Eierskap er ikke problemet, knapphet på boliger

I forrige måned deltok jeg på et samfunnsmøte i Cincinnati, studenter på Housing Systems-kurset ved University of Cincinnati School of Planning for å diskutere «hvordan institusjonelle investorer påvirker byen vår; hva som gjøres for øyeblikket for å løse dette problemet og hva mer vi trenger å gjøre." Jeg har tidligere skrevet om Cincinnatis havns innsats for å hindre institusjonelle investorer kjøp av enebolig i byen. Spørsmålet som var vanskelig å svare på på møtet var hva som egentlig er en "institusjonell investor" og om eierskap er årsaksmessig relatert til dårlige boligresultater, som høyere husleie, utkastelse eller forfall. Å bekymre seg for hvem som eier bolig ser ut til å være nok en distraksjon fra det virkelige problemet, mangel på tilbud i møte med økende etterspørsel.

Studentene tar et kurs som heter Boligsystemer, undervist av professor Hayden Shelby. Kurset inkluderer å ta en titt på "naturen til boligproblemer og boligmarkeder" og "ta opp om boligmarkedssvikt." Å se på eierskapsmønstre og hvordan de forholder seg til utfall i boligmarkedet er absolutt verdt en klasseromsøvelse, men bør politiske intervensjoner konsentrere seg om hvem som eier eiendom? Det avhenger av om det kan være en klar, konsistent og årsakssammenheng mellom eierskap og dårlige utfall. Så langt har jeg ikke funnet noen data som etablerer en forbindelse.

Faktisk var den store buzzen en stund rundt utenlandske oppkjøp av boliger i USA. Den skumle fortellingen var at kinesiske investorer «parkerte» kontanter på det amerikanske boligmarkedet, kjøpte opp mange leilighetsbygg, tømte dem ut og ventet på å selge dem. For ca 5 år siden var det et forslag om å skattlegge kjøp av bolig av utenlandske investorer å stoppe dette.

Problemet, skissemessige investorer som kjøper opp og tømmer leilighetsbygg, var imidlertid ikke reelt. Visst, det var noen transaksjoner med investorer utenfor USA, men de prøvde å tjene penger, ikke tape dem. Når disse investorene kjøpte bygninger, drev de dem akkurat som enhver annen eier, de tømte dem ikke ut; det bisarre argumentet var at ved å la dem stå tomme, ville prisene gå opp og det samme ville verdien av investeringen. Bortsett fra at for å skape en økning på 1 % i gjennomsnittlig husleie, måtte de kjøpe og fjerne 1,400 enheter fra Seattle-markedet, noe som rett og slett ikke skjedde.

Dagens bekymring er at på en eller annen måte investorer – og modifikatorene nå er ikke «utenlandske», men «store» eller «utenfor byen» eller «store» eller «bedrift» eller alle de ovennevnte – nødvendigvis er dårlige aktører. Talsmenn peker på resultatene av stigende husleie, utkastelser og forfall som bevis. Men alle disse tingene skjer uansett uansett om en eier bor en mil unna eller 1,000 mil unna. Og det er rett og slett ikke noe galt eller skummelt med at Real Estate Investment Trusts (REITS) eller pensjonsfond kjøper bolig hvis de tror det vil gi avkastning. Forestillingen om at slike transaksjoner vil være mer lønnsomme ved å la bygningene falle fra hverandre, trakassere leietakere og kaste dem ut gir ikke bare mening, men støttes ikke av noe kvantitativt bevis.

Det er dårlige boligleverandører – og det er dårlige bussjåfører, politi, lærere og kanskje til og med politikere – men man prøver ikke å tilskrive disse aktørenes feil til noe som hvor de bor eller hvor de gikk på skolen. Hvis noen av denne typen aktører gjør noe galt, er det fornuftig å sanksjonere dem for å bryte regler eller sette samfunnet i fare. Slike sanksjoner eksisterer allerede for personer som misforvalter eiendommer på en måte som skaper skade, og utkastelsesprosessen ledes av en dommer, ikke boligleverandøren selv. Og hvis stigende husleie er problemet, er den beste måten å kompensere for dette ved å skape et konkurransedyktig boligmarked slik at folk som er misfornøyd med prisen lett kan finne en erstatning i nærheten.

