Private aktivitetsobligasjoner og 4 % lavinntektsboligskattefradrag

Føderale boligprogrammer faller generelt inn i en av to kategorier, de som gir direkte tilskudd til folk for å betale for bolig og de som bruker økonomiske verktøy for å lette byggingen av boliger. Blant finansielle verktøy er det viktigste lavinntektsboligskattekreditt (LIHTC). Denne skapningen av skattekoden tjener penger på en skattelettelse for å investere i rimelige boliger. Men i fattigdomsprogrammene som er gjennomgått av tidligere kongressmedlem Paul Ryan, finnes det også et interessant, men komplekst verktøy – Private Activity Bond eller PAB. PAB tillater lokale myndigheter å selge skattefrie obligasjoner på vegne av enheter som bygger prosjekter til fordel for publikum, inkludert boliger. Sammen med skattefradrag kan PAB-er være et kraftig verktøy for utbyggere som ønsker å samle kapital til boligprosjekter. Men kompleksiteten og kostnadene er høye. (Hvis du vil ha et vindu til LIHTC her er et innlegg om hvordan de fungerer).

Kongressens forskningstjeneste publiserte en utmerket primer om Private Activity Bonds. I likhet med skattefradrag er PAB-er innebygd i skattekoden og inkluderer to typer obligasjoner. en for prosjekter som tjener statlige formål; den andre for de som tjener private formål, så lenge de kommer offentligheten til gode. Hvis private aktivitetsobligasjoner er for "kvalifiserte private aktiviteter" som bolig, betaler kjøpere av obligasjonene ingen skatt på renten de tjener. Kongressen begrenser mengden gjeld som kan utstedes for private aktiviteter; $150 millioner og $50 per innbygger i 1986 til det høyeste av $335 millioner eller $110 per innbygger i 2022. Det er også begrensninger etter type prosjekt for å påvirke investeringene. Kongressen har også til hensikt å begrense skatteutgiftene (fritak betyr færre dollar i skatteinntekter).

Hvordan disse obligasjonene kan kombineres med LIHTC, nærmere bestemt 4% skattefradrag, er håndtert godt i et papir av Corporation for Supportive Housing (CSH), Finansiering av støttende boliger med skattefrie obligasjoner og 4 % lavinntektsboligskattefradrag. Her er en oppsummering av kravene for bruk av skattefrie obligasjoner med skattefradrag.

Bare statlige og lokale myndigheter sammen med kvasi-statlige etater kan utstede obligasjonene. Vanligvis er dette Housing Finance Agency (HFA), den statlige etaten som mottar skattefradrag. Men fordi mengden skattefrie obligasjoner som kan utstedes er underlagt et volumtak (grensen nevnt ovenfor), konkurrerer alle disse statlige enhetene aggressivt om å passe inn under taket. Prosjekter har heller ikke tilgang til obligasjonsinntekter før et prosjekt får godkjenning fra statens HFA, og disse inntektene er begrenset til boligkostnader og kan for eksempel ikke brukes til kommersielle arealer.

Det er en viktig grense verdt å merke seg med hensyn til å kombinere skattefradrag og skattefrie obligasjoner. For å motta skattefradraget må prosjektlederen dekke minst 50 % av byggekostnadene (“50 %-regelen”) med obligasjonsproveny; og selvfølgelig må alle boliger som bygges ved hjelp av disse obligasjonene og skattefradragene være tilgjengelige for personer som tjener mindre enn 60 % av Area Median Income (AMI). Vanligvis må 20 % av enhetene være rimelige for personer med 50 % av AMI eller mindre, eller 40 % av enhetene ved 60 % av AMI.

