priser, og prøver deretter å skattlegge og presse økonomien for å subsidiere ofrene for høyere priser. For å sette svaret på ett sted, legger jeg det ut som en serie her.

Dessverre blir svaret jeg gir vanligvis ignorert; se for deg en pasient som forlater et legekontor og drar rett til smultringbutikken etter å ha blitt informert om at for å gå ned i vekt, må pasienten gå på en diett. Det er lettere å kaste ølbokser på fjernsynet eller sende inn juridiske utfordringer enn å gjøre det harde arbeidet med å forstå opinionen om bolig og deretter utvikle meldinger for å endre den. Men her, i fem innlegg, er mitt beste svar på spørsmålet «Hva gjør vi for å forstå hvorfor boligpolitikken blir laget som den er, og hvordan endrer vi den?»

Introduksjon: Sette hjul på dårlig boligpolitikk

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Og så åpner vi bymurene. Og avslør slagmarkene, som alle jobber sammen for å få dette til, fester glidehjul til dens gigantiske føtter, og tau rundt halsen, som grimer for å trekke den til helligdommen.

Virgil. Aeneiden, oversatt av David Ferry, (bok II, 349-353, s. 46). University of Chicago Press, 2017.

Vi kjenner alle historien om den trojanske hesten selv om vi aldri har lest Aeneiden. Grekerne var i krig med trojanerne og for å lure dem gjemmer de seg i en trehest som ser ufarlig ut. Når trojanerne trekker hesten inn i byen, springer grekerne ut og resten er historie, Troja blir ødelagt. Historien og bildet er så godt kjent at få mennesker kunne fortelle deg hvor de først hørte om det; det er nesten som om vi ble født med kunnskap om ideen om å "aldri stole på grekere som bærer gaver" (timeo Danaos og dona ferentis), en advarsel gitt av den trojanske presten Laocoon og til slutt ignorert.[1]

Jeg har sitert ovenfor et spesielt gripende aspekt av historien som er avgjørende for å forstå den og for å forstå dens relevans for å skape dårlig offentlig politikk. Enkelt sagt, i ettertid, vet vi alle at det var en dårlig idé å bringe hesten inn i Troy. Men min gjetning er at de fleste ville si, hvis de ble spurt, ville si: "den kom med hjul." Det vil si at det er sannsynlig at de av oss som står på stranden og rister på hodet og sier: "Ikke gjør det!" vi skulle se på en hest med fire perfekte hjul og et tau festet. Alt trojanerne trengte å gjøre var å hente den inn, ikke sant?

Men dette var tydeligvis ikke tilfelle den dagen utenfor Trojas murer. Trojanerne måtte jobbe (acingunt omnes operi) å ødelegge seg selv. I nesten alle tilfeller av dårlig politikk jeg har sett, spesielt innen bolig, er det ikke som om å komme fra "vi har en boligkrise" til noe som husleiekontroll, da løsningen var enkel som å åpne en innpakket gave. I hvert tilfelle ignoreres flere advarsler, og deretter må det gjøres en ekstraordinær innsats for å lage og implementere den dårlige politikken.

Kanskje det beste eksemplet (og det som viser meg som den lokale Laocoon) er Seattles policy for obligatorisk boligoverkommelighet. Det hele begynte med en "boligkrise" tilbake i 2013 da bedring etter resesjon brakte jobber og økt etterspørsel etter boliger til byen. Boligprisene og husleiene begynte å stige. En slags borgerpanikk oppsto. Noe måtte gjøres. Som Hvis ikke – den unge greske agenten sendte sammen med hesten for å oppmuntre trojanerne til å trekke den inn i byen – en konsulent dukket opp som fortalte byens ledere at grunnen til at boligprisene gikk opp var alle de nye boligene som bygges! Jo flere jobber og boliger som skapes, hevdet konsulenten, desto mer vil byen måtte betale for å subsidiere folk som ikke kunne betale husleien.