Den underliggende følelsen av forargelse i rommet på møtet var tydelig; noen "ansiktsløse selskaper" tjener penger, masse penger, på bekostning av fattige mennesker. Det er klart, logikken sier at disse selskapene må stoppes fra å eie eiendom i Cincinnati. En deltaker foreslo ikke å la mer enn et visst antall boliger eies av investorer av noe slag.

Merkelig nok er havnen i Cincinnati enig. En annen historie som nylig ble publisert fremhever havnens innsats for å kjøpe opp så mye bolig som mulig med sine offentlige dollar eller inntektene fra obligasjonssalg. Tanken er at det ikke vil være noe igjen for "intuitive" investorer. Er havnen en institusjon? Og hva skjer når noen slutter å betale husleie eller bryter leievilkårene? Vil havnen kaste dem ut? Ideelle og boligmyndigheter, også institusjoner, kaster ut mange, mange leietakere for manglende betaling og leiebrudd. Havnen vil også. Havnen planlegger å "tjene tilbake pengene sine fra å leie og til slutt selge boligene. Men hele poenget er å holde husleiene rimelige og salgsprisene lave nok til at folk kan betale.»

Hmmmm. Hvordan skal de gjøre det? Indikasjoner fra historien er at de 10,000 XNUMX dollarene som havnen gjettet de ville bruke på å forbedre hjemmene, ikke er nok. Havnen begynner å innse – som enhver annen eier, stor som liten – at noen må betale for reparasjoner. Hvis det er sluttbrukeren, en leietaker eller en kjøper, så vil prisen gå opp. Det er enkel matematikk. Sannheten er at enhver kjøper, enten det er en REIT eller en førstegangsinvestor som kjøper en enkelt utleieeiendom, er leie den eneste måten å betale for forbedringer. Hvis det er et problem med boliger, er den beste måten å takle dem på å stimulere til forbedringer, ikke gi dem mandat. Hvis et mandat kommer, vil leietakere plukke opp fanen, og enhetene vil ikke lenger være rimelige.

Det kan være reduksjonistisk, men det er alltid én måte å fikse ethvert boligproblem på: la markedet produsere massevis av boliger, så mye at produsenter og leverandører må konkurrere med hverandre for å få folk til å leie eller kjøpe produktet deres. Alt mindre enn dette vil skrå spillefeltet bort fra forbrukeren, og tvinge dem til å konkurrere med hverandre og akseptere mindre enn ideelle priser og betingelser. Og her er nøkkelpoenget i hele denne diskusjonen: selv om det var en målbar og sterk årsakssammenheng mellom eierskap og boligutfall, ville den beste løsningen på det fortsatt være flere boliger. Løsningsmidlet for de fleste boligspørsmål er å skape nok tilbud slik at folk har muligheten gitt ved å ha frihet til å velge et rimelig alternativ.

Professor Shelby var tålmodig med spørsmålene mine på møtet og var også imøtekommende nok til å svare på noen spørsmål jeg sendte henne om emnet investoreierskap og klassen. Her er spørsmålene mine og hennes svar i sin helhet.

Hvor viktig er det å slå seg fast på en klar definisjon av hva som menes med "investor?" Havnen bruker for eksempel investorpenger fra obligasjonssalg til å kjøpe boliger for å stoppe andre investorer fra å kjøpe dem; handler dette virkelig om "gode" kontra "dårlige" investorer? Hvordan måles det?

Jeg tror det er veldig viktig å skille mellom ulike typer investorer. I dette prosjektet har vi basert oss på begrepet andre har brukt for å beskrive dette fenomenet, "institusjonelle investorer." Men jeg innser at det er et ufullkomment begrep. Vi har slitt med å komme på et bedre begrep for å beskrive hva slags skuespiller som faktisk er problematisk på dette feltet. Entitetstypene vi er bekymret for er de som har en negativ innvirkning på våre innbyggere og lokalsamfunn ved å (1) heve husleien til nivåer som er uhåndterlige for leietakere uten å forbedre eiendommene vesentlig, (2) kaste ut til høyere priser enn de fleste andre. markedsføre utleiere, og (3) ikke vedlikeholde eiendommene tilstrekkelig, slik at leietakere må leve under dårlige forhold og naboer kan oppleve ringvirkninger på eiendomsverdiene deres. Vi trenger nok et bedre begrep for denne typen investorer. Kanskje bare "dårlige skuespillerinvestorer" ville være tilstrekkelig. Men grunnen til at vi ønsket å være vertskap for denne fellesskapssamtalen er at i Cincinnati har mange mennesker og organisasjoner i byen vår lagt merke til at vi har noen få store enheter, for det meste REITS, som har kommet på banen de siste årene og ser ut til å produsere disse materielle problemene for beboerne til mye høyere priser enn den typiske utleier.

