Pan Sutongs kamp for å redde eiendomsriket hans

Pan Sutong satset milliarder på et massivt prosjekt for å bygge overdådige hjem i Tianjin for Kinas nouveaux riche – men satsingen slo tilbake og nå ønsker Pans kreditorer å beslaglegge eiendelene hans.

Pet Sutongs imperium på sitt høydepunkt hadde få rivaler. 59-åringen eiendomsmogul hadde en gang samlet en formue på 12.2 milliarder dollar som inkluderte et palatslig herskapshus i Hong Kong nærmest ved siden av byens rikeste person, Li Ka-shing. Han eide vingårder i California og Frankrike, samt en hesteoppdretts- og treningsplass i Australia som strakk seg over mer enn 1,200 dekar.

Til tross for at han aldri hadde fullført videregående, klarte Pan å bygge sin Goldin Group til et viltvoksende konglomerat som spenner over forbrukerelektronikk, vinproduksjon, finansielle tjenester og, viktigst av alt, eiendom. Hans hovedplan var å bygge Goldin Metropolitan, en vidstrakt miniby i Tianjin, en havn med rundt 14 millioner mennesker omtrent 85 mil sørøst for Beijing. Prosjektet hans skulle omfatte 12 tårnblokker, 33 herskapshus og den høyeste skyskraperen i Kina, med 117 etasjer opp i luften.

Men Pans planer er nå i ferd med å rakne under et fjell av gjeld. Arbeidet med kjæledyrprosjektet hans har stort sett stoppet opp, og kreditorer søker avvikling av selskapene hans i både Hong Kong og Bermuda. Til og med herskapshuset hans i Hong Kong måtte pantsettes flere ganger for å skaffe sårt tiltrengte penger. Den en gang så flamboyante gründeren, som steg så høyt som nr. 6 på Hong Kong rikdomsrangeringen for bare fem år siden, står nå overfor en kamp i oppoverbakke bare for å holde seg flytende.

I juli beordret Hong Kongs høyesterett Pan til å erklære seg konkurs og avvikle et av hans holdingselskaper over ubetalte forpliktelser på 8 milliarder HK$ (1 milliard dollar) som skyldtes Citic Bank. Ordren blir anket, fordi tycoonen og hans holdingselskap har muligheten til å betale tilbake gjelden fullt ut, ifølge en Pan-representant. Men Pans problemer slutter ikke der. Bank of China har inngitt en separat konkursbegjæring mot ham i Hong Kong for ytterligere 740 millioner yuan ($109 millioner) i utestående gjeld han ikke har betalt.

Denne saken, som ble behandlet 2. august, er for tiden på vent i påvente av utfallet av Pans anke mot den tidligere kjennelsen. I mellomtiden har Kinas forvalter med dårlig gjeld Cinda Asset Management lagt ytterligere til Pans juridiske problemer ved å saksøke ham så vel som flere av hans tilknyttede selskaper for ytterligere 7.4 milliarder yuan (1.1 milliarder dollar) i ubetalte lån og påløpte renter knyttet til Tianjin-prosjektet.

En enhet i Deutsche Bank har sendt inn en begjæring på Bermuda for å søke om avvikling av Goldin Financial Holdings, det Hong Kong-noterte firmaet som driver Pans vin-, finans- og eiendomsutviklingsvirksomhet.

"Han må finne en måte å betale ned denne gjelden på, eller komme til en ny avtale med långiverne," sier Kenny Ng, en verdipapirstrateg hos Everbright Securities. "Ellers har han ikke noe annet valg enn å gå konkurs."

"Han må finne en måte å betale ned denne gjelden på, eller komme til en ny avtale med långiverne. Ellers har han ikke noe annet valg enn å gå konkurs.»

Pan, som tilbrakte tenårene i USA, men flyttet til Hong Kong i en alder av 21, våget seg først inn i forbrukerelektronikk. Han grunnla merkevaren Matsunichi i det asiatiske finansknutepunktet i 1993 for å produsere MP3-spillere så vel som karaoke-TV-monitorer. I 2002 overtok han det Hong Kong-noterte Emperor Technology Venture og ga det nytt navn til Matsunichi Communication Holdings. Så fanget et blomstrende eiendomsmarked i Kina på 2000-tallet oppmerksomheten hans, og han bestemte seg for å svinge.

Matsunichi ble omdøpt til Goldin Properties i 2008, samme år Pan kjøpte et annet Hong Kong-notert firma kalt Fortuna International, som deretter ble omdøpt til Goldin Financial. År senere steg aksjene til søsterselskapene, inkludert en økning på 40 % på en enkelt dag, noe som ga Pan en nettoverdi på 12.2 milliarder dollar i 2016. Hong Kongs finansielle vakthund utstedte imidlertid en advarsel om Goldin Properties sin høye konsentrasjon av aksjeposter etter de ville kurssvingningene.

Lånet på 1 milliard dollar fra Citic, personlig garantert av Pan, var ment å finansiere hans Privatisering på 1.5 milliarder dollar av Goldins eiendomsarm i 2017. Et slikt grep foretas vanligvis når kontrollerende aksjonærer mener det offentlige markedet undervurderer selskapet deres, sier Everbrights Ng.

Goldin Properties hadde først og fremst fokusert på high-end eiendom. Det er enheten som er ansvarlig for å bygge megaprosjektet i Tianjin. Utviklingen brøt mark i 2007 fordi Pan var trygg på Tianjins utsikter til å utvikle seg til et regionalt økonomisk knutepunkt, ifølge Goldins nettsted.