Sammen kommer hesten, Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ). Det underliggende argumentet til MIZ er at det er noe urettferdighet på gang; mens byen vokser, tjener utviklere millioner mens leieprisene går opp. I mellomtiden sitter offentligheten gjennom statlige og lokale myndigheter fast med regningen om å subsidiere fattige mennesker som ser at husleiene går opp. Derfor er svaret å skattlegge hver kvadratfot av nye boliger og gi pengene til ideelle organisasjoner som en dag vil bygge "rimelige enheter." Enkelt sagt gir dette ingen mening: å legge til kostnader med avgifter vil ikke gjøre nødvendige nye boliger billigere, det vil gjøre det dyrere. Det som imidlertid gir mening er at den økende inflasjonen vil rettferdiggjøre enda flere avgifter for ideelle organisasjoner. Det er en destruktiv syklus for å gjøre det vanskeligere og dyrere å bygge boliger som da rettferdiggjør, ironisk nok, å gjøre det vanskeligere å bygge boliger. Jeg forklarte det tilbake i 2016, og igjen nylig. Jeg var ikke den eneste deretter or nå.

Hva ble resultatet? Fra siste rapport, Seattles MHA-program har generert 96 millioner dollar. Da det ble foreslått tilbake i 2015, ble det antydet at titusenvis av "rimelige enheter" var nødvendig. Byen hevdet det i 2017,

"MHA er en del av Seattles Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) som streber etter å skape 50,000 2025 boliger innen 20,000, inkludert XNUMX XNUMX rimelige hjem. Utviklingen av både rimelige boliger og boliger med markedsrente er en viktig strategi for å bremse boligkostnadsøkningene og gi et bredere spekter av boligvalg.»

Fra publiseringen av den rapporten jeg lenket til, hevder byen 712 subsidierte enheter fra MHA-midler brukt. Det har ikke vært noen uavhengig revisjon av den påstanden, men selv om vi godtar det, er programmet en sjokkerende fiasko. Vi er halvveis i 2022, og selv med Covid-19 er produksjonshastigheten svak. En nyere rapport fra Seattle Times viste mer fantasifulle tall:

«Tildraget i 2021 [fra MHA] kan hjelpe byen med å finansiere mer enn 900 rimelige enheter, gitt at Seattle antar at hver enhet trenger rundt $80,000 XNUMX fra byen. Rimelige boligprosjekter kombinerer vanligvis bydollar med finansiering fra andre kilder, inkludert føderale og statlige myndigheter.»

Hver enhet trenger $80,000 67. Ikke sant. Et prosjekt som nylig ble tatt i bruk kostet 148 millioner dollar for XNUMX enheter eller ca $456,000 XNUMX per enhet. Vel, hvem bryr seg? Husleiene har gått ned, ikke sant? Vel, selv med tanke på Covid-fall, stiger leieprisene igjen i Seattle, og klokker inn kl en år over år økning på rundt 18 %.

Sannheten er at MHA la til kostnader og bremset produksjonen av nye boliger, og hadde flere blitt bygget før og til og med under pandemien uten avgifter og andre regler, ville tilbudet holde tritt med etterspørselen ettersom den øker etter pandemien. MHA-ordningen fikk folk til å føle seg bedre for fem år siden, i dag er den en medvirkende årsak til post-pandemisk boliginflasjon.

Er det en sjanse for at byen Seattle kan trekke seg fra programmet nå som etterspørselen øker og husleiene øker? Selvfølgelig ikke. Det er en suksess. Se på alle pengene den har samlet inn til boliger. Hvorfor skulle vi stoppe nå? Faktisk er det bare et spørsmål om tid før, med husleie opp, at rådsmedlemmer vil kreve økninger i MHA-avgiftene. Mens Aeneas klager over hesten, "har vi nedfelt det uhyrlige i selve citadellet (Ferry 46)."

Med nesten hver boligpolitikk er mønsteret det samme. Husleiene går opp, og det samme gjør oppfordringene til å mer intenst regulere og ta betalt for boliger. Tilbud og etterspørsel? Hold kjeft Laocoon! Det er bare én løsning, finn mer penger til mer "rimelige boliger." Og det er nok av Sinon'er der ute, aktivister med flere anekdoter enn reelle data, som er villige til å love politisk støtte for forsøk på å omfordele rikdom for å sikre at alle har en «rett til bolig». I stedet er det folk får en plass på en venteliste for den rimelige boligen som kan komme en dag.

Det er frustrerende å se så mange mennesker i byer som jobber så hardt for å lage politikk som dårlig boligpolitikk. Hva er det første skrittet for å stoppe hesten fra å komme i byen? Svaret er å finne ut hva vi tror på.

[1] Det er verdt å merke seg at nyansene i latin tillater en rekke like nyanserte tolkninger av hva "et dona ferentis” kunne ha betydd i kontekst (se Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, nr. 9, 1927, s. 658–62).