Hva er de negative resultatene som kan knyttes til "dårlige" investorer? Er disse utfallene kausalt knyttet til avstanden og størrelsen på investoren? Det er klart at det kommer til å være store fjerninvestorer som har "gode" boliger og små lokale som har "dårlige" boliger.

Jeg vet ikke at størrelsen nødvendigvis er forårsaket av (eller til og med alltid korrelert til) disse dårlige resultatene jeg listet opp ovenfor. Det er absolutt mulig (og plausibelt) for småskalainvestorer og utleiere produsere disse problemene, så vel som for storskalainvestorer å produsere rimelige boliger av høy kvalitet. Men når det er store investeringsenheter som produserer disse problemene – og vi har et par selskaper i Cincinnati – disse selskapene kan produsere mye smerte på grunn av deres størrelse og virkning. Det er også problemet at disse store enhetene ofte er vanskelige å holde ansvarlige fordi de opererer under flere LLCer og ofte ikke har en lokal representant som er lett tilgjengelig for leietakere og samfunnsadvokater når problemer oppstår. Det er det grunnleggende spørsmålet.

I stedet for å prøve å regulere eierskap, ville det være fornuftig å adressere dårlige resultater ved å bruke eksisterende kode og utvikle programmer for å stimulere til annen oppførsel. For eksempel, hvis en boenhet har blitt falleferdig, kan kommunen tilby et lavrentelån fra et fond som kan tillate reparasjoner rimeligere og forhindre at kostnadene blir veltet over på beboerne.

Jeg tror en måte å bekjempe dette på er å håndheve eksisterende regelverk, og folk jeg har snakket med i byen prøver å gjøre nettopp det. Og det er definitivt fornuftig å tilby tilskudd og lavrentelån for å hjelpe utleiere med å vedlikeholde eiendommer. Det er definitivt slik at spesielt småskala utleiere ofte opererer med svært knappe marginer og reelt har problemer med å opprettholde egenskapene sine, spesielt nå som materialer og arbeidskraft har blitt så dyrt. Men problemet vi fokuserer på her er ikke mor-og-pop-utleiere som trenger et lite lån for å oppgradere et par eiendommer. Vi snakker om store enheter som kommer inn i nabolag, øker husleiene, egentlig ikke "investerer" i eiendommene i den forstand at de materielt setter noe inn i dem, og henter ut verdi gjennom disse husleiene. Det er det grunnleggende problemet vi må huske på når det gjelder forretningsmodellen vi ser dukke opp i enkeltfamilieutleie. De fleste eiendomsinvesteringer i det siste har sett ut til å få inntekter gjennom opptjening av verdi til selve eiendommen over tid. Så det er et insentiv til å vedlikeholde eiendommen. Men det er ikke det disse selskapene gjør. De henter ut kortsiktige gevinster gjennom å øke husleiene og kutte kostnader ved å ikke vedlikeholde eiendommene. Jeg tror dette er en fundamentalt forskjellig forretningsmodell fra de fleste mor-og-pop-utleiere, og vi må huske på det når vi snakker om dette problemet. Vi også. Må ha det i bakhodet når vi vurderer passende politiske svar. Vi ønsker ikke å lage reguleringer som skader småskala utleiere som allerede sliter med å opprettholde kvalitetsenheter.

Vil du ha andre tanker eller kommentarer til hva du håper dette prosjektet vil gi av bedre boligresultater? Hvis det involverer regulering, hvordan kan nye regler unngå å skape disincentiver som kan redusere investeringer fra private utviklere i å bygge boliger i Cincinnati.

Fra et påvirkningsperspektiv ønsker jeg at dette skal bringe folk sammen til å tenke løsninger som kan føre til bedre levekår og større leiesikkerhet for leietakere i byen vår. Jeg har ikke et forhåndsbestemt sett med politiske initiativer jeg prøver å presse på, men jeg lytter til folk i samfunnet, prøver å koble dem sammen, og prøver å finne måter jeg kan lede forskning som kan være nyttig . Relatert sett, fra et intellektuelt og pedagogisk perspektiv, tror jeg dette prosjektet allerede har gjort mye av det som håpet det ville gjøre, som er å stimulere til samtale som hjelper oss med å avklare hva problemet er og hvor vår påvirkning bør rettes.