Siden da, men Tianjin økonomiske betydning har bare bleknet, og Pans investeringsholdingselskap Silver Starlight har ikke tilbakebetalt et lån som først forfalt i 2019. Det foretok heller ingen andre betalinger bortsett fra en del av forfalte renter i 2020, viser rettsdokumenter.

Byggingen av skyskraperen hadde stort sett stoppet tilbake i 2015 etter å ha mottatt det Goldin hevdet å være en investering på 5.9 milliarder dollar, som fortsatt er godt under de rundt 10 milliarder dollar som trengs for å fullføre prosjektet. I dag har høyhustårnet blitt kjent på kinesiske sosiale medier som landets største lan wei lou, or nedlagt bygning.

Yan Yuejin, forskningsdirektør ved det Shanghai-baserte E-house China Research Institute, sier at Pan vil forsøke å unngå å selge eiendelene og tomtene i Tianjin for å tilbakebetale kreditorer, fordi det å gjøre det vil utgjøre å erkjenne feil. Det ville også bety å bryte opp eiendomsselskapet hans.

"Tianjin-prosjektet er grandiost, og det er vanskelig å gi opp for Pan," sier Yan. "Men hvis alt annet mislykkes, må han selge det i bytte mot kontanter for å løse gjeldsproblemene sine."

Pris er imidlertid et annet problem. Kinas president Xi Jinping har jobbet for å dempe boligprisene og redusere finansiell innflytelse, noe som ga et fantastisk slag for landets eiendomsmarked. Utviklere er nå motvillige til å erverve land, spesielt ettersom så mange har støtt på sine egne kontantstrømproblemer og nylig misligholdt gjelden.

For Pan vil utsiktene til å miste kontrollen over Tianjin-prosjektet speile en skjebne som allerede har rammet en annen trofeedel. Det 28-etasjers Goldin Financial Global Center i Kowloon Bay ble beslaglagt av kreditorer i 2020 etter at selskapet ikke klarte å dekke gjeld på til sammen mer enn 1.3 milliarder dollar som bygningen hadde sikkerhet.

Nå mangler Goldin Financial Global Center en ny kjøper etter en tidligere avtale om å selge det til rapporterte 1.8 milliarder dollar ble avsluttet i mai av uspesifiserte grunner.

Bygningen hadde fungert som hovedkvarteret til Goldin Financial, som mistet mer enn 90 % av verdien de siste fem årene. Selskapet rapporterte et fall på nesten 40 % i omsetning til 47.2 millioner dollar for de 12 månedene som slutter i juni 2021, ifølge den siste tilgjengelige økonomiske rapporten. Den sa også at den hadde 956 millioner dollar i kortsiktig gjeld som forfaller innen 12 måneder, mot kontanter og kontantekvivalenter på bare 2.1 millioner dollar.

Pan resignert i juni som selskapets styreleder og administrerende direktør, og overlot tømmene til tidligere nestleder Abraham Shek Lai Him.

I mellomtiden, Pan har gjentatte ganger pantsatt herskapshuset hans i Hong Kongs eksklusive Deep Water Bay-nabolag for minst 85.6 millioner dollar. Faktisk bare noen få år etter Pan kjøpt eiendommen for 319 millioner dollar i 2017, henvendte han seg til sin berømte nabo for å få hjelp. Li Ka-shings CK Asset Holdings gikk med på å redde Pan med et lån i 2020, men avtalen havnet i problemer og de to partene var på nippet til å ta saken for retten før de klarte å løse forskjellene sine.

Pan har også et leilighetsprosjekt i Ho Man Tin-distriktet i Hong Kong, som fikk forhåndssalg forbudt i fjor i et enestående grep fra myndighetene på grunn av bekymring over selskapets finansiering. Pans nevnte representant sa at Grand Homm-prosjektet allerede hadde mottatt samsvarssertifikatet fra Hong Kong-myndighetene i slutten av august, og det tar sikte på å levere alle sine hjem innen 30 dager. Tidslinjen har imidlertid gjentatte ganger blitt skjøvet tilbake siden Pan først kjøpte denne landpakken i 2016.

De siste årene måtte Pan gå bort fra flere andre prosjekter i Hong Kong. Han ga fra seg retten til å utvikle et eget boligprosjekt i Ho Man Tin i 2020, og tapte et depositum på 3.2 millioner dollar i 2019 til slutte med å engasjere seg i et bud på 1.4 milliarder dollar for en landpakke på det tidligere Kai Tak flyplassområdet. Goldin Financial hadde brukt nesten 1.2 milliarder dollar for å skaffe seg et eget stykke land på Kai Tak i 2018 som ble solgt i 2020 med sterkt rabatterte 446.5 millioner dollar i kontanter avtale, som også inkluderte en overskuddsdelingsavtale som gir Goldin rett til 30 % av enhver fremtidig inntektsutvikling av nettstedet, etter at et tidligere salg på 898 millioner dollar var avsluttet.

"Av dømme ut fra Pans gjeldstvister og prosjekter i Hong Kong, står han overfor store kontantmangel," sier E-houses Yan. "Han er på randen av konkurs, og det avhenger av om han kan selge flere eiendeler i Hong Kong for å forhindre at dette skjer."

MER FRA FORBES

MER FRA FORBESAmerikanske bønder sliter gjennom tørke for å bringe mat på bordet, men står overfor flere utfordringer fremoverBy Chloe SorvinoMER FRA FORBESStatsmesser håper å legge sykdommer og underskudd bak dem i sin første fullgassesong siden CovidBy Sarah MullerMER FRA FORBESSlik ser en million dødsfall av covid i USA utBy Robert Hart