Å tillate flere boliger påvirker boligprisen positivt

Forrige uke skrev jeg om min irritasjon over å prøve å få data fra byer om tiden det tar å produsere en boenhet. Er det ingen offentlig vendt data som kan hjelpe til med å koble sammen tillatelser, befolkning og pris? Vel, ja og nei. Data fra Federal Reserve Bank of Saint Louis, kjærlig kjent som Fred, er interessante, men ikke veldig detaljerte. Men la oss ta en titt på Nashville gjennom årene 2010 til 2020 og hva det kan fortelle oss om boligtillatelser, befolkning og pris. Med litt hjelp fra Zumper, en online sporer av husleie, ser det ut som når antall personer som får boligtillatelse faller, faller også økningstakten i boligprisene. Her er dataene.

La oss starte med Nashvilles befolkningsvekst over perioden vi ser på, 2010 til 2020. I den perioden, ifølge Fred, la Nashville til rundt 300,000 20 mennesker, en befolkningsøkning på nesten XNUMX %.

En ting du vil legge merke til med en gang er en forferdelig funksjon ved data når det kommer til byer: vi kan egentlig ikke se Nashville, men bare et bredere område. Dette er et forvirrende trekk ved boligdata. United States Census vil ofte klumpe sammen byer og kalle dem et statistisk storbyområde eller MSA. Ingen big deal, ikke sant? Men ofte foregår konflikter om boliger i de strenge grensene til byer, og når data er mer diffuse enn det, forvirrer det hva du kan si om egentlige byer kontra området rundt. Vi går med Freds MSA-data.

Neste opp, la oss se på tillatelse. Fred sporer disse dataene ved hjelp av folketellingstall. Når vi tar det årlige antallet utstedte tillatelser og sammenligner det med folketallet, er det et interessant forholdstall.

Det er alle slags problemer med dette. For det første, og det mest åpenbare, er en tillatelse ikke lik en faktisk beboelig boligenhet. Det er derfor jeg forfølger mer nyanserte data om tidspunktet for å tillate. Mitt håp er at vi kan se tidsrommet det tar mellom å tillate og når en enhet faktisk blir levelig. Likevel er dette forholdet mellom nye enheter og nye mennesker verdt å vurdere. De 33,579 2014 menneskene som ankom Nashville i XNUMX, trengte for eksempel et sted å bo. Det er faktorer som ledighetsprosent – ​​det kalles ofte «absorpsjon» – og andre faktorer å vurdere. Men forholdet mellom nye personer og antall tillatelser er relevant. Det betyr mindre konkurranse mellom folk som leter etter knappe boenheter.

La oss nå se på prisen. Fred sporer ikke husleie, men den sporer «All-Transactions House Price». Her er endringen over tiårsperioden i boligpriser sammen med Zumpers sporing av husleie de siste fem.

Det som er tydelig her er at når vi sammenligner trenden i tillatelse, befolkning og pris, er det en sammenheng.

Tillatelse ser ut til å ta igjen befolkningsveksten i Nashville i løpet av tiårsperioden, og når vi ser på de fem årene vi har for husleie og boligpriser, begynner disse å myke opp sammen med den tilsynelatende økningen i produksjonen. Ettersom forholdet mellom nye personer og boenheter tillater faller, faller også prisøkningstakten.

Men jeg har fortsatt spørsmål, til og med tvil. Fred-dataene ser på "estimert ved hjelp av salgspriser og vurderingsdata" for å få til pris. Hva betyr det egentlig? Leiedata fra forskjellige kilder kan variere betydelig, og det samme kan lokale prisoverslag. Et stort problem med å tillate data er at de ikke forteller oss når de tillatte enhetene faktisk tas i bruk. Lokale data vil også avsløre mye om hvor lang tid det tar å få tillatelse.

Denne første titten på offentlige data ser ut til å bekrefte mitt mangeårige argument om at mer tilbud betyr lavere priser. Jeg tror fortsatt det er sant. Men i motsetning til mine kolleger på venstresiden som gjerne forveksler sammenheng med årsakssammenheng, kan jeg rett og slett ikke. Flere lokale data om faktiske tillatelser, priser og datoer for når boliger ble tatt i bruk ville gjøre en enda sterkere sak. Men dette er en god start.

Men når vi prøver å grave dypere inn i raskt voksende byer som Nashville, og vi ser på dataene vi har, er det en trend: når befolkningen øker og tillatelsen følger, ser vi at prisøkningene begynner å falle.

Til slutt er det noen interessante blips som også er der ute. For eksempel viser en av de raskest krympende byene i USA faktisk en oppgang i boligprisene siden 2018. En lokal TV-stasjon publiserte en historie i fjor om hvordan «boligmarkedet varmes opp i Decatur».

Og hva med husleie? Zumper viser en økning på 26 % i leieprisene i Decatur det siste året, omtrent $123 i gjennomsnitt. Og en titt på grafen deres over husleie de siste årene viser en lignende trend som boligprisene.

Hva skjer i Decatur? Økende inflasjon fra store kontantdeponier fra den føderale regjeringen og forsyningskjedeproblemer? Kan være. Men det er trekk ved de siste to årene, og prisveksten har tilsynelatende utfoldet seg siden 2018. Hvorfor? Det er verdt å vurdere.

Det vi trenger er at lokale jurisdiksjoner er like interessert i disse tiltakene som jeg, og bruker dem til å bedre styre boligøkonomien. Til syvende og sist er grunnlaget for enhver fungerende og rettferdig og effektiv økonomi mange utvekslinger mellom kjøpere og selgere. Når produsenter ser etterspørsel, ønsker de naturligvis å produsere mer. Å bremse den gjør bare vondt for folk som leter etter bolig, spesielt folk med mindre penger. Det er mer arbeid å gjøre, men det ville være langt bedre å ta feil på siden av flere boliger fremfor flere regler og forsinkelser.