Hvis det ikke allerede er åpenbart, er denne typen prosjekter kompliserte. Legg til dette det faktum at disse typene "avtaler" ofte inkluderer ekstra finansiører. For eksempel var det ene boligprosjektet jeg jobbet med som utbygger et 4 % prosjekt med skattefrie obligasjoner. Men vi hadde også midler fra statens boligfond samt byggelån. For å være ærlig, har jeg måttet gruble meg over gamle e-poster for å huske nøyaktig hvordan prosjektet kom sammen. CSH-artikkelen gjør en god jobb med å vise gjennom syv forskjellige casestudier noen av de særegne måtene denne finansieringen kan komme sammen på. For eksempel er en av de enkleste casestudiene fra Michigan. Her er et diagram som viser finansieringen av prosjektet.

MSHDA er Michigan State Housing Development Authority, statens Housing Finance Agency. MSHDA solgte obligasjonene og gjelden betjenes gjennom den beskjedne inntekten fra leietakere, som delvis kommer fra seksjon 8-kuponger. Hver av finansiererne i prosjektet har forskjellige krav, og i slike prosjekter kan det å oppfylle ett krav forstyrre en av den andre finansiererens krav.

I noen tilfeller kan skattekreditt egenkapital brukes til å betale gjeldsbetjening. CSH-papiret bruker en casestudie som brukte obligasjonene og deretter "helt ut obligasjonene en permanent samtale med andre offentlige lån, tilskudd og skattekreditt egenkapital." Det ser ut som å bruke skattefradrag for å trekke tilbake obligasjonsgjeld. Dette er overbevisende: selv om skattefradraget på 4 % er en mindre prosentandel av det kvalifiserte grunnlaget for et rimelig prosjekt, er det en god idé å kunne bruke kreditten til å betale tilbake obligasjonene. Det samme gjelder å kombinere ulike finansieringskilder.

Ryan bruker ikke mye tid på PAB-er annet enn å antyde at «få studier om effektiviteten til Private Activity Bonds . . . når det gjelder å forbedre mobiliteten til leietakere." Dette er sant, og hans titt på utlegget for programmet viser at obligasjonene ikke har blitt brukt så ofte som lavinntektsboligskattefradrag.

Og ikke mye har endret seg i løpet av tiåret siden analysen hans (diagramdata fra det amerikanske finansdepartementet).

Mitt syn er at PAB skal utnyttes slik all gjeld utnyttes: verdifangst. Når det gjelder bolig, har jeg foreslått en verdifangstordning for boligløse boliger hvor kostnadene for leirplasser, for eksempel, kvantifiseres, obligasjoner selges for å implementere intervensjoner for å avslutte leirene, deretter etter hvert som besparelsene realiseres, ved å bruke disse besparelsene som gjeldstjeneste. Problemet med å sette sammen det som er kjent i non-profit verden som "en kapitalstabel" er kompleksitetsnivået som er problematisk av følgende grunner:

● Tid – Slike finansieringsordninger tygger gjennom tiden, og tid er penger. Å holde kostnader mens du venter på å sette sammen og justere finansiering er et reelt tillegg til de totale utviklingskostnadene;

● Transaksjoner – flere finansiører betyr flere transaksjonskostnader, og disse kostnadene øker også de totale utviklingskostnadene;

● Advokater og konsulenter – på hvert trinn på veien, for å unngå katastrofer som kan føre til at et prosjekt mislykkes, må advokater og konsulenter leies inn; og

● Det er ikke veldig effektivt – med alle bevegelige deler, og ekstra kostnader, er dette den mest effektive måten å skaffe bolig til folk som trenger det nå?

Til slutt går jeg tilbake til den grunnleggende tommelfingerregelen, ethvert forslag til boligfinansiering bør være så enkelt som mulig, og gi nødvendige midler eller enheter til folk som trenger dem i dag. Selv om jeg er fascinert og liker utfordringen med å løse et finansieringsoppgave, får folk ikke betalt husleien ved å spille disse spillene; vi må finne måter å omplassere PABer til et bedre formål enn komplekse finansieringsavtaler for bygging av subsidierte boliger.